【明日大嶼】檔案揭沙田填海發展商制肘多 團體:𠵱家仲做到?

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極具爭議的「明日大嶼」填海發展人工島計劃,政府估算工程造價達6,240億元,屬本港史上最貴的基建項目。政府亦曾向土地供應專責小組簡介,沙田第一城的填海模式值得借鏡,填海造地由發展商負責,並將一部份土地交回政府發展,當局分毫未出,但已藉此加快造地過程,推動公私合營。

不過,本土研究社翻查歷史文件,雖然政府「一毫子也不用出」,但公眾忽略發展商填海後僅約三分一土地發展私樓,甚至被定下各項規劃限制。他們指現時公私合營項目普遍對發展商有利,「到底具體條款係點?根本唔會做得到以前嘅沙田模式。」憂慮政府最終以融資為由,推動公私合營填海方案,令明日大嶼淪為地產商的「福地」。

本土研究社翻查歷史檔案,揭發當年沙田填海的真相。(羅君豪攝)

根據土地供應專責小組提交的報告,於完善土地供應機制上,建議政府應「突破現有框架,研究如何加快造地...引入市場力量,以及便利民間推動發展項目等」。而小組主席黃遠輝早前接受傳媒訪問時亦提及,政府曾於會議內介紹沙田填海的模式,但未有作深入討論。

事實上,不少組織於諮詢期間將「明日大嶼」與「沙田第一城」作比較;曾提出「強化東大嶼都會」、倡議填海2,200公頃的團結香港基金,其理事劉炳章曾於公開場合建議,可參考沙田第一城的做法,讓發展商公開競投填海權,甚至稱:「(政府)一毫子也不用出。」

黃色範圍為當年發展商負責填海部分,紅色範圍則為發展商可獲得的土地,即現時沙田第一城。(文件截圖) 

公私合營填海僅58.9公頃 

針對「沙田模式」填海方法,本土研究社早前取得70年代有關沙田規劃的歷史檔案,當中清楚記錄政府推行計劃的程序。所謂的「沙田填海模式」,實為港英政府發展沙田第14區、即現為沙田第一城一帶土地的填海方案。填海範圍涉及約145.6英畝、即約58.9公頃土地,而翻查資料,連同馬鞍山在內,沙田新市鎮佔地逾3000公頃。本土研究社成員楊夏至認為,兩者面積相距甚大,「佢講到沙田填海模式等同整個沙田發展方案,但事實上僅佔好少部分,」

70年代面對財政困難 公私合營填海加快造地

根據歷史文件,政府當時透過公開招標形式,讓發展商競投該區的填海及發展權。除因應發展規模及填海面積等因素外,造地速度亦為誘因之一。文件中列明當時政府認為透過私人發展商的參與「能盡快提供房屋、服務設施及土地作發展。」(it is most important to the development of Sha Tin that the private sector participates as early as possible in providing housing, services and land for development)「當時情況係政府無錢又要快(發展)。」本土研究社成員陳劍青指出,當時港英政府正面對財政困難,故採用公私合營方式發展沙田,「同𠵱家有錢無地係兩回事。」

本土研究社翻查70年代的歷史文件。(羅君豪攝)

發展商僅得三分一土地 規劃條款限制多

發展權最終由四大發展商聯營的財團,以2,060萬元投得。當中發展商不僅需要負責進行填海工程,亦須興建填海所得土地上的相應配套,包括道路、排水系統等。當時政府估算約需1.3億元的建築成本,並預計工程開展後的首四年亦未會獲得任何收益。而政府會將當中的40英畝土地交予發展商作回報,即現時的沙田第一城,不過發展商亦須繳付每年2000元作地租;至於另外的105.6英土畝地則須交還予政府。楊夏至指出,政府當時的確「一毫子也不用出」,但強調非任由發展商隨意發展,當局就規劃定下各項條款約束,包括規定於3年內完成填海工程、須負責在區內興建兩所小學及一所中學。

陳劍青形容做法為「走偏門」。(羅君豪攝)

本土研究社形容為「走偏門」

對於有多個團體提倡將類似模式套用至「明日大嶼」,而發展局局長黃偉綸日前亦稱融資方式未有定案,陳劍青坦言為此感憂慮,「到底具體啲terms(條款)係點?政府根本無講過。近年公私合營發展項目,(條款)全部係對地產商有利,根本唔會做到以前沙田模式。」

楊夏至質疑政府有意將公共事業轉為投資策略。(羅君豪攝)

他認為政府非有心覓地,而是不斷為發展商辯護,「無地咪認認真真去收地,點解有正路唔行要行偏門?」楊夏至亦指出,當時的發展模式最終為地產商帶來龐大收益,甚至為「地產霸權之始」。他質疑政府多番強調明日大嶼的賣地收益,有意將公共事業轉為投資策略,「如果到時賣地收益咁高,根本代表政府無解決房屋問題,樓市繼續熾熱。」

↓明日大嶼計劃概況↓

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