去日本買樓的中國人：樓價3年狂升2倍 卻要注意這些隱藏高額成本
用北上深一半的價格，去日本買一套房，會不會是泡沫狂歡？
胡宸和太太的新家在大阪，3月底搬進來的他們，在這裏才剛剛住滿兩個月。疫情期間飛漲的房價，讓他們在2022年年底決定買下這幢房子，當時的價格換算成人民幣，大約是250萬元左右。
他們身邊很多人，這兩年都在日本買了房，有些人一擲千金，一買就是一整棟樓。也有人在悄悄觀望，隨時準備下場。
今年東京的房產市場，有80%的外國購房者來自中國。根據不動產經濟研究所的統計數據顯示，東京的房價，過去3年直接漲了2倍以上。
就在前些日子，馬雲旗下的雲鋒基金，也宣佈出資近50億人民幣，投資日本房地產。
然而在日本購房投資，並非那麼簡單。有人買完房再想賣出，看到的卻是腰斬的二手房價；有些人想開民宿，前期選址、內部裝修、後期的運營和維護，哪一個都不能落下。看上去火熱的日本地產市場，風險和門道一點都不少。
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在日本生活 買房比租房還划算
這段時間，胡宸和太太正忙着採購傢俱，把家裏裝扮成自己喜歡的樣子。這套精裝修的房子，價格在日本不算便宜，因為地段非常不錯，從窗戶裏就可以看到大阪的中心商務區梅田。「但和國內比起來，門檻就特別低了。」他說。
胡宸的同事，大概2018年左右買的房，也是在大阪，而且地段和房子大小都和他們這套差不多，可價格卻便宜了整整50萬元左右。「所以我們買房，已經算是高位接盤……」說起之前的經歷，胡宸笑了，「但現在的房價，比我們買的時候又漲了很多。」
沒錯，大阪的幾個區域，過去幾年的房價增長普遍在20%以上。漲幅最高的都島區和港區甚至可以達到50%。
原因有很多：日本的物價走出「失落的三十年」，開始進入通脹時代；日元的貶值，讓海外投資者來買房的興趣高了不少。但哪怕是房價上漲的大背景下，人們在日本買房的壓力依然不算太大。
如今中國的房貸利息，普遍在3%-4%的水平，而胡宸和太太貸款買下的這套房子，首期20%，利率卻僅僅只有0.27%。每個月的還款，算起來只有人民幣4500元左右。他說，因為他們兩個人都是公司職員，納稅又滿了一定的年限，在日本的銀行眼中穩定性很有保障。正因如此，在日本「一億中產」的社會現狀中，這個數字也成了最普遍的房貸標準。可以說大部分有意買房的人群，都能從銀行那裏拿到一個非常划算的利率。
而如果說較低的經濟成本，是對買房者誘惑十足的拉力，對胡宸而言，逃離租房的生活，是那個最關鍵的推力所在。在買房以前，他們兩人租的是一間40平米的小房子，房租一個月就要5500元人民幣，比現在的房貸還要貴。更不用說，住房成本變低了，活動空間還變大了——這是因為日本的住房面積計算方式，和中國不太一樣，在這裏，「反向」公攤才是常態。
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胡宸告訴我，日本買房合同上的面積，通常只涵蓋了房子的一部分，像陽台、玄關這些地方的面積還是另算的：
比如我們這套房子，寫的是75平米，但最後雜七雜八加起來，居住面積大概有90平左右。
相比之下，租房事又多、價錢又貴。攢攢錢，買一間自己的小屋，也就成了一個順理成章的選擇。胡宸的中國朋友，但凡在日本工作了一段時間的，基本都買好了房子：
實在是不想付房租了……而且有一套自己的房子，畢竟是一種不一樣的感覺。
學區房裏開民宿 入市的人越來越多
和胡宸相比，在日本待了8年的Tammy，算是見證了這些年樓市的變遷。在她看來，這兩年的房地產市場，已經到了一個「白熱化」的階段。從前幾年開始，日元就進入了貶值的區間，這引來了為數眾多的海外投資者，中國人自不用說，越南、菲律賓、乃至歐美的炒房客也大有人在。於是，儘管有疫情的存在，日本的房價在過去幾年依舊暴漲，一些大城市的好地段，翻了一番的也不少見。
但就算這樣，和北京、上海比起來也是小巫見大巫。Tammy說，像大阪比較貴的中央區域，現在的房價在200萬日元一坪（1坪=3.3平米），相當於人民幣3.3萬元1平米，哪怕是東京，可能也就在5萬人民幣左右。「那這個價格，就吸引了蠻多國內的人來投資。」而且在前幾年，還是來自北上等一線城市的投資者居多，現在，許多蘇州、南京等二三線城市的人也開始關注日本的房產，尋找合適的機會。
