來稿作者：周小稞

7月底，財政司司長陳茂波對外透露，特區政府正與中央有關機構研究，在合適範圍內相對放寬資本限制，便利內地來港人才調配資金來港買樓，同時避免出現資本外流。有關消息曝光後隨即引發香港地產市場的「激動」。美聯集團行政總裁就稱，有關措施如果落實，將極大便利內地「人財」到港，有助刺激資金流入本港樓市，推進樓價加速回穩，進而帶動香港整體樓市的穩中向好。

有關放寬資金來港置業的建議，今年初就已浮出水面。2月份，來自經民聯的地產及建造界議員龍漢標就在文匯報上發表評論文章，呼籲參照香港與內地股票交易的滬港通及深港通，允許內地專才攜帶內地的資金來港置業，幫助這些人才落地生根。3月份，來自民建聯的全國人大常委李慧瓊提交建議，呼籲建立雙向的購房資金流通渠道，幫助內地人才來港置業及港人北上置業。7月份，民建聯向行政長官提交施政報告建議書，其中一條建議就是設立千億元人民幣的「香港購房資金池」，便利「高才通」人才在港置業。對於立法會第一大和第二大政黨的提議，特區政府當然極為重視，於是就有了陳司長上述的最新表態。

樓市回調仍高昂　發展商待價而沽

自從2022年底推出「高才通」、2024年初全面「撤辣」後，內地人就成為香港樓市的生力軍。2024年內地人在香港樓市的交易宗數與金額同比分別上漲90%和67%，佔香港樓市的比重分別達到22%和29%。進入2025年，內地人在香港樓市依然活躍，正是在內地人強勁租房需求的帶動下，香港的租金指數才一路漲至2019年9月以來的新高，距歷史高點僅有2.2%的差距。而這些戰績還是在嚴格的資本限制下取得的，如果目前的限制放寬，那麼內地人分分鐘會成為香港樓市的主力軍。現在問題是，香港目前樓市真的糟糕到需要中央政府使出如此的「殺手鐧」嗎？香港樓市因此的走勢真的是中央與特區政府所期望的嗎？

按照差餉物業估價署的數據，香港私人住宅售價指數確實較2021年9月的歷史高點回撤了28%，但這樣的回調於香港樓市而言算不上慘烈，2003年香港樓市在互聯網泡沫破裂、非典疫情等一系列利淡因素拖累下較1997年10月的高位一度回調了66%。而且目前的售價指數在需求湧現、租金上漲等的帶動下，已經扭轉了過去三年半的跌勢並取得了連續三個月的小幅回升，交易量也走出了2022年和2023年的低谷，重新回到與新冠疫情前大致相近的規模。至於開發商手中的現樓貨尾數目確實處在27,000伙的相對高位，但以目前香港新樓開盤動輒錄得數十倍甚至過百倍的超額認購來看，這些貨尾單位在目前開發商開出的價位下完全可以被市場所吸納，只是很多開發商仍抱著「惜售」的心態，希望能以更高的價格售出單位。就這一點而言，香港大部分的開發商還沒有淪落到「斬倉」的地步，而市面上出現危機的開發商多半是輸在商業而非住宅地產上。

一句話，香港的樓市沒有想象得那麼糟糕，而且已經呈現出價穩量升的企穩跡象。如果在這個時候再祭出放寬資金限制這樣的「猛藥」，不排除香港的樓市會再次出現「脫韁」的景象。來自內地的購房需求在新的政策刺激下會出現大幅增長，現有的「高才通」移民會轉「租」為「買」，而更多的內地中產階級會申請「高才通」以實現資產的全球化配置。在外部需求大幅增長的同時，本地的供應卻很難及時跟上。政府有關部門的數據顯示，截止今年6月底，未來三至四年本港一手私人住宅潛在供應量約為10.1萬伙，已是連續5個季度下跌並創近11個季度的新低，而這一趨勢仍將維持相當長一段時間，因為最近數年開發商都未曾積極從政府手中拿地。一方面供應減少，一方面需求大增，結果就是香港的樓價再度大幅上揚。要知道，目前的私人住宅售價指數即便回調了近三成，但仍較三十餘年前有超過400%的升幅，大幅跑贏同期消費物價指數130%的漲幅。

放寬資金來港買樓無疑將為香港的樓市注入一劑強心針。在這一政策下，業主將會受惠於更高的樓價與租金，開發商也會重拾樂觀預期而再次積極拿地，而政府則會從重新活躍的拍賣市場獲取不菲的土地收入。只是對於香港一般民眾尤其是年輕人與處在夾層中的中產階級，本來已不堪重負而又再次上揚的樓價將更加高不可攀。筆者並不認為這是中央政府及特區政府所希望看到的局面，因為它無助於解決住房這一香港最核心的深層次矛盾，甚至還會加劇這一矛盾。

回歸以來，中央惠港態度始終如一，惠港政策也從未間斷。在筆者看來，放寬資金來港買樓是一項比肩2003年「自由行」的重大惠港政策，後者為香港帶來了寶貴的消費人氣，而前者一旦實施則將為香港帶來寶貴的投資人氣。對於這樣重量級並涉及到香港深層次矛盾的惠港政策，不僅要小心選擇實施的時機，也要全面分析政策的利弊，這樣才能事半功倍，惠及全港。雖說目前並非推出相關政策的最佳時機，但如真要推出，也需要相應的配套措施，如將資金的額度與公屋及居屋的銷量掛鉤，確保新政策下香港基層民眾的住房權益不受衝擊。

作者周小稞是紫荊黨政策研究院研究員。文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

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