送澧手記｜黃仲澧

上回欄目文章《跨區地積比率轉移（三）：發展商選盤的優次》分析了發展商在重建地盤選擇上的考慮及新政策下的部署。近日有土瓜灣一帶的公務員建屋合作社（即合作社樓宇）業主查詢其物業參與跨區「地積比率轉移」的可能性。今期將探討合作社樓宇在新政策下的重建議題，以及私人市場參與重建的潛力，助力市區重建局（市建局）加快整體市區重建步伐。

合作社樓宇是政府自1952年推行的公務員房屋福利計劃產物。當年政府以市值地價三分之一批地，並提供優惠貸款，讓合資格公務員成立合作社自建住宅。歷年來共成立238個合作社，單位逾5,000個，惟計劃已於1980年代中止。由於樓齡高、設計過時，如沒有升降機、樓梯狹窄等，加上維修問題，現時不少社員都支持樓宇重建。

然而，合作社社員僅以分租承租人身份居住，並沒有法定業權，亦沒有權利轉售物業。現行機制下，需最少75%社員同意方可申請解散合作社，但僅靠社員主導解散後出售，流程往往緩慢。

為推動合作社樓宇重建，政府於2015年提出兩個建議：一是由香港房屋協會（房協）推行「重建公務員樓宇先導計劃」，要求齊集全數單位業主，並以高於市價約10%的價錢收購單位；二是由市建局推行「中介服務先導計劃」，協調業主齊集80%或以上業權，解除轉讓限制後聯合出售予私人發展商重建。地政總署則配合行政安排，包括修訂地契、土地補價等。不過，這兩個方案因執行難度高而未能全面推行，需要政府再作研究。

市建局於2020年在政策支持下，於九龍城區展開兩個合作社樓宇重建試點，包括盛德街／馬頭涌道和靠背壟道／浙江街項目。市建局為社員設立「中介服務先導計劃」及提供免費法律顧問，協助完成解散合作社、修訂地契、審批公契、分契及成立業主立案法團 的六部曲 。待前合作社社員完成繳付三分之二的土地補價後，正式撤銷轉讓限制並成為業權人，市建局再向業權人提出收購建議。然而，在合作社社員在繳付土地補價以撤銷轉讓限制前，市建局會協助社員向公務員事務局申請暫時豁免其單位的轉讓限制（短期豁免為9個月），好讓社員靈活處理繳付土地補價的財務安排，例如在繳付所需的土地補價前簽訂買賣合約或協議。

合作社樓宇吸引之處在於多位於市區高密度地段，且未用盡地積比率，具重建潛力。單位面積亦較大，如盛德街／馬頭涌道項目單位介乎800至1,600平方呎，補償金額相對可觀。業主可選擇購買房協的專用安置屋邨的資助出售單位或市建局的「樓換樓」單位，若選面積較細的新樓，餘下補償款額更可靈活應付未來生活所需。

市建局近年亦引入「預先招標」、「預先批地」等創新思維模式加快重建。前者讓市建局 提早收取發展商前期款項以有足夠資金推展其他重建項目，更早將地盤交予發展商籌備建築工程，提升效率；後者則令發展商可在清場及平整土地後即時動工，減少地盤閒置時間， 同樣提升效率。

此外，2022年起市建局建議「地積比率轉移」作新規劃工具，城市規劃委員會2023年制定規劃指引編號43，並於油麻地、旺角推行同區地積比率轉移。「強制售賣」門檻亦於2024年修訂，指定地區50至59年及60至69年私人樓宇申請門檻降至70%及65%。《2025年施政報告》更建議將 「地積比率轉移」 延伸至跨區，進一步加快市區重建。

從以上可見，市建局已經歷多項合作社樓宇重建的法律和程序障礙，並發揮了領導作用。然而，市區重建規模龐大，單靠市建局未必足夠。如能引入私人發展商參與，並複製現有的流程與配套，政府便可更有效動員市場力量，推動市區更新，提升重建速度和效率。

作者黃仲澧是香港房地產及土地管理學會外部事務主席，打鼓嶺鄉事委員會顧，香港城市規劃師學會會員，香港註冊規劃師，香港城市設計師學會會員。

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