【北部都會區】政府於9月26日向城規會申請，將洪水橋/厦村新發展區第34E區北面、預留作消防局及救護站暨員工宿舍之用的政府用地改作住宅用途，供私人發展商興建四幢41至42層高樓宇，合共提供931個單位。「原本這個片區只得兩幅住宅地，我們現在加多一幅。因為住宅地對於開發商的回報較好，可以早些建成，早些賣樓。」發展局局長甯漢豪在電視台訪問中如此說。

發展局去年底邀請地產商就洪水橋／厦村新發展區、粉嶺北新發展區以及新田科技城「片區開發」提交意向書，三個月期間共收到22份意向書。 當局以涉及商業敏感資料為由沒有透露市場意見，但從發出的回覆表格可見，當局邀請發展商就「改善本項目的商業可行性」提出建議，並建議政府可以調整哪些要求，以提高他們的競投興趣。增加一幅住宅用地，很可能就是發展商的回答。

社區用地改劃住宅　私人單位增加近五成

洪水橋片區試點原定的兩幅住宅用地，面積分別為0.67公頃和1.32公頃，當局預期分別居住1676及3284人口。以平均每個單位居住2.6人推算，片區試點原本涉及約1908個單位。在考慮地產商意見後，發展局將一幅0.77公頃「政府、機構或社區用地」改劃為住宅用地，新增的931個單位相當於令片區試點的私人住宅單位達到逾2800個，數目大幅增加接近五成。

這幅用地原本作為消防局及救護站暨員工宿舍，高度限制為160米，具備條件興建私人住宅。其南面是體育中心、社區會堂和圖書館，高度限制為八層，大多數向南單位因此不受阻擋；西面是港深西部公路，再向西是高度不會超過80米的工業用地；北面是不會超高90米高的企業和科技園，並向第45區的「鄰舍休憩用地」遞降，景觀可望開揚。

四幢單位的住戶經過「鄰舍休憩用地」，可以徒步前往環保運輸系統的第四個車站。又或者向東穿過L25路和公營房屋，第三個車站同樣在步行範圍之內。即使是屯馬綫洪水橋站，也只是600米距離。用地的東面出口是L25路，可以經D6路前往市中心，或者轉出P1路或港深西部公路。因此從可建單位數目、毗鄰環境以至交通便利程度來看，都不難理解為什麼這幅原本作為消防局及救護站暨員工宿舍的用地，會成為了當局吸引發展商投標的誘因。

收回650米長地區幹路　涉及5000萬元

甯漢豪透露的第二個改動，是「它有一條公路，我們希望交回政府發展，減低發展商的負擔」。根據洪水橋片區試點的資料，道路地盤面積約1.8公頃，原本要求發展商在接收用地起計兩年之內平整及興建，然後交還政府。雖然局長形容其為「一條挺長的公路」，但按照道路四個等級劃分，這條L30路只屬最低的地區幹路，將D5區域幹路與區內樓宇及土地接連起來。這條雙線不分隔行車道長約650米，以洪水橋／厦村新發展區第二期的單位成本，即地面道路每米7.69萬元計算，這條L30路的興建涉及5000萬元。

招標改「雙信封制」　冀體現產業用地質素

一方面大幅增加私人住宅單位，另一方面扣減5000萬元道路興建，洪水橋片區試點的第三個改動是由「價高者得」改為「雙信封制」招標。在去年底邀請提交意向書的文件，發展局表示「標書將會以傳統土地招標模式批出，在不低於政府所訂定的底價的前提下以『價高者得』為原則出售土地」。

發展商在競投「片區」時的投標價，理論上應已考慮其估計會投放於將交還政府的土地上須完成的土地平整及基礎設施工程和建設其他設施的費用。

後來在立法會財委會審議《財政預算案》的特別會議上，局長甯漢豪被問到「招標模式是否不一定考慮『價高者得』，而可以考慮採用『雙信封制』，即技術及財務評分」，回應表示會持開放態度。「我們當時招收意向的時候表示，政府傾向用『價高者得』，因為這做法比較簡單。因為『雙信封制』，審批都要花很多工夫去處理。但是，我們都會看看我們收回來的意見，再作定奪。」及至上個月中，局長在《施政報告》記者會上表示，洪水橋片區招標會改用「雙信用制」，以更清楚地體現產業用地的質素。

我們會在今年第四季推出第一個片區，就是洪水橋片區，正式做招標。而我們現時的傾向是希望考慮用「雙信封制」。這正正如《施政報告》所述，我們希望產業用地可以突顯，因為片區內有產業用地的成分，我們亦希望產業的質素透過「雙信封制」可以更清楚地體現。

三大讓步成效　 影響粉嶺、新田試點明年招標

片區試點的三幅「企業及科技園用地」，目標是落成地標建築物，成為新發展區在洪水橋站以外的另一個門廊。用途包括研究中心、檢測驗證、數據中心等，預計創造1.9萬個就業機會，佔洪水橋新發展區的超過一成。當局原本要求中標者興建及營運佔地1.05公頃的用地H3，並將面積分別約2.16公頃及2.34公頃的用地H4及H5平整後交還政府發展。但在採取「雙信封制」之下，願意承擔更多、「令產業用地的發展可以提速和更歸一」的發展商，可能會獲得較高的分數。換言之即使是出手較低者，也有可能最終中標。

片區開發的原意是減少政府前期支出，但現在看來招標收入勢必同時減少。至於第二個原意，即節省逐幅用地招標、批出的時間，若然今年底前如期招標，明年順利批出，最遲的落成項目也可能需時六年，相當於2032年才全部建成。如果在政府作出三大讓步之後，依然沒有發展商積極參與，提出合理的投標價，影響的不只這批住宅、企業及科技園用地落成時間表，恐怕亦不利明年粉嶺北新發展區和新田科技城片區試點的招標工作。