【01周報社論】一千萬元上車盤 讓年輕人看見絕望

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近期有一個北角新盤掀起社會熱話,因為此項目的低層400呎單位,索價竟逾1,000萬元,被市場評為「癲價」。發展商的銷售策略很可能是要更進取地測試市場承接力,以在瘋狂的市況中賺到盡。但類似的400呎「上車盤」價格畸高,已成為社會普遍現象,港府在公營房屋方面亦未能回應普羅大眾、特別是年輕人的住屋需要,在當下的樓市,年輕人看到的只有「絕望」。

(發展商提供圖片)

這個將在復活節前開售的北角新盤,是近期最受市場矚目的項目,由於市區新盤向來「買少見少」,位於港島區的臨海住宅項目就更加稀缺,因此這個北角新盤的開價、銷情等,便被市場視為樓市後向的重要指標,特別是本港樓價在今年首季已急升近半成下,市場正注視新盤銷情會否持續熾熱,為樓價升勢續添柴火。

而令市場驚訝的是,這個北角新盤索價竟然高達每平方呎50,000元,就算包括各種巧立名目的「折扣」,折實價亦達每平方呎約30,000元,但同區的臨海二手住宅單位,成交呎價只是約15,000元。更令人嘩然的是,這個北角新盤的432呎,只有樓景、園景,望不見海景的「上車」一房單位,索價亦超過1,000萬元。雖然鄰近的二手單位,普遍樓齡已逾30年,舊樓價格較全新樓盤為低並非不合理,但新盤較同區二手要價差距近倍,連約400呎的「上車盤」單位亦索價上千萬,在市場上極為罕見。

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其實發展商開出如此「癲價」,很可能是要測試市場承接力。這家發展商過往的銷售策略往往都傾向先行開高,若試出當時市況有能力消化本來看似「不合理」的高價,便可繼續高價出貨以賺盡一分一毫。一旦市場消化能力未如理想,大可再提供更多不同名目的銷售優惠、變相降價,以加速去貨。而在樓市日益高燒的當下,發展商自然有更大誘因以「癲價」推盤,盡吸一批心急置業的用家、以至銀彈充裕的投資客。

因此,這個新盤的400呎「上車」單位索價上千萬元,是否有人願意接火棒,仍有待觀察樓盤正式開售之後的市場反應,但即使這口叫價有點「誇張」,不過現實卻是,同類呎數的「上車盤」售價已日益高昂,以近期新盤開價動輒要價達每平方呎15,000元以上來計算,400呎的單位至少要賣600萬元,就算年輕人幸運地獲得家人支持,可拿出高達180萬元的首期,但餘下的樓按貸款分20年攤還,在目前的超低息環境下仍要每月償還超過20,000元,是一個相當沉重的負擔,況且隨着美國加息步伐日益加快,已經見底的本港息口水平,勢將逐步趨升,屆時供樓負擔將更百上加斤。

事實上,「上車盤」售價日益高昂的問題,已非自今日始。根據差餉物業估價署的統計,由回歸至今,本港整體樓價累積升幅約為八成七,但同期A類單位,亦即40平方米(約431呎)以下的「上車盤」單位,售價累積升幅已逾一倍,特別是最近幾年升幅明顯更急。此除因本港社會環境變遷,每個家庭的平均住戶人口下降,出現了更多小家庭,令細單位的需求增加外,同樣不能忽視的因素,是近年港府多次推出樓市「辣招」,對單價較高的單位在稅項、按揭等作出更嚴厲的限制,結果造成更多的投資、投機資金擁向呎數較細、單價較低的「上車盤」細單位,如同令其價格升勢火上加油,害苦年輕的置業者。

但是,令年輕人更感絕望的,不單單是「上車盤」愈來愈貴,而是上車愈來愈難的同時,政府對此卻顯得束手無策,幫不上忙。過去年輕人希望置業安居,尚可寄望購買居屋,以較相宜的價格購買一個安樂窩,但新一期居屋最貴的售價已達385萬元,而且隨着私樓樓價趨升,售價與私樓掛鈎的居屋價格亦將愈來愈貴,市場正預計下一期居屋極可能出現未補地價亦要呎價過萬的「樓王」。

年輕人的絕望,與其說是樓價飆升,更根本的問題是,年輕人在這困局下,顯得孤立無援。

《香港01》製圖

更甚者,就算年輕人願輪候居屋,但據房委會數據,到2020/2021年度之前,資助出售單位的落成量沒有一年能夠達到8,000伙的目標,落成量最多的一年,即2018/2019年,亦僅6,600伙。在僧多粥少之下,又有幾多年輕人能幸運地購得價格可能較私樓略低,但一點也說不上「便宜」的居屋單位?

