住宅樓市繼續進入樓價回升的第三波，無論成交量和成交價都後續有力，技術分析雙底之後的樓市第三波升勢會更加明顯，筆者預算今年住宅樓價仍有5%以上的上升機會，年初我評估的今年尋底之後再回升5%至10%，是可以達標了！

近月用差估署、中原及祥益指數分別印證樓市出現雙底理論之後，很多人驚覺原來樓市已經從谷底回升近半年！其實形勢真相已經浮現於圖表(見附圖一)，大部分傳媒亦開始轉軚看好市場！很奇怪，仍然有人質疑樓市會不會回升，筆者認為，他們所說的「會不會升」是一個預測，但樓市從今年最低谷回升半年，這不是預測，而是已經發生的事實！

筆者的預測未必準確，但我評估樓市從來沒有轉軚，所謂的轉軚就是數據和客觀因素沒有改變之前，因市場氣氛而改變自己的看法，如果這是一個轉軚標準，其實市場上很多人都轉了軚！當香港最困難的時候，例如在疫情或大半年前主流媒體都在「唱淡」時，我們對香港信心源於判斷香港是否金融中心，因為金融中心的角色沒有改變，健康的市場最終都會回來！以下是筆者在市場回升之前發表的看法：

2024年10月2日的大公報

「中央已經為市場製造了轉勢，有關的轉勢將會由股票開始，第二波就會是旺樓市，尤其是樓花，第三波就是旺二手樓市，第四波就是第三、四線屋苑或者較冷門的投資產品。」

2024年10月10日香港仔

「股市急升亦告訴我們一個事實，就是有理由相信未來的樓市回升速度亦會比以前的經驗快得多！」

2025年7月30日的大公報

「差餉物業估價署指數顯示，買賣連升3個月，租務連升7個月，筆者認為當樓市升勢明顯之後，回復得會比以前的跌市會快一點」

2025年8月13日的大公報

「其實上半年住宅樓市已出現了兩波升幅，升的過程中會有跌一、兩期（指物業指數）的現象，這其實是市場正在進行「清倉」，因為樓市回升的第一個回合，一定是先賣了「又平又靚」的單位，最後「一浸」才會清一些質素較差的單位，那自然就會出現指數下跌的情況。這可能是樓價上升中的清倉期而已！

從三大指數去看，本港樓市谷底是2025年2月至3月期間，即是說筆者之前一直評估農曆新年的小陽春是有出現的，而次谷底就是2025年5月至6月份，這個次谷底和之前的谷底就形成了「雙底」！因此，現在樓市應該開始回升通道。」

筆者本來暫時無法評估樓市回升的第四波是怎樣的，因為國際環境複雜，這些複雜因素直接和間接都影響到樓市，而香港負面情緒亦深藏，但很多向好的因素仍然存在。包括香港M3不斷創新高，最新一期報告更突破20萬億元的水平(見附圖二)！定期存款會否在減息潮之下回流市場？這個是下半年樓市的重要因素。最近有契機判斷第四波市場，筆者認為屯門16區站地鐵上蓋項目招標，如果政府好好掌握，可以更進一步成為香港經濟、樓市甚至進一步回春的分水嶺！下回分解！

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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