【城規三部曲】從推倒重建到綜合整治 資本進城中村是隱性驅逐?

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城中村與深圳緊緊捆綁在一起。「沒有城中村就沒有深圳」,在主流敘事中,深圳往往被視為改革開放的產物,但深圳的另一面,是百萬移民通過落腳城中村為城市發展帶來的活力。

雖然在這個移民城市的發展史敘述中,城中村逐漸被視為城市發展的另一種可能,但在深圳短短的成長過程中,大量城中村已經被拆除,市區更是寥寥無幾。當我們談論城中村時,不可忽略深圳的歷史源自於此,深圳的發展依托於此,那麼深圳的未來,又能否給保留城中村一個可能性呢?

攝影:余俊亮

(此為「深圳城中村」 全文第二篇)

在2004年,城中村還被當作破壞市容的毒瘤。(余俊亮攝)

>> 深圳城中村全文

第一篇:【城規三部曲】深圳另一面 城中村打破城市單一價值

第三篇:【城規三部曲】走出城中村才是深圳人? 城市不能只有高端人才

在2004年,城中村還被當作破壞市容的毒瘤,深圳出台《深圳市城中村(舊村)改造暫行規定》,反覆提及「加快城市化進程」、「建設現代化都市」,此後城市更新方式,亦以拆除重建,改造為商業區和高檔住宅為主。

時至今日,中國的大城市幾乎不鼓勵大拆大建的方式,「向內深耕」、「存量更新」成為用地策略的主調,改造城中村的方式也轉向綜合整治模式。2017年11月《深圳市城中村綜合治理2018-2020年行動計劃》發布,深圳將於2020年7月底前,將「城中村建成乾淨、有序、和諧、安全的文明新村和幸福家園」。而深圳市規劃與國土資源委員會2017年統計,深圳現有1,044個城中村。在深圳1,600萬租房人口中,有超過1,100萬人住在城中村。也就是說,新一輪城市更新的浪潮將波及千萬人。

2017年開始為主流的綜合整治方式,與中共總書記習近平在十九大提出「堅持房子是用來住的,而不是用來炒的」的定位有關,習近平並提出加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,目標是讓全體人民「住有所居」。隨着「房住不炒」成為國家戰略,深圳啟動第二次住房制度改革(簡稱「二次房改」),並於今年6月發布《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見(徵求意見稿)》,由政府保障的房屋總量將達到60%。對比1998年堅持市場化方向的第一次房改似乎有很大轉變,但在保障租售同權的具體制度和政策、土地制度的改革上仍未有實質突破。

依照計劃,到2035年,深圳籌集建設各類住房170萬套,其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。「二次房改」中還提到,支持社區股份合作公司和原村民,通過城中村綜合整治和改造,提供各類符合規定的租賃住房。事實上,進入土地存量發展時代,地產商已逐漸將視線投向城中村的項目。「二次房改」公布後,萬科曾對媒體表示,因為深圳土地供應量減少,房地產企業已經開始由開發型向經營型轉變。

二次房改四類住房:

1.市場商品住房,佔住房供應總量40%,以普通商品住房為主;

2.人才住房,佔住房供應總量20%;

3.安居型商品房,佔住房供應總量20%,重點面向符合收入財產限額標準等條件的戶籍居民;

4.公共租賃住房,佔住房供應總量20%,面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進製造業職工等群體。

城中村新洲的租戶費栩(化名)喜歡用影像記錄下城中村。(余俊亮攝)

不再是全盤拆遷,而以綜合整治和改造的方式利用城中村,在「二次房改」公布前已初見端倪。綜合整治是以長租公寓的方式呈現,2017年萬科「萬村計劃」為首例大資本進駐城中村。「萬村計劃」在城中村租下整棟民宅,重新裝修後租出。深圳市萬村發展優先公司總經理蔡學金曾對《南方周末》表示,萬村採用「平民路線」,改造後的租金會控制在合理範圍,並與周邊租賃市場價格持平。萬村稱其採用的是滾動推進方式,例如在清湖村近240棟民宅中先租10棟,不會引起全村的房租上漲。

