日前，政府宣布中止位於元朗及洪水橋兩幅本欲發展多層現代產業大樓用地的招標工作，改劃為創科及其他產業用途。結合近兩年政府明顯拖慢賣地安排及減少賣地數量，反映房地產下行時，私營市場對土地開發持保守態度。當下發展重點是，香港如何超越傳統的房地產發展思維，以北部都會區龐大的土地資源作為創科等新興產業發展的助推器。

以下是筆者的幾點觀察思考，第一是房地產下行的周期問題。近期，有本地經濟學者表示，儘管現時香港樓價已跌去近三成，但還遠遠不夠，綜合考慮的底部可能高達六成至七成半。先不論觀點是否危言聳聽，筆者不禁沉思，政府和社會各界是否有進一步思考與準備樓價繼續下跌所帶來的社會影響。事實上，房地產下行已是當前中國面臨最大的內部風險問題之一，如何「軟着陸」，並推動房地產市場止跌回穩是一個國家級的任務。俗語講，信心比起黃金更重要，資本市場的下跌趨勢一旦形成想要逆轉並不容易，正如當年樓價上漲時政府推出多項行政手段也未能降溫。

此外，因香港經濟產業結構長期單一化，若房地產市場持續萎靡不振，外加旅客及市民消費模式轉變繼而影響零售及餐飲等市道，不僅會減少政府收入，還會波及本地勞工就業等市民福祉，本質上是社會土地財政和消費的雙重疲軟。面對以上問題，國家通過宏觀財政和貨幣政策持續發力，通過實施「國補」、「以舊換新」等一系列提振消費專項行動來釋放內需潛力，有些政策香港特區無法自主實施，而另一些政策則沒有財力實施。香港唯一選擇，是通過北部都會區來加速建設具有國際競爭力的創科產業，以創新引領發展。

我們回看政府推動創科發展的舉措，除了從發展基建、推動科研、培養人才、支援業界等方面推出措施外，同樣銳意去推動香港的「再工業化」。無論是去年推出共計100億元的「新型工業加速計劃」，資助從事高新科技產業的企業在香港設立新智能生產設施，還是今年7月25日立法會財務委員會上，討論同樣是100億的「創科產業引導基金」，其要求至少 50% 的基金規模投資的本港企業需有實質運作，例如總部、區域總部、研發中心、創新中心、先進製造基地等，並且還須把至少25% 的基金規模投放在香港設立及營運生產及製造基地，涵蓋中試生產線、測試工序等。這些舉措皆反映香港的創科發展不可以只從事傳統金融、貿易、管理等業務，一定要有實質的工業化運作。

筆者理解到，創科局的「工業化」並非技術含量低、依賴廉價勞動力、資源利用效率低、產品附加值低的低端工業，而是做高技術、高利潤、低污染的高端製造業。一直以來，深圳市堅持工業立市、工業富市、工業強市，在2024年蟬聯規上工業總產值、工業增加值的全國「雙第一」。同樣寸土寸金的北京和上海的高端工業規模也不容小覷，小米公司每生產出一輛汽車，中國商飛公司每生產出一架國產大飛機，都為這兩所城市持續作出經濟貢獻。換句話說，高端工業化是創造創新的重要變現方式。

另一誤解則是香港沒有「土地」來工業化。事實是，香港共有1107平方公里土地，已發展土地僅佔16%。筆者更傾向認為，香港並非沒有土地，而是土地的開發成本、機會成本過高，土地用作住宅等商業化用途才是利益最大化。但隨着樓市下行、產業單一化弊端顯現，筆者認為，未來北都的土地可發揮其他更積極作用，例如通過在一定年份免費出租土地，引進真正有創新能力和經濟貢獻的企業入駐香港。

此外，政府已公布北都的三個「片區開發」試點。每個試點均有私人住宅、產業和公共設施三類用地，需要依靠發展商進行基礎設施建設，甚至包括產業或科技園大樓。這種給予發展商商業住宅項目而換取土地平整等基建工程，核心盈利思維仍局限在房地產模式。筆者建議，政府可考慮直接與大型龍頭企業對接，由企業自行開發相關產業片區，例如比亞迪落戶深圳佔地65萬平方米的全球研發中心，總投入超過200億人民幣；還有香港理工大學已承諾自行負擔一切入駐北都的財政開支。土地可以成為招商引資的重要談判工具。而沙嶺作為一塊創科產業現有的熟地，是否可以學以致用，直接引進相關龍頭企業自行加速開發，盡快為北都創科發展取得佳績。

筆者認為，維繫香港長遠競爭力的是城市持續創新和產業升級能力，而非土地和高昂房價。若能以創新土地政策推進建設香港創科產業，相信亦是推動市民福祉和社會經濟發展進步的重大里程碑。

作者陳月明是立法會議員、打鼓嶺區鄉事委員會主席、貴州省政協常委。

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