【投資攻略】雅生活鯨吞中民物業 10個交易日累飆逾四成

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物業管理行業收益穩定,且市場憧憬併購帶來高增長,相關物管股今年升幅亦顯著。其中,雅生活服務(3319)自上月26日公布一項物管史上單一最大併購案後,股價持續破頂,至周五(11日)最高曾見23.3元,自公布收購後最多累升41%,今年以來亦累升高達1.1倍。

中國銀河國際分析員李嘉豪表示,投資者看好物管行業,主要因為盈利增長穩定,背靠大型內地開發商,雖然部分物管股市盈率已高企,但隨著盈利增長達標,相信可慢慢縮窄估值差距,而行業暫未有太大政策風險,相信投資者願坐等升幅。

收購中民佈局公共建築領域

雅生活9月26日公布,以15.6億元(人民幣·下同)收購中民物業60%股權,及以不超過5億元收購新中民物業6成股權,收購價對應市盈率為12.5倍。兩間收購對象合計管理面積高達2.9億平方米,多於雅生活本來的2.11億平方米。完成收購後,雅生活在管面積將突破5億平方米,超越碧桂園服務(6098)的2.2億平方米。

中民物業2018年收入為30億元,淨利潤為1.8億元,淨利率僅6%,不及雅生活中期的24.1%。但中民物業作出利潤保證,2019年經審計淨利潤將不低於2.08億元,否則須作出賠償,依60%股權計算,雅生活最低可入帳1.25億元,而公司今年中期賺5.41億元。

中民的業務覆蓋公共建築、商業辦公,並擁有領先的市場佔有率,雅生活則以中高端住宅物業管理為主,料收購後,可進一步加強不同業態的佈局,特別是門檻較高的公共建築及商業辦公建築。

雅生活(3319)收購中民物業後,管理面積逾5億平方米。(網頁截圖)

增值服務毛利高於物業管理服務

雅生活周五收市價,對應往績PE約32倍,仍遠落後於碧桂園服務的58倍。據雅生活的中期業績,收入按年增長59%至22.41億元,淨利潤升63%至5.4億元,淨利潤率24.1%。

物管股的主要業務有物業管理服務,亦提供驗樓、裝修、會所等增值服務,後者毛利會較高。

雅生活的物業管理服務佔總收入約55%,來自雅居樂(3383)及綠地控股的項目,佔其在管面積約28%,管理費單價3.04元/平方米,較去年底增加1.7%,增速尚可;來自第三方物業開發商的在管面積佔比則達72.4%,而來自第三方項目的管理費則較平,單價僅2.04元/平方米,惟增速較快,較去年底增加近10%。

外延增值服務佔總收入的36%,包括了售樓現場管理、物業營銷代理、驗樓等,與樓市表現較相關。社區增值服務則佔總收入的9.2%,包括物業維修、家政、社區團購、會所經營、停車場管理、二手房中介、拎包入住服務等等。

整體而言,雅生活增值服務的毛利率約達到五成,物管服務的毛利率則只有27%。

碧桂園服務物管服務佔收入七成

另一邊廂,碧桂園服務中期收入按年增長74.4%至35.16億元,淨利潤按年增73%至8.2億元,淨利率23.2%,略遜於雅生活。

細睇其收入,物業管理服務佔總收入逾七成,當中來自碧桂園(2007)開發的物業項目的收入佔76.8%,相對雅生活的項目是主要來自第三方開發商。

部分物管股今年以來表現。

李嘉豪:行業併購多屬利好

中國銀河國際分析員李嘉豪表示,投資者看好物業管理行業,主要有幾個原因,首先是增長穩定,與樓市相關度不大,不像內房要為銷售「跑數」,取下管理項目後,很少會退出。另外,投資者預期增長可以持續下去,因可見上市的物管公司,大部分有相關開發商支持,該些亦是內地較大的開發商,預期物管公司可持續接手相關開發商的管理項目。 

行業積極併購,問到資產負債方面會否受壓?李嘉豪表示,大部分上市物管公司的資產負債表健康,持有大量現金,足夠用作併購,亦可見過往多宗行業併購亦比較成功,估值不太高,加上預期併購會有協同效應,普遍屬於利好,但亦有較差收購會令投資者猶豫。

他又說,為物管公司估值時,比較不同公司的淨利潤率會較為公平,不同收入的毛利率則屬次要指標,因不同公司的業務結構不同,如不同公司定義增值服務就有出入。另外,亦可比較物管公司相關開發商的背景,亦可能令公司估值有出入。雖然部分公司市盈率高企,但若盈利增長達標,相信可慢慢縮窄估值差距,故不需著眼歷史市盈率。

他預計,未來增值服務將是物管公司的增長點,因增值服務可以基於同一批員工,舉例說保安或可兼顧推銷的增值服務,便可望在同一個成本基礎上,帶來各種收入,而增值服務亦會加強業主的忠誠道。他亦指,物管行業暫未有太大政策風險,相信投資者願意坐貨等待股價升幅。



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