大資本進入城中村不會帶來租金提升?幾位關注城中村議題的人都有疑惑。段鵬指出,萬村因為規模和體量過大,會打破租房市場的生態平衡,不僅導致城中村本身租金上漲,周邊房子的租金亦有30%的上升幅度。相比於此前其他小型的長租公寓,萬村一進村就拿下幾十棟、甚至上百棟民宅,有的房東為了交出房子,用一個月漲一次房租的方式趕走租客。

「房住不炒,開發商才開始介入。政府的風向變了,這是一個政治利益。開發商進入城中村還有土地儲備的原因。改成長租公寓,一是獲得政治利益,響應了黨的號召;第二,即使不賺錢、微虧,對開發商來說都有好處,五年之後,這個村要拆除重建,肯定就是它的了,因為已提前與村長搞好關係。」段鵬說。

除了租金,大資本改造長租公寓帶來的更大影響,還是城中村原本的生態。萬村收回房子時會切成更小的空間,原本城中村住着不少家庭,新公寓的價格和格局卻更歡迎單身青年人士。住在城中村新洲的費栩(化名)認為萬村的模式太過統一,與城中村原本的多樣性格格不入。費栩喜歡用影像記錄城中村,行走在不同城中村的街巷中,發現各自不同的個性。

對於港大教授杜鵑而言,城中村內人與人微妙的關係,是值得研究和學習的。(余俊亮攝)

某種程度上,城中村這種生態關係,是人與人的關係,人有好有壞,但它是比較有互動性,有人情味的關係,互相有 negotiation(協商)。
香港大學建築學院副院長杜鵑

資本進村是隱性驅逐?

對於香港大學建築系教授杜鵑而言,城中村內人與人微妙的關係,是值得研究和學習的。「某種程度上,城中村這種生態關係,是人與人的關係,人有好有壞,但它是比較有互動性,有人情味的關係,互相有 negotiation(協商)。」人與人的關係也存在於各個城中村的股份公司和村民、租戶之間。一間好的股份公司,能夠有效管理租戶在城中村的商業業態和公共秩序,亦會主動投入資源改善基礎設施和居住環境。若轉變為萬村模式,一個現代化的物業管理方式未必適合城中村的居民,「萬科現在的管理模式是非常現代的,通過微信、網絡、穿戴整齊的白領,之前住在城中村的人,對這些應該有某種程度的牴觸,覺得會被排斥。」杜鵑說。

比起改善城中村的條件,杜鵑更願意從社區營造的視角討論城中村。(黃寶瑩攝)

髒亂差的物理條件往往是取締城中村呼聲中的主因,雖然是建築師的身份,比起改善城中村的條件,杜鵑更願意從社區營造的視角討論城中村,「大家都在說怎麼改造城中村,我們應該先看看在這40年裏,村民怎麼通過建設和改造提升他們的社區,從這個過程中,我們再看可以汲取什麼經驗和教訓,去和他們競爭。」杜鵑表示,「我覺得現在大多數人看的是物質性的改造,沒有想明白它和社會關係的分析,這兩個應該是一起的,甚至可能應該先把社區營造做好,再做物質改造會好一點,而且不要把物質改造作為替罪羊。」

「如果你要讓資本進村,一定要進行制度設計。首先要控制,否則光憑情懷,是很可怕的。」段鵬對制度的設計有其想像,例如政府應監督租金每年上漲的幅度,長期租戶不能輕易被驅趕、要有保護期;有孩子的租客也應在租金上有所保護。城市規劃師黃偉文也提出租戶的權益應有政策保障,「如果你要更新物業,是不是能有一些騰挪安置的可能。尤其企業行為,你不能只是在背後叫房東趕走租戶,要不然我沒辦法改。企業應該考慮所有的利益關係,如果你要改,租戶怎麼辦;如果租戶不想走,那怎麼辦。」

上文節錄自第126期《香港01》周報(2018年8月27日)《逐夢落腳點 容納逾千萬人 城中村打破城市單一價值》。

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