香港樓市泡沫風險極高 買樓要至少20年收入 放租回本期極長

撰文:數因斯坦
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本港樓價高企,超乎常人所能負擔。瑞銀最近發表《2021年瑞銀全球房地產泡沫指數》報告比較全球25個城市樓價,發現本港樓市面臨泡沫風險極高,並指樓價連高收入專業人士都感吃力,在市中心一帶置業需要他們工作20年並將所有工作收入投入其中。

報告顯示,疫情下香港樓價去年中至今年中仍升約3%,銷售量更接近歷史高位;即使是收入較高的專業人士,要在市中心附近購買一個約650平方呎的住宅單位,也需要足足20年的工作收入。報告形容他們收入雖較城市平均水平高出一倍,但要買樓仍是吃力,置業負擔之重,亦是統計範圍內25個全球大城市之首。

值得留意的是,在新加坡置業比10年前更容易,當地專業人士同樣在市中心附近購買一個約650平方呎的住宅單位,所需收入由2011年的16年減少3年至現時的13年。

翻查差餉物業估價署數據,本港430至750呎私人住宅平均呎價,自2003年起飆升近廿年,已升近4至5倍,2020年港島住宅平均呎價近1.7萬元,新界住宅平均呎價亦超過1.2萬元,而港人今年中月入中位數僅為19,600元。

報告亦特別提到,本港樓價租金收入比例過高,加上過去一年本地住宅租金大幅下調,業主平均要出租物業39年,租金收入才可抵銷樓價。至於其他主要城市如倫敦、紐約、新加坡等,樓價租金收入比例則較低、約於30年水平。

瑞銀綜合樓價指數、租金指數、收入等多項指標,製定樓市泡沫指數,香港正處於泡沫風險水平。報告指最近一年,受本地市民,以及內地來港人士需求帶動,本港高價及豪華物業銷售強勁,但由於港府正積極加大中長期住宅供應,預料樓價升勢不會持續。

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