拆局｜擱置「明日大嶼」屬偽命題　了斷後地產商將全力參建北都？

政府明言加速發展北部都會區，特首李家超對北都發展更表示心急如焚，惟上屆特首林鄭月娥推動的「明日大嶼」願景進度成疑，早前被外界形容明日黃花，令市場揣測「明日大嶼」是否已名存實亡。近日立法會地產及建造界議員、香港地產建設商會秘書長龍漢標，要求政府就「明日大嶼」作出政策聲明擱置計劃，否則將有礙北都競投熱誠。

不過繼續糾纏於名存實亡的「明日大嶼」，似乎只屬偽命題，假若政府落實擱置「明日大嶼」，是否意味發展商將會積極地競投北都地皮？一眾本地大型發展商及財團或許如發展局所言，「即使只推展北部都會區，亦不代表發展商必然無條件支持」。因此未來北都恐怕出現「拖字訣」，發展商或有機會放慢發展北都。

「明日大嶼」時間表一再延後

近年香港政府財政狀況不穩，出現財赤，令人擔憂「明日大嶼」進度，而政府過去一段時間亦不斷推遲落實「明日大嶼」計劃，每次提及該計劃時，相關用字亦不斷演變，如早期指出「原定2025年年底展開人工島填海工程」，其後又變為「或會稍為推遲」、「今屆內填海」，即在本屆政府2027年6月30日結束前進行。不過據發展局最新回覆，最新已演變為「現時先就交椅洲項目做好準備，並在未來適當時候推展」。

政府重心傾向北都、特首表明心急如焚

事實上，6月初財政司司長陳茂波在立法會財經事務委員會上亦就「明日大嶼」作出回應，表示現時政府全力做好北都，「明日大嶼」已進行的研究會持續，政府造地不會因市場短暫波動停止，會持續去做，但土地不急於推出市場。陳茂波相關言論反映政府未有明確表示何時展開「明日大嶼」。

而且特首李家超在5月底的立法會行政長官互動交流答問會時明確表示，對加快北都發展心急如焚。上述多位官員所言顯示出目前政府最關心的事項為北部都會區，而非「明日大嶼」。

要求了斷擱置　否則礙競投北都地熱誠

至於本地一眾發展商、地產商方面，昔日有部份發展商表明支持「明日大嶼」，不過目前以本地大型地產商為主要骨幹的香港地產建設商會，卻表明要求擱置「明日大嶼」，反映態度已變，更表明若不正式了斷計劃，將影響財團對北都的熱誠，恐令財團競投北都地皮時會採取保守態度。

「明日大嶼」名存實亡　地建會卻糾纏

上述地建會說法令人出現疑問，因政府對「明日大嶼」態度已經明顯軟化，同時也表明北都才是重心，預計政府不會在財力未回復的情況下強行展開「明日大嶼」。所以地建會糾纏於名存實亡的「明日大嶼」，將影響發展商競投北都熱誠，這個說法令人不解，亦不合理。

北都片區發展下半年招標　每幅開發成本200億

值得注意一點，北都3個片區開發在今年3月份截收意向書，最終接獲22份，當中包括長實（1113）、恒地（0012）、新地（0016）、新世界（0017）、會德豐地產、華懋、太古地產（1972）等。其後在5月份，政府公佈將於下半年正式就片區發展進行招標。

過去3年半百億地王失蹤

翻查資料，發展局過往曾表示，每個片區開發成本約100億至200億元，更指顧問分析認為財務上「計得掂數」，片區可以做到有利可圖。不過看回近年的百億地皮資料，對上一幅地價逾百億元的地王已追溯至2021年11月，為中環新海濱三號商業地王，以作價508億元批予恒地，而再上一幅則為同年5月份的銅鑼灣加路連山道商業地，以197.78億元批予希慎（0014）及華懋的合組財團。反映過去超過3年半一直未有再出現百億級地皮。

近3年半政府賣地20億以下地皮佔7成

上述情況反映政府在過去一段時未有推出貴重地皮，而2021年11月至今，政府所賣出的30幅地皮當中，成交價低於20億元的細價地皮佔21幅，佔比高達約7成。情況反映發展商近年在市況向下的情況，主要競投細價地皮，因此每個片區開發成本約100億至200億元，與近年發展商所競投的項目有明顯差別。

個別發展商財政不穩、傾向與中資開發北都土儲

同時也不能忽略一點，部份本地發展商的財務狀況並不理想，相信競投北都片區時，會如同龍漢標所言以保守態度競投北都地皮，錄得高價成交的機會較低。

而且目前部份本地發展商發展北都範圍內的土地儲備時，已落實與中資企業一同發展。據了解，本地發展商主要提供土地儲備，而中資則主要提供資金支援，以盡快釋放區內的農地價值。

北都發展恐現「拖字訣」

以近年發展商只較為願意競投細價地皮，以及樓市前景欠佳、個別發展商財政不穩的情況下，一眾本地大型發展商及財團或許如發展局所言，「即使只推展北部都會區，亦不代表發展商必然無條件支持」。因此未來北都恐怕出現「拖字訣」，發展商或有機會放慢發展北都。

↓↓發展局回覆地建會要求擱置「明日大嶼」重點及全文↓↓

●即使只推展北部都會區，亦不代表發展商必然無條件支持

●一個負責任的政府必須掌握土地供應的主導權，當中包括供應時間表和數量，以滿足社會的不同需求，而非只跟隨發展商的意見行事

發展局表示，參與北部都會區發展的意欲往往受眾多因素影響，而投資決策通常涉及不同考慮且複雜。因此，現時先就交椅洲項目做好準備，並在未來適當時候推展，不一定會削弱發展商對參與北部都會區的興趣。另一方面，即使只推展北部都會區，亦不代表發展商必然無條件支持。

發展局指出，要提升市場對北部都會區發展的興趣，關鍵在於政府須靈活規劃，並以多元模式落實。為此，政府已為市場提供多個參與北部都會區發展的途徑：除賣地外，亦容許土地業權人進行原址換地，並已公布試行「片區開發」模式。政府亦與業界緊密聯繫，確保發展商可參與的模式更能切合市場需要和期望。要強調的是，一個負責任的政府必須掌握土地供應的主導權，當中包括供應時間表和數量，以滿足社會的不同需求，而非只跟隨發展商的意見行事。