在緬北詐騙集團被各方聯合圍剿之際，珠海房地產開發商針對港澳居民的詐騙案接連浮出水面。2023年12月12日珠海市中級人民法院有關珠海保稅區斯越雲穀房地產一案二審公開審理。上訴人（一審原告，即購房者）是香港永久居民陳氏姐妹，她們指控被上訴人（一審被告，即開發商）珠海保稅區兆通商貿有限公司及相關機構和人士以欺詐手段銷售房屋，要求判令解除與開發商簽訂的《商品房買賣合同(預售)》及補充協定，解除與裝修公司簽訂的《改造及裝飾裝修協議書》，歸還她們購房款1,188,847元並支付利息，並判令開發商支付她們購買房屋過程中發生的相關費用和違約金。在庭審過程中，購房者律師出示了新證據，開發商的代理人進行了質證，雙方在法庭的主持下都發表了意見，最後法庭宣佈休庭，擇期宣判。與此同時，與陳氏姐妹一樣被騙購買了珠海公寓的其他港澳居民也在積極維權中，其中部分購房者同樣起訴了開發商，開庭之後也在焦急地等待法院的公正裁決。

來稿作者：伍俊飛

斯越雲穀項目並非個案，而是珠海房地產市場出現的普遍現象。涉及類似問題的珠海項目包括天慶粵凱廣場、富力優派廣場、橫琴中冶盛世廣場、橫琴金融傳媒中心、奇泰置地廣場、百家達國際廣場、九龍匯文創中心、泰禾中央廣場、ISC首座、龍光玖龍匯、灝怡天攬等，購買這些項目的港澳人士眾多。他們中的大多數都是愛國愛港人士，由於在內地購買住宅受到社保和戶口限制，所以便選擇購買不受限制的公寓產品，結果到了收樓期限方知所購房屋不能居住。即便如此，那些申請房屋按揭的購房者，他們每月都不得不繼續供樓，因為銀行與購房者之間的貸款合同與開發商不交樓或交付的樓房不合法沒有直接關係，所以若停止供樓就會導致購房者違約，銀行可以依據貸款合同內容向購房者追究違約責任。

珠海市政府部門接連出臺政策嚴禁「商改住」

2013年5月，為加強城鄉規劃管理，保障城鄉規劃的實施，建設宜居城市，珠海市第八屆人大常委會通過並發佈了《珠海經濟特區城鄉規劃條例》。該文件第五十五條規定：「建設單位或者個人應當按照建設工程規劃許可的內容進行建設，不得擅自變更；需要變更的，應當經原許可機關批准。涉及變更建設用地規劃許可的，應當先申請變更建設用地規劃許可。」第五十六條進一步規定，「建設工程設計方案和施工圖應當符合規劃條件、相關技術標準和規範，文字標明的技術經濟指標應當與圖紙所示相一致。建設工程的設計單位，應當嚴格按照城鄉規劃、規劃條件和有關設計規範進行建設工程設計。建設工程的施工單位，應當嚴格按照建設工程規劃許可證及其附圖、附件的要求進行施工。」

為促進橫琴新區的產業建設，保障產業發展所需空間，進一步規範房地產市場秩序，2018年6月19日橫琴新區管委會辦公室發佈《關於加強橫琴新區產業項目及商業服務類項目建設管理的通知》。該《通知》要求加強對辦公及商業建築的管理，規定普通辦公建築每單元建築面積不應小於 200 平方米，層高應控制在 3.6 米至 4.5 米之間；對於擅自加建、改建從而增加面積、改變功能的項目，政府主管部門不予規劃核實、竣工驗收和核准預售和銷售；開發商應在售樓部現場設置公示欄，公告項目的用地性質、建築功能、使用年限、水電氣使用要求和收費標準等資訊，售樓部和樣板房須經政府驗收後方可對外開放；開發商與業主在銷售物業時應簽訂《非住宅物業購房告知書》，作為銷售合同的附件；工商行政管理部門加強對銷售廣告的核查，堅決查處虛假廣告，以及利用合同格式條款免除自身責任、加重消費者責任、排除消費者權利等違法行為；新取得用地的產業和商業服務類項目，其普通辦公物業的銷售對象僅限於企業、事業單位和社會團體。

