行政長官李家超「心急如焚」推動北都發展，政府新近啟動首個片區招標——洪水橋片區，而鄰近古洞站三個新盤亦如火如荼。會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀接受《香港01》專訪，透露集團的北都部署，計劃年中推售古洞項目第一期，涉及約450伙，有望為「古洞新盤第一炮」。另外，鑑於市況回暖，他料本地發展商已走出「深水炸彈」陰霾，全年樓價看升5%至10%。

會德豐地產旗下古洞第24區項目位於鄉梓路，分兩期發展，合共提供781伙。但除會德豐之外，鄰近港鐵古洞站亦有兩間發展商，部署推售新盤。黃光耀透露，會地旗下古洞項目兩期均已獲批預售樓花同意書，將於今年年中率先推出第一期共457伙，有望為古洞區內首個推售的樓花新盤。

累積發展新區優勢　經驗可複製至古洞項目

談及會德豐的競爭優勢，黃光耀以將軍澳區為例，指集團在將軍澳南及日出康城一帶深耕多年，在該兩區過去十年新供應超過2.5萬伙中，佔去接近1萬伙，坦言累積到豐富的新區發展經驗，故有信心將這套經驗複製到古洞項目上。他亦笑言，多間發展商同時進駐古洞，正正反映市場看好該區前景，同時為買家注入信心。

冀古洞區「新舊共融」　推配套產業進駐

黃光耀提到，預計2027年港鐵古洞站正式落成後，區內配套將更趨成熟。然而，發展新區不能只顧「硬件」，更要顧及「軟件」。他介紹古洞的發展策略，在於著重連結社區。首先希望「新舊共融」，即保留區內原有的生態元素，令新住戶感受該區的獨特之處，「千萬唔好俾啲新嘢，取代咗啲舊嘅嘢。」

推動社區配套方面，黃光耀透露，旗下古洞項目設有約9萬平方呎商業樓面，了解到居民對醫療、教育及社區配套的需求，正與醫療及教育機構探討，提早進駐商業樓面的可能性。他又分享在古洞村進行實地考察的經歷，提到區內尚有一批原居民，對該區懷有感情，但過往因缺乏新物業選擇而未能置業，故相信新盤推出後，將吸引他們目光。

樓面地價創區內新高　定價參考鐵路沿線

資料顯示，會德豐於2021年以41.85億元投得上述地皮，以最高樓面49.2萬方呎計算，每平方呎樓面地價達8,499元，創下古洞區新高，市場自然關心該項目的定價水平。黃光耀坦言，古洞區內暫無同類私人屋苑可作直接參考，但可借鏡港鐵站上蓋物業的價錢，包括東鐵線沿線如上水，以及新界西如元朗等地區的成交數據。

他強調，希望為古洞區內物業的定價「打造一個新嘅水平」，既不會離地，同時能充分反映項目質素，而非單純貼市競爭。

洪水橋片區招標　黃光耀：條款具突破性

古洞以外，會德豐亦積極研究洪水橋片區的招標項目。黃光耀透露，由於該項目涉及三幅住宅地及三幅企業及科技園用地，規模龐大，故需要較長時間審慎考慮。他又力贊政府此次的招標條款具有突破性。

其中分期補地價，及分階段發展產業用地的條款，既能減輕發展商的資金壓力，亦可讓產業循序漸進地進駐，給予市場更大靈活性，「因為好多時候新區，啲產業都要慢慢進駐，唔係一日之間，所有產業齊㗎嘛。」

值得留意的是，其中一幅產業用地需要發展商自行營運。黃光耀認為，這意味發展商的角色已不再局限於「起樓」，還需要擔當「引入者」的角色，主動牽線引入產業進駐。他以近期阿里巴巴在銅鑼灣購入全幢商廈為例，反映內地企業有意來港擴展業務，若發展商能提供合適的物業空間，便能促成內地或海外企業進駐。

樓市回暖　內地客比例料升至三成

事實上，內地資金湧港的趨勢不僅見於商業層面，住宅市場亦然。2025年一、二手私宅中「普通話拼音買家」所佔比例已接近兩成半。黃光耀透露，2025年集團整體內地買家比例因項目而異，灣仔春園街項目的內地買家佔比「非常誇張」，高達九成；啟德項目約有四至五成；而日出康城項目則約為兩成。

他預測，今年整體樓市的內地客比例有望升至三成或以上，皆因香港物業開始見底回升，而內地樓市收益欠佳，促使更多內地買家來港買樓投資。

促請政府放寬印花稅門檻至600萬

樓市雖見起色，但黃光耀認為政府仍可更進取。他指出，市場對新一份財政預算案中關於地產行業的政策建議不多，故政府可以更具前瞻性、更主動地推出刺激措施。譬如政府可考慮，今年新財案將目前適用於400萬元以下物業的100元從價印花稅，擴大至600萬元以下的住宅物業，以刺激中小型單位銷售。

他進一步解釋，北都有龐大的新住宅供應，料大部分物業價值在600萬元以下，正正是受惠對象，「政策帶出來的Spin-off effect（衍生效果）會很大。」黃光耀更笑言，「雖然財爺話（樓市）印花稅都係一個重要收入，但股市暢旺下，股票嘅印花稅收入可以彌補（住宅從價印花稅的收入）。」

走出「深水炸彈」陰霾　樓價看升5%至10%

談及2026年樓市發展，黃光耀指出，受惠於息口回落、人才政策帶動需求，以及股市暢旺帶來財富效應等多重利好因素， 市場貨尾陸續消化。發展商資金壓力得以減輕。

回想過去數年樓價徐徐下跌，為求在淡市中突圍，發展商紛紛低價推盤，甚至製造「深水炸彈價」搶客。黃光耀笑言，情況已成過去，「（講）深水炸彈嗰個都冇出聲了，你不能夠逆市而行，個市其實已經行緊。」他續指，樓市升勢已成定局，發展商劈價誘因無存，已走出「深水炸彈」陰霾。

展望今年樓市走勢，黃光耀預計，整體樓價有5%至10%升幅，豪宅市場更看升8%至10%。