黃埔花園業主「起義」仍難敵管理公司 業界:物監局或可助減磨擦

撰文:王潔恩 黃靜薇
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黃埔花園有業主近日「起義」,要求向管理公司查數,縱使動議在業主大會獲大比數通過,卻有機會不能通過法律或公契門檻。
類似糾紛往往發生於未成立法團的屋苑,它們通常由發展商指定的物業管理公司管理,惟基於業權份數、公契等問題,小業主難以撤換管理公司。
市民花盡半生積蓄當上業主,但管理費年年飆升、「天價」維修費、帳目不清等問題,始終未能「安居」。規管業界的物業管理業監管局(物監局)早前根據《物業管理服務條例》,就訂立物業管理發牌制度展開公眾諮詢,業界與物監局成員均預料,實施發牌制有助減少業主與物管公司之間的糾紛。

屬十大藍籌屋苑之一的黃埔花園,小業主不滿管理公司多次調高管理費,惟個別期數的住宅帳目仍出現虧損,居民陳屯尼早前召開業主大會,要求向管理公司查數。(盧翊銘攝)

近年業主與物業管理公司的爭拗不斷,其中屬十大藍籌屋苑之一的黃埔花園,多次調高管理費,但多個期數的住宅帳目仍嚴重虧蝕,引起業主不滿。

屋苑業主自組的關注組「黃埔2500」召集人陳屯尼指出,屋苑的帳目混亂,如第二期的虧損,至今已累積達1500萬元。(盧翊銘攝)

居民斥黃埔花園帳目混亂「亂駛錢」

屋苑業主自組的關注組「黃埔2500」早前發起簽名行動,召集人陳屯尼指出,屋苑管理帳目混亂不清,根據財務報告,第二期自2012年起蝕錢,屋苑在2014至2017年間三度增加管理費,總增幅達13%,但仍然虧損。

而即使管理公司調撥「特別基金」及「維修基金」補貼恆常開支,仍難以「填氹」,2017年的年度虧損高達445.8 萬元。截至去年10月,二期住宅的虧損累積至1,511.2萬元。

陳屯尼續指,管理公司今年花費至少7萬元添置屋苑年花,但大多在未過年時已呈枯黃,引起居民不滿。記者以電郵向黃埔花園管理公司查詢上述帳目問題,至截稿前仍未獲回覆。

自發開業主大會 議決或被推翻

管理公司的帳目不清,引起近千名小業主不滿,陳屯尼早前召集的關注組成功獲逾5%業主授權召開全屋苑業主大會,並提出六大訴求,包括要求成立「屋苑審計團」,向管理公司索取及審視屋苑管理總帳,希望可釐清糾紛。

屋苑的業權份數一般是按單位面積比例釐定,除了住宅外,亦包括停車場、商舖及會所等。(盧翊銘攝)

陳屯尼表示大會召開當日,六大訴求的贊成票佔八至九成,雖然公契無明確列明召開全屋苑業主大會的安排,但按照分契對大廈業主大會(tower owners meeting)的要求,需持有不少於10%的大廈業權份數業主或經理人才可召開會議。由於今次投票,計及停車場及商場的業權份數出席率只有9.93%,恐有機會不符合公契或法定要求的門檻,意味著當日投票通過的結果,或會因此而被推翻。

發展商握關鍵業權 難換物管公司

按現時《建築物管理條例》,不論是選出業主立案法團、召開業主大會或更換管理公司,都需要一定比例的業權份數才能推行(見下表)。

業權份數一般是按單位面積比例釐定,面積愈大,所佔份數便愈多,除了住宅之外,亦包括停車場、商舖、會所等,通常由發展商持有,意味發展商在賣樓後,對屋苑管理事務有一定「話事權」。

黃埔花園自落成而來,均由「黃埔花園管理有限公司」管理屋苑,大股東與屋苑大業主和記黃埔屬同一母系。(資料圖片)

以黃埔花園為例,屋苑公契訂明由「黃埔花園管理有限公司」管理屋苑,而管理公司的大股東是和記物業管理有限公司,與屋苑大業主和記黃埔屬同一母系,故屋苑落成34年來不曾更換物管公司,

陳屯尼指出,發展商至今仍全數擁有商場的業權份數,連同仍持有的車位,佔黃埔花園整體業權份數23%。按《建築物管理條例》,只要有超過兩成業權人反對,就不能成立業主立案法團,換言之,發展商作為大業主,擁有絕對否決權,「買嗰陣好開心……但變相你世世代代都要請佢(發展商)打工!」

修改公契須全部業主同意

根據現時法例,小業主即使對公契有意見,亦難以推翻,因為更改公契必須獲屋苑100%業主同意,現實上根本難以執行。陳屯尼透露,曾有黃埔花園小業主向物監局投訴,甚至到廉署報案,惟均無下文,坦言小業主除自費到土地審裁處起訴管理公司外,別無他法,「佢(大業主)出雞我出豉油,都已經陰乾我,我邊有咁多錢同佢打官司?」

香港房屋經理學會副會長余珍表示,多數均市民不理解大廈公契與《建築物管理條例》賦予物管公司的權力,令投訴頻生。(羅君豪攝)
香港房屋經理學會副會長余珍表示,多數均市民不理解大廈公契與《建築物管理條例》賦予物管公司的權力,令投訴頻生。(羅君豪攝)

業界:投訴源於不理解物管

香港房屋經理學會副會長余珍接受《香港01》訪問時表示,業主與物管公司不時產生衝突,其實源自多數市民不理解大廈公契與《建築物管理條例》賦予物管公司的權力,「其實涵蓋範圍好複雜,三言兩語難以說明,更何況小業主往往不會主動去理解,或者不來開會,到屋苑突然要夾錢,才問是不是真的。」

她同樣以黃埔花園的管業爭拗為例,認為根據公契、業權份數處理屋苑事務是公道做法,「你擁有愈多業權份數,話事權便愈大,是公平的。」她認為,如果大部分業主不滿管理公司,可自行收集業主授權召開業主大會,甚至推翻管理公司,「已經是民主社會了,如果你想推動一件事,獲過半數同意,你一定可以做到(更換管理公司)。業主不出聲,其實相當程度係OK(滿意管理公司)的啊!」

物管條例諮詢結束 業界指規管過寬、不夠針對性:製造不必要麻煩

早年興建的大型屋苑如沙田第一城,當時的法例與現時不同,並未要求屋苑成立法團。(資料圖片)

物監局成員:小業主業權份數少 難更改屋苑決定

物監局成員兼香港理工大學建築及房地產學系教授許智文表示,黃埔花園的例子並非孤例,1980 年代前興建的大型私人屋苑如太古城、沙田第一城等都有類似情況。當時法例並未要求屋苑成立法團,大廈公契亦未寫明相關細節。要到《建築物管理條例》(第344章)實施後,才積極鼓勵大廈業主成立業主立案法團。

許智文補充,部分屋苑的公契將商場及住宅一同計算入業權份數,故小業主要求成立法團或更換管理公司時,便會發現舉步維艱,「因為業權份數不足,達不到做決定的門檻。」

許智文認為,小業主受公契所限,難以扭轉現實的掣肘,但相信2016年成立的物監局有助解決矛盾,因發牌制度可規管物管公司及從業員,保障服務水平,小業主亦可向當局投訴任何疑似觸犯守則的個案,「小業主不會什麼權益也沒有,得個嬲字。」

陳屯尼卻對物監局缺乏信心,指對方屬自負盈虧的法定機構,主要負責發牌制度,三分之一的收入來源將來自牌照收費,變相管理公司及從業員將會成為物監局的「金主」,難以監察。

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