2020年5月，珠海市自然資源局印發《關於加強珠海市商辦類建設項目全鏈條管理的實施意見》，從土地出讓、方案審查、房屋測繪、產權登記、監督檢查等環節著手，進一步加強商辦類建設項目的管理，規定開發商應按照合同約定的土地用途、容積率利用土地，不得擅自改變，《建設工程規劃許可證》中應備註「建設單位應嚴格按照規劃許可圖紙進行施工，嚴禁改造為類住宅」等要求。該《意見》對商辦類項目的建築設計提出了具體要求，明確其平面功能標注不得出現諸如「公寓」「臥室」「客廳」等住宅類功能描述；辦公用途建設項目的分割單元建築面積不得小於150平方米，標準層高應控制在3.6～4.5米。

《意見》規定開發商及仲介機構的預（銷）售資料，應與建設工程規劃許可證及附圖和合法測繪成果相符，用以辦理產權登記的房屋測量報告應與規劃條件核實的測繪成果相符。對於違法違規現象，包括現場情況與規劃許可圖紙不符，涉嫌商辦類改「類住宅」，擅自預留、增設可作為住宅用途的排水、排汙等管道，擅自部分加層、增加面積等行為，政府主管部門應嚴肅查處，並可停止辦理規劃許可、設計變更、規劃條件核實、房屋測繪、產權登記等各項手續。

斯越雲穀項目詐騙案

然而，許多珠海的開發商和房地產中介並沒有認真執行政府的政策，而是採取各種欺詐手段銷售其違法違規房屋產品，特別是針對不熟悉內地政策法規的香港和澳門居民，斯越雲谷項目的開發商珠海保稅區兆通商貿有限公司就是其中之一。香港居民陳氏姐妹為了改善母親的居住環境，提高母親老年生活品質，通過珠海保稅區兆通商貿有限公司和珠海臻盈行銷策劃有限公司瞭解到其斯越雲穀房產項目屬於複式二層精裝公寓，有廚房、衛生間、臥室等，符合老年人居住需求。兩人故此向開發商兆通公司購買了一套建築面積為53.4 平方米的公寓，雙方於2019 年5月10日簽訂《商品房買賣合同(預售)》及附件，約定開發商在2019年12 月25日前交付房屋。同日，陳氏姐妹與廣東斯品家居科技有限公司簽訂《改造及裝飾裝修協議書》，約定兩人僅需支付5,000元即可由該公司對該房進行室內局部改造、裝飾裝修工程及佈置傢俱。兩人當天也與兆通公司在原合同基礎上另行簽訂《商品房買賣合同(預售)》補充協議，約定商品房由毛坯交房改為精裝修交付，但是總房價保持不變。

陳氏姐妹于2018年9月4日向兆通公司分別支付定金5,000元、首付款388,847元、160,000元，然後辦妥銀行貸款申請並已向兆通公司支付完畢全部房款。2020年12 月1 日，她們又與兆通公司簽訂了一份新的《商品房買賣合同(預售)》補充協議，約定在2020年4月25日前完成全部毛坯房的交付工作，在2020年8月25日前完成精裝房交付，並且分階段向兩人支付違約金。

然而，2021年3 月17兆通公司發出「關於辦理斯越雲穀科技中心交房及裝修手續的告知函」，告知該房屋於2021年2月8日通過竣工驗收備案，並開始室內裝修工作。2021年3月22日，陳氏姐妹收到兆通公司送達的《交房及裝修手續的告知函》，得知兆通要求在2021年9月份交付精裝修房產，後來兩人向開發商追問交付時間，公司承諾2021年底精裝修交付房屋，但迄今為止一直沒有兌現。陳氏姐妹感到疑慮重重，便親自調查事情原委，方知兆通公司根本就是在詐騙，根據珠海市政府的政策，其斯越雲谷項目完全不能精裝修交付，所以開發商無法履行合同約定。陳氏姐妹明白自己的權利受到嚴重侵害，憤而提告，要求法院解除合同並責令開發商退款。

