地產代理是市場證人，了解市場的人士亦應該有言責，筆者長期受到各方面的諮詢，而且亦有撰文給予政府施政意見，我對施政報告在理論觀點上有以下兩點看法：

1)施政並不是追求樓價高低或升跌，是追求更公平地分配社會財富，短炒風氣令樓價上升之所以可恨，是因為高樓價令貧富懸殊和樓價上升太快令一些市民難以「追車上車」！但樓價跌並不等於解決到分配上的問題，而且施政若沒有充足理念讓樓價下跌，會損害到樓市儲藏財富、抗逆通脹的功能！當然亦會令市民有損失。樓價跌的時候反而更少人上車，少人上車如何將財富再分配？這就是大家見到的事實！

當然政府是不應該太主動去干預市場，甚至評價市場，但政府有責任保護市場機制！政府應該對監管市場的機制有信心，當人們過分樂觀或悲觀的時候應挺身而出向公衆強調機制的可信和重要性！

2)更平均分配財富的重要關鍵是「轉流率」！不同置業階梯之間是要有足夠成交製造向上轉流量（即樓換樓），二手買賣比一手買賣更能夠平均分配財富！但一手樓卻可發展到新局面和優化市場！兩者應該有不同的功能分配。政府近年處理公屋的確是重視了健康的轉流率！打擊公屋富戶的成績斐然，房屋局局長何永賢表示政府打擊濫用公屋3年來收回9000個單位，以每個新單位成本100萬港元計，即節省超過90億港元。

基於以上原則筆者建議政府推行三項政策：

（1）減免釐印費疏通成交呆滯的置業階梯轉流量

今年2月26日財政預算案宣布400萬元或以下物業釐印費徵收100元是做對了，之後成交明顯增加，今年3月至7月平均每月住宅成交量5577宗，對比1月至2月平均3413宗增加了63%。未來如果放寬至600萬元或以下也是對，可以進一步增加市場成交量，筆者認為有關做法可長期持續去輪流調節不同樓市板塊，只是針對個別樓市板塊減免釐印費應該是一個短期（如數年），不應該讓單一板塊過分依賴有關做法，需要的時候一些較高的樓價例如1000萬元以上亦可作出類似的大幅減免，針對呆滯的板塊豁免，其目的是令整個不同的物業階梯得到暢順的成交，道理很簡單，因為受優惠的板塊得到豁免而刺激成交，有關買家會將自住的單位放出市場，有關賣家亦會向上一個板塊上游，得到的效益不只是一加一的，我們應該因時制宜令不同板塊有更𣈱順的轉流，整體市場與財富就會大增，應該追求全部階梯都輪流活化，所有人都可以樓換樓向上游，這才可令財富、置業機會和居住環境都得到全面的改善。

2）重啟置業資助貸款計劃

2004年終止的置業資助貸款計劃，有關計劃和之前的首次置業貸款計劃、自置居所貸款計劃，曾在1997年前對香港貢獻良多，回歸後很多官員其實曾經考慮過重啟有關計劃，但因為住宅單位供應量長期不足，政府只能釜底抽薪希望用按揭保險計劃作替代品，但按揭保險始終是一個商業產品，並不能夠做到「將原本房屋資助的受衆，透過有關貸款變為有資產者」，填補不了這個空白，有關受眾就會積聚在公屋、居屋，甚至劏房板塊中，就好似近年的困境一樣，其實從數字上亦看得很清楚，筆者認為政府應重啟置業資助貸款計劃，才可令到年輕人難以置業這個深層次矛盾得到解決，不應該留下這個空白地方給將來。

3）政府應將填海的資源全力投入市區重建

大家可以見證及計算到，市區舊樓日益殘破，其老化速度遠高於市區重建的速度，政府應該將創意全力投身市區重建，市區重建局應該重組，擔當重建地盤的策劃人，然後用財技譬如房產信託基金將地價、建築商的分成和業主權益攤分，否則政府可能未來要面對「新填島冇人投標」、「市區殘破樓冇人理會」的尷尬局面！

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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