【施政報告2025/李家超/施政報告】行政長官李家超周三（9月17日）早上11時發表新一份施政報告。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，於房屋政策方面，未見有直接援助樓市措施，而是從供應、至資助房屋，到豪宅各置業階梯皆有措施完善。

陳永傑又指，樓價於近月已成功尋底，並將迎來減息周期，今次施政報告未直接救市，可能是為避免樓市太熾熱，反而聚焦較長遠的供應層面，相信可令樓市長遠更健康發展。

放寬投資者入境置業門檻　3000萬以上豪宅成交料升至1600宗

對於今日公布的施政報告，陳永傑表示，與樓市最直接關係的，要數放寬「新資本投資者入境計劃」的置業門檻。投資移民申請人需購買豪宅滿足自住需要，是次將購入住宅投資門檻由5,000萬降至3,000萬元，雖然入額1,000萬元不變，但門檻降低，相信有助吸引更多相關申請，可刺激3,000萬元以上豪宅物業成交。他料今年3000萬元以上成交可達1600宗，創五年新高。

另投資推廣署回覆傳媒查詢時指，截至今年8月31日，「新資本投資者入境計劃」申請1,963宗，預計可為香港帶來的投資金額逾580億元。

增加非本地生學額　全年租金料升5%

施政報告中提及增加非本地生就學人數上限至50%，陳永傑指，過往多項的人才輸入計劃，抵港的人才超過23萬人。當中部分攜同配偶及18歲以下未婚的受養子女來港，為香港帶來龐大的住屋需求，相信增加非本地生學額，將進一步增加香港租賃市場需求，租金難免一路向升，料全年租金指數可錄5%升幅。租金向升，配合減息周期，相信亦有助吸引更多投資者進駐物業市場。

增加白居二名額　 加快物業市場流通

施政報告的房屋政策中，較多著墨於資助房屋。陳永傑相信，增加白居二名額有助資助房屋市場的流轉。釋放資助房屋於二手市場供應之餘，相關業主沽出手持資助房屋，將轉投私樓市場，同時增加了中小型私樓物業的需求。

長遠增加土地供應　穩定市場

另外簡化批地行政措施、拆牆鬆綁、採多元模式片區開發、市區重建新思維等，陳永傑指都是加速土地供應的措施，對穩定樓市奠下健康基礎。而放寬私人住宅項目停車場的豁免安排，可為私人物業增值，他相信上述一系列措施，有助增加物業供應之餘，亦可增加發展商投地誘因。

料減息機會大　樓價看升5%

陳永傑預測，凌晨美聯儲局議息，重啟減息周期機會極大，將為香港樓市帶來直接而正面的刺激。近月一手市場走勢凌厲，豪宅亦屢破新高，料今年樓價及租金均可錄5%的升幅。

過去政府由為壓抑樓市過熱狂出包括額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅在內的辣招稅，以至政府在2023年11月宣佈減辣至今的政策措施的樓市表現。

2023年宣佈樓市「減辣」

政府為針對近年樓市出現下行，在2023年10月施政報告宣佈為樓市「減辣」作出三大調整，當中包括將額外印花稅（SSD）的適用年期，由三年縮短至兩年，換言之業主在持有物業兩年後出售，無須再繳付樓價10%的額外印花稅。

其次，買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）的稅率減半，兩者均會由15%減至7.5%。以及 優化專才「先徵後退」，改為為外來人才的置業業印花稅實施「先免後徵」，即暫免徵收相關稅項，若相關人士其後未能成為香港永久性居民才繳付相關稅項。而當時反映樓價的中原城市領先指數CCL，在2023年11月份時報153.59點。

事隔4個月再全面撤辣　樓價仍插6%

事隔4個月後，財政司司長陳茂波2024年2月的在財政預算案中宣佈全面撤辣，表明所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅，即為期14年、用作壓抑樓市升勢的辣招正式落幕。

不過，減辣似乎未有對提振樓市起即時作用，參考中原城市領先指數CCL，在2024年3月初時的144.19點，反映在減辣至撤辣4個月內樓價仍下跌6%。

減辣至今近兩年　樓價不升反跌、輸逾一成

雖然政府為樓市全面撤辣，但樓價持續向下。政府為刺激樓市，財政司司長陳茂波在2025年3月的在財政預算案為樓市「加甜」，進一步放寬樓價400萬元或以下的住宅單位，印花稅由原先的6萬元，大幅降低99.8%減至100元並即時生效。

不過由2023年宣佈減辣至今已過去近兩年時間，但反映樓價的中原城市領先指數CCL仍然不升反跌，樓價在21個月內先後經歷「減辣、撤辣、加甜」的救市政策下，表現仍然下跌超過10%。

最早2010年推SSD壓抑樓市

至於回顧樓市辣招，最早可追溯至2010年11月，當時政府推出額外印花稅（SSD），限制市民在兩年內轉售單位，需要繳付樓高5至15%的SSD。兩年後政府為樓市「加辣」於2012年10月更推出SSD加強版，轉售時間限制調整為三年內，SSD稅款涉及樓價10至20%，當時政府更推出買家印花稅BSD，以限制非本地人士及以公司名義的買家，在港買樓時需繳付樓價15%的稅款。

不過事隔一年，政府於2013年2月份更推出雙倍印花稅（DSD），調整200萬元或以下物業，稅款由100元增至樓價1.5%，其餘物業稅率也加倍，由最高稅率4.25%增至8.5%。

惟樓價升勢未止，政府於2016年11月份及2017年4月再次出手，分別向買入第二套或以上物業的買家，劃一收稅樓價15%，以及採「一約多伙」15%從價印花稅，即買家以首次置業人士的名義，以一份合約購入多個單位，需繳付樓價15%的從價印花稅。