《長遠房屋策略》2025年報告估計2026/27至2035/36年度十年期的總房屋供應目標42萬個單位，當中29.4萬個單位為公營房屋，12.6萬個私營房屋。繼去年「鼓勵公屋租戶上流」之後，政府今年擴大對象，強調「各個階層的市民按自己的能力上進上流」，回應不同收入家庭的置業願望云云。

完善置業階梯的措施，似乎在描繪一個人人有屋、人人置業的藍圖。然而私樓的新供應事實上正在減少。回看十年前的2015年報告，十年期私營房屋供應目標是18萬個單位；到了今年，這個數字只剩下12.6萬個單位，相當於十年間減少近三分之一。近年政府賣地不理想，屢屢流標收場，可以預期市場逐步消化一手貨尾之後，將有幾年時間本港的新樓落成量將會明顯萎縮。這將是朝向人人置業的目標，抑或市場形成「僧多粥少」的局面，樓價又將迎來一波升溫？更何況美國聯儲局已進入減息周期，本港的實際利率將會下降，若然單位減少而樓價上升，恐怕市民置業只會更加困難。

上流就要買樓？
置業才能安居？

在政府的藍圖中，不只中產人士要買樓，連基層市民也被鼓勵置業。政府正在調整公營房屋內部比例，由原本七成出租、三成資助出售的比例，逐步改成六成出租、四成資助出售。在公營房屋的供應量沒有大幅增加的前提下，比例改變意味公屋的落成量將被壓縮，市民愈來愈多要透過置業才能獲得安居。而且由下一期推出的居屋及綠置居開始，單位於公開市場的轉讓限制年期將由15年降低至10年。

當局強調「上進上流」，但為什麼「上流」與「買樓」劃上等號？為什麼置業才是「上進」？如果置業等同於財富增值，必然意味樓價要持續上升。可是當有人因為樓價升值而獲利，銅幣的另一面是另一群人將要捱貴樓，更多人只能望樓興嘆。香港多年以來的財富增值，說穿了只是財富轉移：已經置業的人從中獲益，未置業的人承受更重負擔。香港過去多年的經驗已經說明了，這樣的邏輯原不但無助經濟發展、社會整體受惠，更很可能加深階層分化，累積不穩定因素。

長策目光要遠
回應千萬人口

政府在2014年12月制定和公布《長策》以來，大方向是提供更多公屋和資助出售單位，以及穩定住宅物業市場。既然名為「長遠」房屋策略，它必然要把目光放得遠，考慮到香港未來的發展目標。然而，政府一方面提出要將香港建設成一個1000萬人口的國際大都會，吸引外來人才，同時鼓勵本地人生育，另一方面十年總房屋需求推算為42萬個單位，並沒有明顯增加。這是因為1,000萬人口的願景沒有打算實現，還是房屋供應沒有配合宏觀發展戰略？

《長策》集中在量的問題，從估算需求到設到供應目標，但房屋同樣涉及質的問題。政府雖然就居屋單位設立不少於26平方米的「封底」安排，但所謂「住得更寬敞一些」的政策主要是增加居屋和綠置居面積較大單位的比例，而不是提高公營房屋的人均居住面積。這樣的居住環境是否能讓本地年輕人安心組織家庭？如果政府都未能牽頭加大面積，為私樓市場起示範作用，我們又如何吸引國際人才？環顧競爭對手，由上海、新加坡到倫敦、紐約，居住空間都比我們大得多的時候，香港如何成為1000萬人口的大都會？

增加公營房屋
才是解難之道

房屋政策屬於戰略部署，關乎一個城市的長遠發展。簡約公屋作為解決供應量「頭輕尾重」的應急措施，原意值得肯定。到2025年，已有9,500個單位落成，餘下約兩萬個單位將於2027至28年度前完成。然而當傳統公屋的供應趕上，居民可以順利過渡之後，簡約公屋將扮演什麼角色？會如何退場？以至是「簡樸房」規管制度把劏房合法化，即使可以改善安全和衞生，但「簡樸化」始終不符合生活變得更好、房子住得更寬敞的期望。「長遠」而言，這方面的房屋策略又是怎樣，《長策》似乎是時候告訴社會。

香港的房屋問題，歸根結柢在於公營房屋供應不足。當「麵粉」不夠時，無論如何調整綠白表比例、縮短轉讓限制，或推出新計劃，都只是把現有的餅切得更碎，並不能讓餅變大。因此香港的房屋策略，應該是首先增加供應，然後提升質素，讓更廣大的人口安居樂業。置業當然是選項之一，但不是社會唯一的上流標準。真正的上流是房子住得更寬敞、生活變得更好，而非背負高昂的按揭貸款，終日躊躇何時換樓套現。