古洞首幅住宅地招標成價成交 黃偉綸:土地問題定可逐步解決

撰文:陳淑霞
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發展局局長黃偉綸今(16日)於網誌撰文,邀請地政總署副署長慕容漢介紹政府的賣地機制及流程。慕容漢提到,土地拍賣和公開招標均是慣常採用的賣地方式,其中以公開招標出售政府用地,流程則相對簡單。地政總署的估價小組會在截標當日早上評估地皮的底價,評估時會以地皮的市場價值為基礎,並參考市場上土地物業成交及經濟環境、市場現況,建築成本的最新變化等因素,釐定底價,估價可說是十分「貼市」。
慕容漢又指,地政總署今年3月招標出售古洞北/粉嶺北新發展區首幅住宅用地,4月底截標當天,不少發展商派代表入標競投,黃偉綸則指,此反映當局在推展新發展區的努力,相信只要繼續持之以恆、迎難而上,「困擾香港多年的土地問題,定可逐步解決。」
翻查資料顯示,署方共接獲10份標書,最終由新鴻基地產以86.14億萬元奪得該幅用地,新地當時曾透露,該項目將主力興建中小型單位。

政總署今年3月招標出售古洞北/粉嶺北新發展區首幅住宅用地,截標當天,不少發展商派代表入標競投。(發展局局長黃偉綸《局長隨筆》圖片)

地政總署副署長:賣地方法公平、公正及具競投元素

地政總署副署長慕容漢獲黃偉綸邀請介紹政府的賣地機制,他提到,土地拍賣和公開招標均是慣常採用的賣地方式,雖然具體操作細節及流程不同,但同樣是公平、公正及具競投元素。

他續說,以公開招標出售政府用地,流程相對簡單。地政總署會首先擬備賣地章程,詳細列出土地用途、發展參數、其他限制及要求,然後在憲報刊登投標方法及截標日期。有意競投人士可按賣地章程入標競投。在截標後,所有合資格的標書會呈交「中央投標委員會」考慮,若然出價達至或高於底價,會按價高者得原則盡快批出土地,一般可在數天內公布結果。在完成交易後,亦會不具名公布所有餘下標書的投標金額。

地政總署的估價小組會在截標當日的早上評估地皮的底價,確保底價反映最新的市場情況。(發展局局長黃偉綸《局長隨筆》圖片)

慕容漢又表明,在政府而言,賣地一直是「隨行就市」,所有地皮必須達到底價才會出售。按現時機制,地政總署估價小組會於截標當天的早上定出底價。評估時會以地皮的市場價值為基礎,並參考市場上土地物業成交及各項影響市況的因素,包括經濟環境、市場現況及對前景的看法、建築成本的最新變化等來釐定底價,估價可說是十分「貼市」。

至於土地價值方面,慕容漢指,每幅土地價值不盡相同,但都是源於地盤在發展後的樓面所帶來的收入,收益多與少則視乎地盤在城規要求、《建築物條例》及地契條款的規範下可容許的發展用途及發展規模,當中亦會因地盤的地理和環璄因素如地點、附近的配套設施及基建等,以及物業市道的供求情況而異。有收入自然有成本,除地價的支出外,還有建築費用、利息支出和風險回報,在收支平衡的情況下,不難發現發展商預計收入愈高,建築費用、利息支出和風險成本越低時,能夠承擔的地價支出會越高。

地政總署副署長慕容漢表示,若出價達至或高於底價,有關用地會按價高者得原則盡快批出。(發展局局長黃偉綸《局長隨筆》圖片)

慕容漢提到,今年3月,地政總署就以招標方式出售古洞北/粉嶺北新發展區首幅住宅用地,招標結果已於4月公布。黃偉綸則指,此反映當局在推展新發展區工作方面的努力,儘管過程中遇到不少困難,但相信只要繼續持之以恆、迎難而上,困擾香港多年的土地問題,定可逐步解決。

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