【富榮賣800萬】炒賣歪風蔓延未補價公屋居屋 政府必須制止

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未補價公屋居屋成交再創新高,旺角富榮花園居二市場賣812萬元,沙田廣源邨公屋綠表價賣430萬元。兩個數字蘊含兩個訊息:一、同類私樓樓價一直領前,資助房屋價格水漲船高。二、不少買家預期樓市繼續上升,冒險高位入市。

居住是資助房屋首要目的,政府必須把資助房屋完全與私人市場切割,只容許單位轉售給白表、綠表申請者,以杜絕業主投機意欲。

陳家樂是二十年香港房屋政策制訂的主要參與者,推動訂立了對房屋政策有深遠影響的居屋第二市場。(梁鵬威攝)

第一個訊息不需多說。買家手上有一筆置業資金,但因為心儀的私樓太貴,所以轉移目標至資助房屋市場。那邊廂,賣家眼見市況好,敢以高價放售。

第二個訊息值得詳述。買家入市有下述三個動機其中之一:

一、長期自住。即使買家無意投機,至少也希望單位能夠保值,不會跌價。

二、在自由市場轉售。這樣,住戶就要補地價。就富榮花園個案而言,住戶需要在出售前補回約四成的地價,保守估計要三、四百萬元。廣源邨單位的補地價金額亦至少二、三百萬元。若要減少補地價金額,就要等待樓市下跌,絕非買家樂見。

三、再次轉售給第二市場買家。住戶需要找到付出更高樓價的買家才不會虧蝕。

廣源邨依山而建,以樓梯貫通全邨。(馬熙烈攝)

縱然政府官員也多番提示風險,而物業交易你情我願,外界難以置喙,不過,我們仍然要問,如何把買賣雙方推到如此境地?公屋租置計劃,公屋居屋自由市場措施,肯定是始作俑者。在樓市上升之際,業主伺機增值圖利。在富榮花園例子,原業主居住五年,單位升值85%;在廣源邨例子,原業主居住14年,單位更增值21.5倍,帳面大賺410萬元。房委會的轉售限制,無阻高價轉售。

在民間多番施壓後,房委會亡羊補牢,在去年起,延長新建居屋的禁售期,補價後在自由市場出售的時間,由五年增至十年。再者,因為新居屋的折扣率增加,只要樓市不跌,日後補地價的金額將會更多,難於流入自由市場。

天水圍出現未補地價居屋造價500萬元,若計及補地價,造價或超越同區私樓嘉湖山莊。(資料圖片)

但羊牢終究有漏洞。首先,回望過去十年,樓價大漲小回,早期低價補地價的公屋、居屋業主,仍可脫手獲利。政府未來幾年的公營房屋建屋量甚少,近年建屋進度落後預期,假設經濟沒有大逆轉,資助房屋仍然僧多粥少,有人打賭未來十年價格仍有上升空間,可以理解。第二,房委會沒有打擊蔓延中的未補價市場炒風。

再者,萬一樓市不測,樓價暴瀉,住宅淪為負資產,摸頂的買家隨時變成樓蟹,還要惶恐不可清還按揭,挑起民怨。

一些房屋政策制訂者認為,分割市場會減低單位流轉。然而,截至2017年3月底,已補價或無須補價的居屋單位,只佔居屋單位總數23%,已補價的公屋單位則只有總數1%。綠表買家購買資助出售單位的數目,近年維持在每年二千餘宗佔細價樓比例不高。以上數字顯示資助房屋的流轉並非普遍。

說到底,政府及房委會要正本清源,弄清公營房屋的用途,是安居而非致富。由是觀之,政府應打擊所有投機的路徑,完全分割資助及私人市場,這包括:一、禁止新建資助房屋在私人市場轉售,新業主日後只能賣回單位給房委會,再由房委會按當時普遍市民負擔能力出售,從而維持流轉;二、長遠來說,政府必須設立住宅單位的資本增值稅,屆時打擊不止私樓,還有資助房屋的炒賣,住宅價格才可望回到可負擔水平。



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