雖然,候任特首林鄭月娥曾表示關心年輕人的居住問題,但她的政策主張,似乎亦未能拆解難題。例如她提出增加綠置居、亦即公屋級數的廉價資助單位供應,先不說十年興建20萬個公屋單位的目標進度仍嚴重落後,28萬宗公屋輪候申請根本無法消化。就算林鄭月娥有魔術棒,可以變出更多公屋單位變成綠置居,但這個計劃主要對象是公屋戶,而非年輕人,就算公屋戶購買綠置居後交出公屋單位,一般年輕人亦難以符合現時的公屋對薪金以至資產要求,無助他們圓安居夢。

至於林鄭月娥提出的另一個房策新點子,即是「港人首置上車盤」,其出發點雖用意良善,但其構思卻顯得問題叢生,最大的問題,是這個計劃的定位稍高於居屋、略低於私樓,在居屋價格亦高居不下的今天,「港人首置上車盤」售價勢必相當高昂。而且在目前港府覓地顯得左支右絀之下,僅有的土地無論是建公屋、建綠置居、建居屋、建港人首置上車盤,又或建私人住宅,只是拆東牆、補西牆,純屬自欺欺人而已。

本港樓市仍未降溫,3月涉及雙倍印花稅的成交按月大增72%。(資料圖片)

故年輕人的絕望,與其說是樓價飆升,更根本的問題是年輕人在這個困局下顯得孤立無援,政府只是眼白白地坐觀失控的樓市吞噬年輕人,讓年輕人窮盡氣力追趕根本追不上的樓價、又或將青春與汗水都被高租金高樓價消耗殆盡。彷彿年輕人的人生意義,就是與失控的樓市魔獸展開無了期的搏鬥,所有對未來的理想、志願、希望都要為此而拋諸腦後。如此的窘境,教年輕人怎會不絕望?

正因如此,港府若繼續以小修小補方式處理住屋問題的深層次結構矛盾,只是在一個沒有出口的迷陣中不斷「撼頭埋牆」,不可能從根本上解決問題。必須透過更徹底的改革,打破現時將住屋問題與置業問題嚴重混淆的迷思,將政策焦點重新對準如何為香港市民、包括年輕人,營造一個可以安居樂業的環境。

《香港01》製圖

要做到這一點,關鍵是政府要摒棄盲目追求推高自置居所比率、千方百計「逼」市民買樓的錯誤思維,將房屋政策重點放到公營房屋,特別是在出租公屋之上,不但要設法實現目前供應20萬個出租公屋單位的十年建屋計劃目標,更應該設定更進取的公屋建屋目標,同時要革新整個公營房屋政策,提供更多元化的公屋種類,打破住公屋等於「窮人」的固化思維,讓更多香港人都可以住進出租公屋,在解決安居問題、不用再為追趕樓價而營營役役後,可以將更多心思放在工作,以至創業之上,為香港社會的發展、經濟的轉型,帶來更多新動能。

其實,與其說這是一個「革新」,不如說這是回到房屋政策的「初衷」。香港在1970年代起的經濟繁榮,基礎正正是時任港督麥理浩大刀闊斧地推動房屋改革,大量興建公營房屋,讓普羅「無根」的香港人有了可以安身立命的「家」,在解決住屋問題後,為香港社會帶來更充沛的勞動力、更積極的創業精神。

而且當時的「公屋」種類亦相當多元化,例如房屋協會就興建了不少居住品質較佳、社區設施更完備、出租予入息較高的家庭的「乙類」出租單位。若香港有更多定位較現時的公屋略高的公營出租單位,讓一些入息、資產水平略高於現時公屋申請資格的市民,包括年輕人,可以入住這些新式公屋,令年輕人不用再為住屋問題而發愁,當下香港的住屋問題以至青年問題,才有解決的基礎。

亡羊補牢,未為晚也,但以現時社會躁動不安、年輕人對社會積累的沉重怨氣來看,政府要拆解房屋難題所餘下的時間恐已不多,此將有賴候任特首林鄭月娥為房屋政策撥亂反正。雖然有人擔心她在房屋政策上只會「梁規林隨」,繼續走梁振英以置業為主導的房策歪路。但觀乎林鄭月娥最近談到房屋問題時,表示現時的公、私營房屋比例有調整的空間,相信她亦已開始意識到現時房策走錯路的問題,香港的年輕人能不能重新看見對未來的希望,還看林鄭月娥能否知錯、改錯。



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