甲廈交投「回歸以來最差」　9月得1宗　美聯︰買家要求減兩至三成

過去全球資金氾濫，不少「熱錢」湧入本港物業市場，不僅住宅樓價倍升，商用物業如寫字樓、商舖及工廈等價格亦不斷攀升。據美聯工商舖數據，自2017年起，美聯統計的50大甲廈成交量平均每月都逾20至30宗，個別月份交投更超過50宗。
惟上年底起，中美爆發貿易戰，甲廈成交亦應聲下跌：去年10月、11月及12月，分別只有6宗、8宗及4宗；到年初貿易戰有緩和跡象，成交量才穩步回升。
不過自今年6月起持續多月的反修例示威活動，對本港經濟造成嚴重影響：9月份採購經理指數（PMI）已經連續18個月低於50的盛衰分界線；商業信心跌至7年半低位，更多企業看淡未來1年產出前景，上月「50大甲廈」僅錄1宗成交，商廈市場正面臨「回歸以來市況最差的時間」

經濟下滑，首當其衝的是資產市場，企業減慢發展步伐，對商廈租賃買賣需求同樣下跌。近月各大機構發表報告，均稱對本港商廈市場前景感到悲觀。

中區空置率升至14年來新高

戴德梁行表示，今年第3季隨著核心寫字樓的租賃需求疲弱，跨國公司持續遷至非核心區，雖然本季有數宗預租個案在近月社會衝突發生前已經簽訂，惟目前的持續不明朗社會及經濟狀況，租戶暫停搬遷或擴充，令中區空置率升至14年來新高的7.4%。

黃漢成：十月或只有1、2單交易

從成交數據去看，商廈市場正面臨回歸以來市況最差的時間。據美聯工商舖數據指，上月本港僅錄得27宗商廈成交，屬1996年以來新低，情況較1997金融風暴、2003沙士及2008金融海嘯時期更差；而「50大甲廈」僅錄一宗成交。據了解，該宗成交為觀塘絲寶國際大廈一個低層、建築面積1,279呎的單位，成交價約2,020萬元。

美聯工商舖行政總裁黃漢成接受《香港01》訪問時提到，十月初情況未有改善，但相信不會出現0成交，「成個月有1、2單唔出奇。」他解釋，目前工商舖按揭成數僅4成，即基本首期不少於6成，暫未見銀行有要求業主還款，持貨能力較高下減價幅度輕微，「依家市場混亂，冇咩其他投資渠道，股票又話驚佢跌；住宅又有辣招。好多業主一動不如一靜，而且現時業主議幅5%至10%，但買家就想要兩至三成（減幅）。」

供求關係出現改變，租金亦受影響，戴德梁行指，全港整體寫字樓租金連跌兩季，第三季呎租約每呎74.7元，按季下跌2%，當中以中區跌幅最高，達3.2%，大部分地區的租金均下跌，唯獨港島東租金仍然按季微升0.3%。戴德梁行認為，第4季以至2020年各區寫字樓租金走勢不樂觀，預料中區租金在來季將續跌6%至8%，來年則會再下跌8%至13%。

中原（工商舖）引述數據指出，商廈租賃市場過往一般錄得逾500宗租務成交，至今年8月份已跌至475宗水平，到9月份更跌破400宗，至約343宗，按月跌約27%。意味著市場潛在租客對承租寫字樓物業採取審慎觀望態度。

中資曾「撐起半邊天」

過去數年，不論寫字樓的租賃買賣，中資均是「主力」之一，有業內人士更稱中資「撐起半邊天」，黃漢成稱，過去中資在港設辦公室，主要是希望立足香港去進行國際化，或作為「試點」，但受近日社會事件影響，今年第2季尾及第3季已經大幅減少，「今年特別少中資」。

不過中區租金下跌，除了中資對寫字樓的熱情冷卻外，亦與過去幾年的「去中環化」（decentralization）有關。中環租金向來高昂，近年不少租用中區的國際金融機構，改為租用非核心區商廈，並將後勤部門遷入，以節省開支。至於總部則仍保留在核心區，但佔用樓面大減，令空置率及需求下跌。

值得留意的是，最近連政府機構都選擇遷離中區，如本港證監會。據悉為節省租金，明年將遷入鰂魚涌港島東中心，成為「去中環化」的一份子。

現時證監會於長江中心租用辦公室，證監會早前已簽訂港島東中心的8年新租約，新租約將於明年1月開始，租金大約是現時租約下支出的一半。

兩大需求撐住寫字樓租賃市場

至於「去中環化」的受惠地區--九龍東的表現又如何呢？政府早在2011年提出「起動九龍東」，將觀塘、九龍灣及啟德區建立第2個CBD（核心商業區），吸引不少中小企進駐。

萊坊上月報告指，8月份九龍區甲級寫字樓租賃需求下跌，主要來自採購和電子行業。由於外圍及本地不明朗因素的影響，九龍區寫字樓的租賃市場勢頭預計在今年餘下時間有向下趨勢。萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，現時九龍東寫字樓的供應多，租金平均約20多元，「中小企易接受啲」，相信租金水平不會有太大波動。

至於中環區，他認為過去幾年租金升幅強勁，現時有調整屬正常，加上中美貿易戰及社會運動影響，估計租金按年有6至8%跌幅。即使市道低迷，黃漢成就補充指，企業需求主要來自兩大方面，其中是因收窄業務而將辦公室「大換細」的企業；又或者是由「貴租」搬到「平租」地區，不過租金水平暫未見有太大減幅，「議價空間係有，不過（業主）多數用免租期去傾，面價未必減。」

要更進一步了解商廈市場，似乎亦可從發展商的投地取態去分析。遠展（0035）8月「爆冷」投得的啟德承啟道、鄰近啟德體育園商業地，中標價僅約24.45億元，當時已低市場估值下限約1成。地政總署其後公布，出手最低的財團入標價僅10.38億元，比中標價低超過57%。

分析：應留意高鐵上蓋的商業地皮的情況

至於高銀金融﹙0530﹚6月宣布撻訂的啟德第4C區商業地，地皮重新招標後已於流標。發展商投地取態有改變，但林浩文就指出，啟德地區的地皮未必可以完全反映市況，「啟德區未完全成型，又唔可以拆售，（投到地皮後）起碼要捱20、30年。」不過他建議市場應關注高鐵上蓋的商業地皮最終的成交價，若果成交價偏低甚至流標，就有可能是發展商看淡後市。

至於寫字樓市道何時才復甦，他表示始終要視乎有沒有企業來港，大規模吸納寫字樓面積，「可能中美貿易戰未解決，但中資照走落嚟，有佢哋撐住會好一啲。」