天慶粵凱項目詐騙案

香港居民梁氏夫婦于2018 年 3 月在尖沙咀皇家太平洋酒店參觀由珠海市鉑力房地產顧問有限公司舉辦的天慶粵凱項目展銷會，該公司工作人員向梁夫婦提供不實宣傳資料，介紹並承諾其房產是「宜商宜住」的精裝LOFT公寓，複式二層，設有廚房、衛生間、臥室，是港人在珠海理想的自住房屋。夫婦二人接下來在該公司的安排下前往珠海天慶粵凱項目實地參觀，粵凱文化和鉑力再次向兩人承諾購買的房產將如樣品房一樣內設二層，有臥室、廚房、衛生間，且現場有房屋精裝修的詳細標準告示。梁氏夫婦誤信開發商的虛假宣傳資料、現場介紹及樣板房，加上兩人堅信粵港澳大灣區融合是國家既定的大政方針和未來發展方向，為了日後能夠方便地在內地居住和生活，他們決定購買粵凱文化廣場項目的一套房產。

2018 年 04 月 04 日，梁氏夫婦在開發商粵凱文化的工作人員以及公司指派的聲稱是律師的郭清成先生的誘導下簽署購房相關檔。郭律師在現場向梁氏夫婦收取律師費1,000 元人民幣，且出具收款收據，但至今沒有任何律所向其出具過委託代理合同且依照律師執業相關規定為其出具發票。開發商向梁氏夫婦提供《商品買賣合同（預售）》文件，其中的結構圖顯示涉案房屋為二層結構，合同約定其建築面積約為 63平方米，單價為每平方41,294.05 人民幣元，總價款為2,617,217 人民幣元。相關內容與開發商的廣告宣傳和梁氏夫婦的預期一致，兩人便按照郭律師和工作人員的要求在郭律師指定的檔簽名位置簽署，但郭律師和工作人員隨後稱該檔只是草稿，開發商需要收走所有文件，梁先生出於好奇就對該文件的主要條款拍了照。粵凱文化工作人員緊接著就指令梁氏夫婦簽署正式購房合同，稱其內容與剛剛簽完的草簽合同內容一致，梁氏夫婦就在郭律師和工作人員指示的一迭文件上匆忙簽名，而工作人員與郭律師並沒有對合同條款及其他文件進行任何解釋。梁氏夫婦完成簽署後，粵凱文化工作人員以需要其公司內部蓋章為由取走兩人所簽全部文件。

2019年新冠疫情爆發，陸港兩地交通嚴重受阻，梁氏夫婦只能通過仲介鉑力房地產顧問有限公司的林建平瞭解項目進展情況。兩人經林先生得知，天慶粵凱項目因為疫情無法開工，需要延期，林先生也協助開發商解釋，稱只要疫情結束就會儘快交樓，梁氏夫婦便一直安心等待收樓。

然而，紙終究包不住火，2022年3月，購買天慶粵凱的其他港人聯繫梁氏夫婦，告知該房屋項目違反政府政策法規，政府執法大隊已經在天慶粵凱項目的外牆上貼上公告，確認該項目部分房屋因違法必須拆除。梁氏夫婦方知，根據珠海市政府有關政策規定，涉案房屋根本不具備居住功能，粵凱文化和鉑力承諾的精裝修屬於虛假宣傳以及違規操作，開發商明顯故意誤導兩人與其簽訂《商品房買賣合同（預售）》及補充協議。梁氏夫婦其後發現與粵凱文化簽署的這些合同屬於格式合同，裡面有很多對購房者不利的或者免除及減輕開發商責任的條款，開發商並沒有向兩人解釋這些條款，而這顯然違反了珠海市政府有關部門的政策規定。

