暑假來臨，不少內地學生「完sem」（結束學期）回鄉「唞暑」，意味其租住的單位或床位因而丟空一陣子。部分內地生學生「精打細算」，將鎖匙化作商機，在社交平台發布暑期短租廣告，將租住的單位變成短期「Airbnb」，「晉身」二房東之列。

在內地社交平台「小紅書」上，輸入「暑假短租」關鍵字，頁面瞬間湧現數百條「租上租」的招租帖，涉及不少私人屋苑，如名城、日出康城、海濱南岸等。這些廣告清一色標榜「水電煤網全包」，更以「學校毗鄰、享會所泳池健身房」為賣點。其中，位於大圍的私人屋苑「名城」，因通達多所大學，成為「租上租」熱門地，月租叫價約3,000港元起。

「1屋5房6張床」格局　3000蚊租「半房」

記者聯絡租住名城的港漂生「小董」，這位香港城市大學讀本科生計劃趁學期結束返鄉一陣子，於是將正租住主人房間內的一張床位，以月租3,000、包水電煤方式轉租，以補貼租金。

記者早前以租客身份看樓，發現該單位原屬3房設計，但客廳和飯廳被「間成」2間獨立房，加上主人房擺放兩張床出租，形成「1屋5房6張床」格局。經過昏暗狹長走廊，記者來到配有獨立厠所的主人套房，但見160呎地方，兩張單人床佔據大半空間，兩人同時轉身都略顯困難，猶幸窗外可見開揚山景，可「唞吓氣」。

小董向記者表示，單位6個床位，由5個女生租住，其中一個床位無人租、屬空置。「現在除了我之外，其他的人全部都回了內地。」

小董向記者表示房東允許轉租，但坦言同房相熟的室友，已將對面床轉租給其他人，記者追問財物安全如何保障，小董坦言：「萬一突然丟了東西沒有辦法保證。」如果記者決定租用床位，則需要與小董另簽租約。「我自己跟業主簽是五千多加三百管理費，加上水電費自己均攤，我是打了半價差不多的錢再轉租。」

她提到當初是透過網上找到這個出租房源，對香港的租賃法規亦一知半解，錯誤以為本港法律不容許分租，「我記得在香港辦民宿是不可以的，如果我轉租給你的話是屬於私底下交易。」

翻查資料，上述單位實用面積784平方呎，2011年成交價約844萬元。參考同屋苑面積相約三房單位，月租約31,000元，平均呎租約40元；假設小董目前以月租5,000港元租用一個床位（以80平方呎面積計算），其平均呎租約為62.5元，較市價約高56.25%；若小董「租上租」該床位，月租3,000元（同樣以面積80呎計），折算平均呎租為37.5元，表面略低市價6.25%。

原裝單位未劏改　六折轉租「賺返啲」

除了上述單位，記者亦參觀了同屋苑另一位港漂生租客「小楊」。她轉租的單位情況有所不同。記者實地觀察時，未見單位有明顯「劏改」痕跡，屬3房2廁格局。單位採光明亮，外望樓景；客廳、飯廳、廚房及露台均為公用區域，傢俱齊備。小楊同樣正在轉租總面積約200呎的主人房（連獨立廁所）。目前，該房間由兩人合租。小楊以月租3,600港元轉租其中一個床位。她向記者說明：「室友是我朋友，會在七月底離開，之後整個房間便歸妳獨用。」

被詢問及最初租賃途徑，小楊表示最初經小紅書接觸現任室友招租資訊，房東要求租客自行組團後直接簽約。她透露，該單位現由4名女生合租，包括上班族與大學生，單位整體租金逾2萬元。她透露，她和室友合租的主人房人均約5700港元，此次以約六折轉租床位「幫補」，並指另外兩間單人房同樣屬轉租性質，「畢竟房間空兩個月，能賺就賺一下。」

翻查資料，上述單位實用面積757平方呎，2012年成交價約890萬元。若按照小楊現時月租5,700一床位（面積100平方呎）計算，其平均呎租約為57元，較同屋苑相近戶型單位的市場呎租（約40元）高出約42.5%；若小楊以3,600轉租該床位（同樣以面積100呎計），平均呎租則為36元，較上述市場呎租低10%。

稱業主表示收齊租即可 用途不干預

她說明，租約是由四位租客聯名簽署，並表示她們從未見過業主。整個簽約過程是經快遞完成，而租約已完成打釐印（繳印花稅）。當被問是否需要另簽新租約及業主是否知情時，小楊回應：「可以不需要再簽租約那麼麻煩，我們直接現金交易就可以，我可以便宜些，3,500港元租給你。」她更表示，業主只要求按時收齊租金，不干涉她們如何處理單位用途。

對於私人物品安全問題，小楊表示衣櫃可共用一半空間，但無櫃鎖。她僅以「室友是本科同學，人很好」作擔保，並聲稱「（她）絕對不會偷東西」。

律師揭合法轉租三大貼士

暑假「租上租」雖能減輕學生負擔，但風險顯著。年初本港便破獲黑幫操控的詐騙集團，專門針對港漂大學生及「高才通」人士。手法包括利用「二房東」或勾結不良代理瞞騙業主轉租，同時以高佣金招攬港漂生擔任代理人，向同胞推銷租盤及帶睇樓。

陸偉雄律師指出，在香港租賃市場中，若租約沒有寫明禁止分租，可視為默許轉租。然而，他提醒若要進行「租上租」，必須審慎核實三大核心要點。首先，次承租人（俗稱「三房客」）應主動要求查閱業主與二房東所簽訂的原始租約，不能單信二房東的口頭承諾。為求保險，「三房客」應進行物業查冊，並核對原始租約副本中的相關條款。若二房東拒絕提供這些文件，往往暗示交易存在問題。其次，必須嚴格確保轉租的期限完全落在原始租約的有效期之內。「例如原租約截止2025年12月31日，則次承租期若延至2026年即屬無效。」

對於二房東可能以高於原租金的價格轉租（如以6,000元轉租其5,000元租得的單位），陸偉雄指出這屬於市場自主行為。他解釋道，只要二房東具備合法轉租權且在租期內，便有權收取市場租金水平，此為正常的商業操作。

違規轉租引爆三重危機

他強調，若轉租未獲業主許可，二房東與「三房客」簽訂的合約在法律上是無效的。一旦業主發現違規行為，有權立即終止原始租約並收回物業。同時間，「三房客」的租約將自動失效，面臨被迫搬遷的困境。在此情況下，被迫遷離的「三房客」，不僅有權向二房東追討已支付的租金及押金，若因突然搬遷而產生額外費用（例如臨時酒店住宿），更可要求賠償相關損失。