送澧手記｜黃仲澧

在上期欄目文章《跨區地積比率轉移（一）：業主與發展商的回報攻防戰》，筆者討論過「跨區地積比率轉移」對大小業主、投資者、半政府機構以及發展商等不同既得利益者的影響，並指出政府在與業界磋商時，必須兼顧業主的合理權益及釐清遊戲規則，方能推動市區重建落實，為舊區帶來新生。今期則以小業主角度出發，探討在新政策下如何自處。

觀察過往合作的舊樓小業主，發現他們的取態大致可分為三類。首先，有些業主對出售物業非常積極，坦言舊樓失修嚴重，長期影響生活質素，維修問題如漏水、排水系統、水質、防火及結構安全等層出不窮，維修費用高昂，令他們寧願盡早脫手。有業主更表示，因樓宇不符規定而被檢控，不僅難以負擔罰款，更無力承擔設施翻新開支，因此只要有發展商以市價收購，便會欣然放售。

另外，有一批業主對出售物業持開放態度，但並不急於一時。他們認為自己的大廈保養尚可，未有迫切出售的需要，選擇觀望市況，期待有合理的收購價才會考慮放盤。這類業主普遍認為業權複雜是收購重建的最大阻力，雖然渴望有發展商高價收購，但對最終能否成功重建並不抱太大期望。隨着《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（俗稱《強拍條例》）於指定地區的業權門檻下調至70%或65%，預期可減少大業權人對重建的阻力，提升整幢大廈被收購重建的可能性。

當然不乏業主堅持不賣樓，主因是過往發展商所開出的收購價遠低於市區重建局的收購標準，他們寧願繼續等候更高出價。這類業主多數參考市建局向附近地盤的收購價，認為自家物業理應享有同等水平，主張價高者得。然而，值得留意的是，物業價值不在於單位本身，而在於地盤還有多少未用盡的地積比率。假如地積比率已經用盡，該地盤對發展商的重建吸引力自然大減。

事實上，小業主應審視樓市現況。發展局指出，過去10年，每年約有500幢樓齡超過50年的舊樓增加。根據筆者初步統計，現時七個指定地區已有約2,000幢50年以上樓齡的舊樓。換言之，發展商每年有更多地盤選擇，叫價偏高的物業被收購機會自然減低，業主或需再耐心等待。

當考慮出售物業與否時，業主應不止於關注市場估值，更要衡量自身實際需要。除了可委託專業估價報告作參考，亦應把生活因素納入考量，例如出售後可省卻長年維修和管理開支，搬遷至其他市區或北部都會區或有助改善生活質素，縮短通勤時間、增加家庭相處時光，甚至享有更大居住空間。若小業主有心出售，需考慮自身的期望價是否較其他舊樓業主更具競爭力，這也是日後值得深入探討的議題。

隨着政府即將推行新政策，舊樓物業或可由長年等候發展商收購，變為有機會主動尋找買家。至於發展商如何選擇重建地盤，容筆者留待下回再作拆解。希望小業主明白，除了物業本身條件外，更要清楚自己在發展商眼中的價值，才能提升被收購的機會，捉緊市區重建帶來的新契機。

作者黃仲澧是香港房地產及土地管理學會外部事務主席，打鼓嶺鄉事委員會顧，香港城市規劃師學會會員，香港註冊規劃師，香港城市設計師學會會員。

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