西九文化區擬售住宅業權換資金　李兆波：賣樓無可持續性

西九文化區管理局財困，料2025年資金鏈斷裂，消息指該局建議把部分住宅項目賣斷業權「套現」，以達至自負盈虧。中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波形容西九差不多走到「窮途末路」，但質疑成效，預料收益有限，物業亦「賣咗就冇」，並無可持續性。

立法會議員林筱魯在電台節目亦指出，西九雖可考慮發展酒店或賣斷住宅，但考慮到現時市道，發展酒店等商業房地產可能有困難，而賣斷住宅再投資亦有風險。

西九董事局主席唐英年昨日直言，政府2008年的216億元撥款預計快將耗盡，管理局內部已大力緊縮開支，但預計資金鏈2025年斷裂後將無法再緊縮，文化藝術設施難自負盈虧。唐英年指資金上有嚴重錯配：「我們的刀在血流成河，四處再緊縮開支」。西九管理局其後補充指營運赤字比原本預算的少了一半。

唐英年又說土地是西九唯一資源，要確保可從中「賺夠錢」，已向政府提交新營運方案，希望自負盈虧。據悉，方案包括要求容許西九管理局將部分本來只租不賣的住宅業權出售。

西九博物館難保持新鮮感

李兆波今早（18日）在電台節目中指出，西九文化區建設初期進行的財務評估太「雄心壯志」，現時市道差，加上有關業權「賣咗就無」，對賣斷業權的收益能否令西九文化區的財政有可持續發展有保留。 李兆波又以海洋公園為例，觀光景點旁的酒店入住率仍然不高，而西九更面對附近發展商同樣集合酒店、辦公室及住宅用途項目的競爭，質疑對西九財政收入幫助有限。

但他也承認出售住宅項目業權屬「無辦法之中的辦法」，但建議應該先向發展商「摸底」，避免出現流標。他又指，M+博物館缺乏本地藝術家持續提供具國際級水準的展品，故宮博物館展品均是向內地借來，兩個博物館難以保持新鮮感吸引參觀者。

賣斷住宅不理想　林筱魯倡增住宅發展密度

立法會議員林筱魯指西九當時得到政府一筆過撥款，從來都應該自負盈虧，財困並不是今日才發生。他指西九現時每年支出十多億元，要考慮如何忍痛及作出短期措施。他直言「西九管理局諗咩我就唔知道」，但住宅用地最多只佔西九文化區用地20%，但認為賣斷住宅不理想。認為西九要有短、中、長期方案，研究收入、支出的平衡點，而西九就算發債，都只能有短期現金流支撐西九發展。

林筱魯又指，疫情期間，西九文化區有商鋪未能出租，或需要免租，令西九財政困難，未來幾年將有十幾億元淨支出。他指，全球商業地產經營都有困難，相信將原本規劃興建辦公室轉為住宅可提升吸引力，又認為可提高住宅發展密度；但即使轉為住宅，目前市道下反應亦未必理想。他指，管理局賣斷業權後取得現金流，但亦要有長期方案和投資回報計劃，而政府亦需要加強把關。

按規劃，西九文化區住宅用地佔兩成，在近尖沙嘴地段會興建兩組住宅項目，一組是20至30幢臨海別墅，另一組是12幢分層住宅。受制於建築物高度限制，兩組物業會以低密度設計。