筆者評估今年樓市有5-10%的穩健升勢，不過在看好之餘，總要明白現在不是一帆風順的時代，尤其是外在及宏觀因素，總會有人「搞搞震」，一年中總有面對挑戰的時刻，在投資上預計樓價上升5-10%的策略是十分穩健的，進可攻退可守！

但看官亦要清楚，未來可能要面對眾多災難裡面，其實包括了「升的災難」，不健康的上升也可以是災難，什麼情形下是「升災」？我認為以下三種局面出現，樓價就會出現不尋常的大幅度升災！

第一，香港有太多定期存款了，單是這幾年增加了的定期存款本來由相當於1997年所有M3（俗稱總存款量）的一倍，膨脹至超過1997年全港資金量的兩倍。如果這些資金稍為眷顧一下樓市，其實都已經可「升到阿媽都唔認得」！茶壺那麼大，茶杯那麼小，一倒就滿瀉了！

第二會出現升災的局面就是突然間有人察覺到樓盤被內地人買光，原來租樓不是租一日賺一日，而是租客幫了業主供樓！若突然有人恐慌性入市，一個市場總有恐慌性不入市和恐慌性入市的時候，「恐慌性不入市」在過去幾年已經出現了，而恐慌性入市理論上有機會出現的。雖然筆者不希望出現，亦不預測甚麽候會來，但如果真的出現的時候，就要快一些入市，更穩陣的方案其實是買家承擔到就現在入市。

筆者在最低潮時仍然堅持樓市基礎健康，多謝大家支持之餘，亦很感謝曾淵滄教授，因為有次我在會德豐飯局分享我對樓市的看法，曾教授在做總結時點名同意我所說的「這幾年的樓價下跌，並不是泡沫爆破」，既然市場不是泡沫爆破，回復的時候會較快。

第三可能會出現升災的局面，就是出現了高通脹。在過去兩年，樓價下跌有兩個很重要原因，就是中國成功在無限量化貨幣之下，不單沒有出現高通脹，更維持在零通脹左右，同時美元上升，即是港元被上升，美債想貶值，手持美債的國家只要一齊貶值令美匯被迫上升！這些都是國際大局面的「長官意志」，所以我們單看樓市數據去評估樓市，自然評估不到局勢變化，這幾年都有政治之手在主導市場。未來我們可能很大機會會遇上美元下跌，即是要多些錢來買東西，港元當然跟隨，而黃金及所有貴金屬，包括稀土，即是很多電子產品都會漲價，不要說科技產品，樓宇本身含有大量金屬材料。

這5%-10%的預期尚未計入上述三個因素，也不敢計算，筆者不想嚇到大家，但給予意見：若買來自住而且承擔到就入市吧！新一年「馬上置業」吧！

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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