【北部都會區】說到「洪水橋」，不少人理解為輕鐵洪水橋站附近一帶，北如洪福邨、屋苑#LYOS，東有崇德英文書院、屋苑尚城。但五年之後，「洪水橋」大概會西移一公里，到目前仍然荒蕪、但屆時將為屯馬綫洪水橋站的位置。2030年不但洪水橋站將會啟用，洪水橋／厦村新發展區最重要的第二期發展，亦是以此作為居民開始入伙的目標。落成單位逾三萬個，新增人口接近十萬，洪水橋勢必改頭換面。

第一階段長4.5公里設7車站　覆蓋商住、物流及科技用地

新發展區的建設陸續展開。10月10日，政府就智慧綠色集體運輸系統（第一階段）道路工程建議方案刊憲。沒有實體軌道，也沒有架空電纜，環保車輛將採用膠輪於道路上行駛。第一階段全長約4.5公里，擬設七個車站，南接輕鐵泥圍站，途經新發展區內的「市中心」、「住宅區」、「物流、企業和科技區」，向東北伸延至天水圍的輕鐵頌富站。

第一階段系統的走線以泥圍為起點，進入「市中心」後設有第二個車站。其東面與屯馬綫洪水橋站僅為步行距離，再向東走是第28A及B區，物業發展權已經批給港鐵公司作住宅及商業用途。車站的西面是第32A至D區，涉及11幅商業用地。這些用地的最高地積比率限為8倍至9.5倍，建築物可以達到200米高，比起港鐵的商住樓宇還要高20米，相信日後會成為洪水橋的最高點。

沿途11幅商業用地開放原址換地　原限期屆滿前零審批

第32A區包括公共運輸交匯處，以至配合港深西部鐵路、應付跨境旅運「泊車轉乘」需求的公眾泊車位，第32B至D區分別毗連北面和南面的河畔長廊，東面連接着具備消閒、零售和餐飲設施的區域廣場，可在怡人的環境下進入屯馬綫洪水橋站。

第32區的11幅商業用地於去年2月全部開放申請原址換地，土地業權人可以在補地價後發展商業項目。如果擁有其中至少九成土地，甚至可以由政府收回餘下的少數第三方土地，予其統一發展。惟於今年3月31日的原定限期屆滿時，仍未有任何一宗申請獲批，最終四宗申請仍在處理，限期延至今年底。

發展商與政府估值現分歧　原址換地可否打響　年底見分曉

這四幅位於第32A至D區的土地，面積分別約1.5至2公頃、1.36公頃、2.09公頃及1.14公頃。即使以8倍地積比率來粗略計算，對於每平方呎地價的估值每相差100元，四幅土地的補地價金額就相差超過5億元。若然涉及興建附近的道路、綠化設施等，發展商和地政總署的估算分歧相信更大。無怪乎原定於3月底的期限過了已經半年，至今仍然只聽樓梯響。作為洪水橋市中心的中心，四幅商業用地可否提早「名花有主」，抑或最終要走回傳統的收地、賣地模式，還要兩個多月才有分曉。

市場傳聞申請是由新鴻基和恒基提出，相信推測不是沒有根據。今年4月達成、新發展區的首宗原址換地協議，正是新地和恒地持有、位於第34B區的土地。其面積約1.7公頃，若以農業用途標準金額每平方米5000元計算，換地前的土地價值估算約為0.85億元。根據協議，發展商須斥資2.86億元為政府興建用地以北的休憩空間，而補地價金額為16.68億元。相加後可以粗略推算，1.7公頃農地改成屋地之後的估值為20.39億元。若以最高地積比率限為6.5倍計算，樓面地價每平方呎是1714元。按發展商估算，項目落成後可提供約2300個單位。

這幅土地所在的第34B區，由環保運輸系統的道路分為東面和西面。新地和恒地換地的是東面用地，西面用地（即「4-5號地盤」）則由政府興建五幢公屋，加上第34A區（即「4-4號地盤」）的四幢公屋，以及第34D區（即「4-3號地盤」及「4-6號地盤」）的六幢資助出售房屋，即是在第34區共有15幢公營房屋，涉及約9700個單位。

政府改片區土地用途　冀吸引發展商進場

在第34B區東面用地的東面，尚有一幅約0.67公頃的私營房屋用地，納入為「片區」試點的一部分。面積約12.5公頃的「片區」試點原本包括兩幅「私營房屋用地」、三幅「企業及科技園用地」、兩幅「政府、機構或社區用地」、一幅「休憩用地」和兩條道路／步行街，但當局參考早前收到的市場意向書後，最近決定作出三個改動：將其中一幅政府用地申請改劃成住宅用地，放棄要求發展商興建道路，以及將三幅產業用地的招標由「價高者得」改為「雙信封制」。