畢竟國內大城市一套房子的價格，來到日本能買好幾套了。
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但在國內比較常見的「買房出租」的投資方式，在日本反而變得不那麼划算：房產稅、物業費等的存在，讓日本的房屋出租收益率普遍低下，在大阪，平均也就是1.5%左右。而如果單純想靠買賣房產賺錢，還要等上3年才行，否則就要繳納高額的交易稅，這種政策也讓那些短線投資客們望而卻步。於是開民宿，成了那個最受歡迎的選擇。
Tammy和我講，在民宿投資這件事上，大阪是全日本最好的地方之一，因為這座城市屬於「國家戰略特區」，對於很多行業都有特殊的政策優惠。比如許可證，大阪的「特區民宿」在執照的審核方面會放寬許多，而且不存在「一年最多營業180天」的限制。「雖然房子平時當旅館經營，但畢竟使用權還是在自己這裏的，」Tammy說道，「所以很多人在買房的時候，就想好了不開民宿以後的打算。」
比如不少中國家長，直接買下一個地段很好的學區房，先做民宿運營着，等孩子長大一些了，就收回來自住。這一點，也反映在房價的數據上——西區是大阪漲價最快的區域，這裏也是這座城市最受歡迎的學區之一。從民宿到學區房，以大阪為核心的關西城市圈背後，是一個越來越興盛的日本地產投資市場。
新房瘋搶 老房難賣
這幾年日元匯率的貶值，吸引了大量中國炒房客前來「抄底」。大多數人，去日本買房都是為了投資，真正自住的還是少數。可其中的門道可一點都不少。想靠房子就躺平賺錢，根本就不是想象中那樣簡單。以新建設為主的東京公寓，平均成交價格從30年前的147萬元人民幣，漲到了2024年的211萬元。這是因為日本市場對於新房有着巨大的熱情，相同地段的兩套房子，新房的價格可能會貴3倍還要多。東京市中心還在建的高級公寓樓，開盤就被精明的中國炒房客一掃而空，哪怕要等上兩、三年才能真正入住。
但新房的高價，也意味着持有幾年後，老房子很難以理想的價格出手。根據日本總務省的數據，今年日本全國的空家率，已經達到了13.8%，就連東京也有10%。這個數字的背後，是大量無人居住，而又難以賣出的房子。空房子不僅沒有投資收入，每年還依然要繳納房產稅等費用，這樣的風險，都需要房主自己來承擔。
出租、民宿 背後隱藏高額成本
但僅憑出租，也很難有什麼收益。像胡宸和太太兩個人，之前也買了一套小公寓對外出租，但徹底貫徹租售同權的日本，對於租客權益的保護已經到了無微不至的程度。有段時間他們想要賣房，只要租客覺得「不方便」，買家都沒法來看房。
維持運營的成本，又是另外一個大頭。當年他們當租客，覺得一個月房租很貴。但做了房東以後才發現：馬桶壞了，修一下就是5000塊錢；物業的管理費，一個月2%的固定支出；政府的房產稅更是不用多說……種種阻礙，想靠租房賺大錢，基本沒有可能。按胡宸自己的說法：「頂多也就是對抗一下通脹。」
至於投資民宿，運營的難題也一點都不少。首先在房型上，基本只有一戶建一種選擇，因為在公寓裏面開民宿，需要先得到大樓管委會的同意才能去申請執照，這一步一般都很難通過。相比新建的公寓，一戶建的房源普遍較舊，但這些看似便宜的「老破小」，背後同樣隱藏着高額的成本。
在日本，有國家制定的《都市再開發法》，每隔十幾年，都需要把老舊的城市建築進行翻新。因此，老房子難賣不說，光是日常維護，都佔據了不小的支出。而如Tammy所說，現在的日本民宿市場廝殺激烈，前些年，簡單裝修一下，也有不少客人入住，大家來旅遊，主要也是來體驗城市的氛圍。但現在不一樣了，硬件、軟件，一樣都不能少，租客們的口味也高了許多，如果佈置不上心，服務不到位，哪怕地段再好，也很難有穩定的客源。
2024年，日本政府還出台了新政策，外國人投資買房，需要登錄一個在日本的緊急聯繫人，這對於不少人在國內，持幣觀望的投資者來說，又增加了一道隱形的門檻。這一片「藍海」，想要入局，種種問題都不得不面對。看似火熱的市場背後，是仍需慎之又慎的投資現實。因此在網絡上，也有不少人直接吐槽：
不是自住的話，去日本買房還得猶豫一下。
聊天的最後，我問胡宸，你說你們都更喜歡東京，以後如果還想買房，會考慮去那邊嗎？他笑着回答：「你這等於是在問我，今後能不能賺到大錢。」