古洞首幅住宅地招標成價成交　黃偉綸：土地問題定可逐步解決

發展局局長黃偉綸今(16日)於網誌撰文，邀請地政總署副署長慕容漢介紹政府的賣地機制及流程。慕容漢提到，土地拍賣和公開招標均是慣常採用的賣地方式，其中以公開招標出售政府用地，流程則相對簡單。地政總署的估價小組會在截標當日早上評估地皮的底價，評估時會以地皮的市場價值為基礎，並參考市場上土地物業成交及經濟環境、市場現況，建築成本的最新變化等因素，釐定底價，估價可說是十分「貼市」。
慕容漢又指，地政總署今年3月招標出售古洞北/粉嶺北新發展區首幅住宅用地，4月底截標當天，不少發展商派代表入標競投，黃偉綸則指，此反映當局在推展新發展區的努力，相信只要繼續持之以恆、迎難而上，「困擾香港多年的土地問題，定可逐步解決。」
翻查資料顯示，署方共接獲10份標書，最終由新鴻基地產以86.14億萬元奪得該幅用地，新地當時曾透露，該項目將主力興建中小型單位。

地政總署副署長：賣地方法公平、公正及具競投元素

地政總署副署長慕容漢獲黃偉綸邀請介紹政府的賣地機制，他提到，土地拍賣和公開招標均是慣常採用的賣地方式，雖然具體操作細節及流程不同，但同樣是公平、公正及具競投元素。

他續說，以公開招標出售政府用地，流程相對簡單。地政總署會首先擬備賣地章程，詳細列出土地用途、發展參數、其他限制及要求，然後在憲報刊登投標方法及截標日期。有意競投人士可按賣地章程入標競投。在截標後，所有合資格的標書會呈交「中央投標委員會」考慮，若然出價達至或高於底價，會按價高者得原則盡快批出土地，一般可在數天內公布結果。在完成交易後，亦會不具名公布所有餘下標書的投標金額。

慕容漢又表明，在政府而言，賣地一直是「隨行就市」，所有地皮必須達到底價才會出售。按現時機制，地政總署估價小組會於截標當天的早上定出底價。評估時會以地皮的市場價值為基礎，並參考市場上土地物業成交及各項影響市況的因素，包括經濟環境、市場現況及對前景的看法、建築成本的最新變化等來釐定底價，估價可說是十分「貼市」。

至於土地價值方面，慕容漢指，每幅土地價值不盡相同，但都是源於地盤在發展後的樓面所帶來的收入，收益多與少則視乎地盤在城規要求、《建築物條例》及地契條款的規範下可容許的發展用途及發展規模，當中亦會因地盤的地理和環璄因素如地點、附近的配套設施及基建等，以及物業市道的供求情況而異。有收入自然有成本，除地價的支出外，還有建築費用、利息支出和風險回報，在收支平衡的情況下，不難發現發展商預計收入愈高，建築費用、利息支出和風險成本越低時，能夠承擔的地價支出會越高。

慕容漢提到，今年3月，地政總署就以招標方式出售古洞北／粉嶺北新發展區首幅住宅用地，招標結果已於4月公布。黃偉綸則指，此反映當局在推展新發展區工作方面的努力，儘管過程中遇到不少困難，但相信只要繼續持之以恆、迎難而上，困擾香港多年的土地問題，定可逐步解決。