送澧手記｜黃仲澧

上回欄目文章《跨區地積比率轉移（二）：新政策下小業主的部署攻略》中，筆者分析了舊樓小業主在新政策下的部署策略。今期則從發展商角度出發，探討他們在重建地盤選擇上的考量與新政策下的可能部署。

自2023年7月推行「同區地積比率轉移」政策，因操作繁複，市場反應未如預期。今年9月，政府檢討後建議放寬至跨區「地積比率轉移」，新政策將「輸出地盤」範圍由旺角、油麻地擴展至長沙灣、馬頭角、西營盤及上環、荃灣、灣仔五個指定地區，並容許計劃大綱圖內沒有地積比率或總樓面面積限制的地盤成為「輸出地盤」。

此外，保育歷史建築或用於休憩空間、輔助商業用途的樓面面積亦可全數轉移。新政策亦開放「輸出地盤」未用盡的樓面面積，可分拆轉移至發展商持有的多個「接收地盤」，並放寬「接收地盤」面積下限至700平方米，同時允許每個「接收地盤」可輕微超出總樓面面積30%的上限，為市場帶來更大彈性。

在此新機制下，發展商有更多重建及規劃選擇，主要包括：一是傳統原址重建，二是同區地積比率轉移，三十跨區地積比率轉移。根據發展局指引，指定地區內重建地盤獲贈的20%地積比率可折算為金額，經地價市值估算後，可用於抵銷投地、地契修訂、原址換地及相關土地發展費用，但不能在市場流轉，且價值有效期為十年，不設利息或到期回購安排。

如此一來，第二及第三種情景下，或會衍生第四種合作模式：若某「接收地盤」因計劃大綱圖限制未能全數承接重建地盤的地積比率，而發展商又無其他合適地盤可用，在地積比率不能轉售的前提下，發展商有機會與其他持有合適地盤的公司合作，共同善用剩餘地積比率，開展更大規模的規劃與發展項目。

至於發展商選擇地盤的主要考慮，傳統標準包括地盤面積大小、剩餘地積比率、地契條款、地區位置及周邊環境等。隨跨區地積比率轉移政策落實，過去偏好購併逾400平方米地盤的取向或會改變，較細小的地盤亦成為收購目標。選擇面積較細的地盤，可用於輔助商業用途如地舖，尤其一線、二線地舖（位處主要街道或次要街道、小巷），以維持地舖市場價值。

目前新政策屬試點性質，僅適用於上述七個指定地區，主要觀察市場反應。以往與舊樓持份者合作的經驗顯示，物業擁有人更願意將手頭地盤用作「輸出地盤」，配合政策將地積比率轉移至其他地區。這不僅提升了地盤價值和規劃彈性，亦為社會帶來更多規劃效益。在「環境、社會及管治（ESG）」趨勢下，政策亦提供經濟誘因，促進可持續發展。

政府近年積極推動市區重建，期望新政策可盡快落實，日後逐步擴展至更多地區，加快舊區活化進程，這點值得肯定。下回專欄將探討公務員建屋合作社舊樓參與跨區地積比率轉移的可能性，敬請留意。

作者黃仲澧是香港房地產及土地管理學會外部事務主席，打鼓嶺鄉事委員會顧，香港城市規劃師學會會員，香港註冊規劃師，香港城市設計師學會會員。

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