過不了壓力測試 仍可借足九成輕鬆上車? 準買家睇實3大風險

撰文:許世豪 林樂謙
出版:更新:

政府於最新一份《施政報告》中,提出放寬按揭保險計劃,助用家以較低首期上車。首置人士9成按保計劃的樓價上限,由原來400萬元提升至800萬元,而8成按保計劃樓價上限,則由600萬元提升至1,000萬元。更吸引的是,如果首置人士未能符合「加3厘」的壓力測試,仍可申請承造最高8成或9成按揭貸款,只是保費會因應風險因素作額外調整。
以800萬元單位為例,借足九成,首期由320萬元劈至80萬元,新措施看似大大降低上車門檻,但當中有三大風險要留意,業主分分鐘每月要預留更多的開支,兼面對一個潛在「危機」。

政府於公布新一份施政報告,就提出調整按揭保險計劃,助用家以較低首期上車,以解決儲首期的困難。(資料圖片)

市民無疑可用較少的首期「上車」,以供款期30年,按揭利率2.625厘計算,購買800萬元單位為例,最高按揭成數由6成升至9成,首期由320萬元大減至80萬元,新措施看似大大降低上車或換樓門檻。但留心三大風險!

風險一、入息要求大增

由於借貸額增加,每月供款亦會大增,對人工的要求也水漲船高,導致部分市民無法受惠。若市民欲購800萬元單位,通過壓力測試的收入門檻更大增五成︰原先市民借六成按揭,最低月入只需46,053元,便能通過銀行加三厘的壓力測試;現時市民最低月入需增至69,079元才能通過壓測。

按保公司表示,首置人士即使未能通過壓力測試,仍可申請承造最高八成或九成按揭,供款入息比率統一以50%為上限。以此計算,若市民擬購買800萬元單位,月供28,919元,最低月入仍需要57,838元,較原先借6成仍升26%﹙11,785元﹚,更需要因應風險因素額外繳付保費。

風險二、繳交15%額外保費 變相增加供樓開支

每月入息門檻大幅上升之餘,業主亦要每月預留額外的開支,去支付按保保費。最新措施顯示,若市民採用的按揭成數高於原有按保計劃,須繳交額外15%的保險費用,保費可隨每月按揭還款攤分;未能符合壓力測試的首置人士,更要額外繳付保費,變相增加供樓開支。

再以購買800萬元單位作例子,如市民計劃申請承造九成按揭,須交額外15%保費,保費開支為36萬元。如購買1,000萬元單位,再承造8成按揭,保費開支為22.56萬元。

中原按揭董事總經理王美鳳指出,按揭保險計劃不同於一般按揭,用家需為銀行購買按揭保險,以保障超過樓價6成的信貸風險。而有關按揭保險費用由借款人支付,無需承擔由銀行承擔風險。

在新的按保計劃下,最高九成或八成按揭的申請人需是首次置業人士、入息固定、較一般按揭用家嚴謹,因此只要首置買家成功取得按保,基本上銀行一定會批出貸款,不過要留意的是,即使肯支付貴一點的保費,以避過壓力測試,按揭申請人同時也要通過信貸報告及評分。

有代理透露,特首宣讀施政報告後,已經至少收到3個業主電話,要求「封盤」或加價。(資料圖片)

風險三、業主聞聲心雄求「封盤」

政府放寬按揭限制後,由於所需的首期大減,買家購買力大增,市場另一個焦點,就聚焦於樓價會否因政策而即時上升?

香港置業助理營業經理譚征接受《香港01》訪問時就認為,未來樓價一定會持續上升,而現實是,在特首宣讀施政報告後,他已經至少收到3個業主電話,要求「封盤」或加價。

他解釋,現時業主擔心自己「賣平咗」,「當你過到壓測,買家個購買力強咗,所以700萬元的單位,有條件上到800萬元,到時首期都只係72萬元,好多業主唔想賣平咗,就封盤或者加價,首先會加到750萬元,當市場出現5至10個交易接受到750萬元呢個價,到時其他業主就會拎番出嚟賣。」

即使有金管局的壓力測試,控制買家的槓桿水平,不過他指出,市場仍有「加擔保人」等方式去解決,當銀行估價開始「估足價」時,業主的開價就會「節節上升」,「400萬元樓會加到450萬元,600萬元樓升到650萬元,50萬至100萬元咁升。」

陳永傑預料,措施對二手成交,特別是銀碼較細的新界樓成交有支持。(資料圖片)

學者︰未必是一個合適的時機去做

不過,中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑就有不同的看法,認為樓價下跌風險大於按保放寬的利好因素。他相信,措施不會令樓價急升,主要因為市場仍有兩大的負面因素,包括中美貿易戰及社會運動未解決,市場擔憂失業率上升,收入受影響,「買樓唔會實贏,都會擔心樓價下跌」,因此措施只會令樓市「價跌量升」,預料第4季樓價將跌3至5%。

事實上,假如樓價因為一時亢奮抽升,及後回冷,貪九成按揭上車,隨時成輸家。​中大經濟學系副教授莊太量認為,該措施無疑會增加負資產風險,只要樓價跌一成,便會出現不少負資產個案,只要市民置業為個人需要,即使變成負資產,只要維持供款能力亦無太大影響。「維持供款能力」要視乎打工仔「份工保唔保得住」。

中大商學院高級講師李兆波就指出,政府現時才提高按保限制是「好牙煙」,現時樓價處於下行周期,未必是一個合適的時機去做。他直言,結果決定一切,今次政策的「好與壞」,亦要看樓價走勢。他提到,前特首董建華提出「首次置業貸款計劃」後,亦令樓價回軟,不過十多年後有朋友向他指出,要多謝董建華的政策,令他可以及時上車。因此市場林鄭月娥今次舉措的評價,好視乎之後樓價的走勢,不過他亦批評,林鄭月娥未有提出一個「願景」予市民,「只係修修補補,唔長遠!」