因為粵凱文化將涉案房屋加裝成兩層住宅，已經違反珠海市政府有關政策，這導致梁氏夫婦根本無法實現購房目的。根據《中華人民共和國民法典》第 563 條的規定，兩人有權解除與開發商之間的《商品房買賣合同（預售）》及補充協議。此案屬於典型的團夥作案。由於開發商安排其關聯公司即廣州達藝裝飾有限公司與梁氏夫婦簽署案涉房屋的裝修合同，試圖串通合謀將房屋非法裝修完後實現購房人履行合同義務之目的，所以達藝應該承擔連帶責任。鉑力為了賺取高額房產中介傭金，悍然來香港舉行內容虛假的推廣活動，誤導香港居民去珠海購買房屋 ，導致大量香港人受騙上當，嚴重影響香港居民對粵港澳大灣區發展的信心，所以也應該承擔連帶責任 。

天慶粵凱項目違反了政府的多項法律法規。該項目土地使用性質是文化產業用地，而銷售謊稱稱其產品是可以居住的「類住宅」；項目宣傳材料稱其房產是複式二層精裝公寓，設有廚房和臥室，公然銷售違法建築；項目實際房屋產品與規劃許可圖紙不符合；裝修合同簽署是典型的陰陽合同，購房者至今未見合同正本，開發商欺詐手法昭然若揭；開發商明顯故意誤導購房人與其簽訂《商品房買賣合同（預售）》及補充協議，格式合同存在大量對購房者不利的或者免除及減輕開發商責任的條款，屬於可被認定為無效的合同。

粵港澳大灣區司法合作需要落到實處

今年4月，習近平主席視察廣東時賦予粵港澳大灣區「新發展格局的戰略支點、高品質發展的示範地、中國式現代化的引領地」等戰略定位。粵港澳大灣區建設需要進一步豐富和發展依法治國理論，推動粵港澳三地居民實現法治認同、法治共識、法治互信，增強大灣區社會治理效能。粵港澳大灣區建設在整體性、協同性、創新性等方面仍有較大發展空間。提升大灣區三地跨境司法合作水準，是支援港澳融入國家發展大局的必然和務實選擇。

珠海房地產亂象的教訓是深刻的，它突顯出港澳居民在內地購房中出現的三個問題。第一，開發商利用「一國兩制」中三地制度差異，故意向港澳居民銷售違法違規房屋產品，屬於破壞國家發展戰略大局的欺詐行為；第二，由於語言、文化、教育和制度差別，港澳居民對內地政策缺乏認識或者瞭解不及時，存在資訊不對稱現象；第三，粵港澳三地司法合作機制的有效落實仍需時日，粵港澳合作聯席會議屬於軟性交流機制，對解決具體問題幫助不大。

針對相關問題，粵港澳三地政府宜從處理房地產糾紛案件著手，以此為契機在政策層面推動司法領域的合作機制。第一，香港特區政府有必要在香港居民中加強對內地政策法規資訊的傳播，縮小三地居民在此領域的資訊不對稱差距。目前大灣區居民資訊互通仍不理想，港澳當事人及其律師普遍缺乏對內地政策法規的認識。

第二，香港和澳門特區政府需要為涉及重大案件的港人提供專業服務和法律援助。港澳居民在內地置業、創業、學習和工作，不僅是當事人的私人事務，更是有關「一國兩制」成敗的國家戰略的一部分，所以具備相當重要的公共事務性質。針對久拖不決、涉及面廣、市民反映強烈、社會關注度高的重大突出問題，特區政府應該維護涉事港澳居民利益，為其提供必要援助。

第三，粵港澳三地政府要進一步加強司法法律機制對接機制。針對互涉案件，三方應定期通報、資訊共用、溝通聯絡，司法文書送達機制需要完善，執行案款跨域支付的操作細則要加快落實。

第四，廣東各級法院可以先行先試，擴大港澳法律在大灣區的適用。法院在審理案件時有必要考慮香港和澳門人士作為境外居民的特殊情況，為港澳居民提供更加高效便捷的司法服務。

作者伍俊飛是紫荊黨政策研究院院長。文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

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