油旺變天｜重建地積比轉移納規劃指引　最多放寬三成地積比

市區重建局的「油麻地及旺角地區研究」前年出爐，提出發展商可「轉移地積比率」，由「送出地盤」轉移至「接收地盤」，令「接收地盤」的地積比可大增三成。規劃署向城市規劃委員會提交文件指，建議就地積比轉移訂立機制，並以油旺重建為試點，申請人須向城規會提交申請，每個規劃申請將以兩個「接收地盤」為上限，地積比率最多可放寬30%，但不應超出分區規劃大大綱草圖（OZP）的限制。規劃署又指，為確保申請人有遵守公共空間／社區設施等要求，可於地契上施加限制，若違反要求，政府可採取執法行動，包括重新收回擬議發展土地。城規會將於明日（16日）開會審議。

▼油旺研究五大發展節點▼

城規會文件顯示，「送出地盤」一般為較低重建潛力的土地，包括規模更細和獨立的舊樓、樓宇的總樓面面積已等同或超出現有發展限制、值得保育的地盤、適合轉為公共空間或「政府、機構或社區設施」（GIC）用地；而「接收地盤」則為較大、具策略性和通達性的地點，適合作較高密度發展等。當局建議可轉移地積比至面積不多於1,000平方米的「接收地盤」。

規劃署建議，應以油旺重建項目作為轉移地積比機制的試點（pilot basis），並會整體考慮（in a totality manner）涉及同一個分區計劃大綱草圖（OZP）。有關轉移地積比的發展計劃須根據第16條申請規劃許可（section 16），要求申請人向城規會解釋擬議發展計劃的得益（gains）、基於城規指引（TPB Guidelines）證明增加地積比的合理性和技術可行性。

規劃署建議，「接收地盤」增加地積比的幅度以30%「封頂」，並設定6個彈性條件，以增加重建誘因：

1/ 「接收地盤」與「送出地盤」毋須相鄰或處於同一個土地用途（land use zoning）

2/ 在同一個規劃申請下，最多只可以有兩個「接收地盤」，惟「送出地盤」則不設上限，以增加規劃和設計的靈活性

3/ 非住宅和住宅發展的總樓面面積可於轉讓時互換，例如商業用地的總樓面面積可轉移到住宅發展用地，並在規劃時用以作住宅發展

4/ 若樓宇已超出現有總樓面面積限制，重建發展所放寬的30%地積比，仍不得超出分區計劃大綱草圖（OZP）的限制

5/ 若「接收地盤」的地積比限制是混合用途發展（mixed use development）或住宅／非住宅發展，城規會應基於前者考慮放寬30%地積比，以為申請人提供更多彈性

6. 在「送出地盤」或「接收地盤」上，由政府支持發展的GIC設施，並不會計入已批准的總樓面面積

規劃署又指，將會以整體考慮為原則，批准有關申請，但強調公共開放空間／社區設施，以及保護「送出地盤」上的建築物可及時實施，建議將有關審批條件納入地契，包括要求申請人：

1/ 申請修改「送出地盤」和「接收地盤」的地契或換地

2/ 只在政府認為適當的GIC設施和／或建築物保護工程竣工後，才可就「接收地盤」的新開發項目申請預售樓花同意書（pre-sale consent/certificate）

3/ 須遵守獲批方案的商業部份的轉讓限制

規劃署續指，城規會可在「送出地盤」和「接收地盤」施加適當條件，以列明違反審批條件後的責任，例如容許政府採取執法行動，包括在兩個地盤採取重收土地行動（re-entry action）。