來年僅15幅住宅官地應市 伙數勁削逾4成 或惹發展商盲搶地?

撰文:陳嘉碧 林樂謙 馬健彰 許世豪
出版:更新:

政府來年度推出之住宅地供應勁縮!發展局今日﹙28日﹚宣布2019/20年度的賣地表,只有15幅住宅用地,合共提供約8,850伙,按年勁減4成。
有測量師直言,規模減少後,政府仍有足夠的土儲應付未來4至5年的房屋需求,但2023年之後,若果未有及時補充土儲的話,或會出現小型發展商高價「盲搶地」!

來年度政府推出的15幅住宅官地,包括8幅滾存地皮及7幅新增用地。其中,有10幅地皮無須進行修訂或已完成修訂大綱圖程序,5幅則為未完成修訂。

發展局局長黃偉綸表示,該15幅土地,已有10幅完成改劃程序,涉及8,090伙,佔賣地表可建單位8,850伙的約91%。餘下5幅土地雖未完成改劃,但以伙數計算,佔比例僅約9%。

公私營房屋比例改為「七三比」後,新財年私樓供應目標為13,500伙,較本年度的18,000個單位,減少4,500伙。(資料圖片)

至少4幅過百億地皮待售

上述15幅地皮,預計可建約8,800個單位,較本年度預計推出的27幅地皮、可建約15,250伙大幅減少逾4成。

檢視最新賣地表,6幅來自新界區,4幅來自港島區,5幅來自九龍區,不少位於貴重地段,最有「睇頭」的莫過於山頂文輝道地王﹙估值約200億元﹚、壽臣山南風道地皮﹙估值約100億元﹚、安達臣道對出地皮﹙估值約100億元﹚,以及3幅估值皆過百億元的啟德地皮。

此外,今年亦會有2個港鐵(0066)物業發展項目,包括黃竹坑站和日出康城,合共提供2,650個單位;市區重建區項目則只有1個,為深水埗福榮街/東京街項目,預計可提供180個單位。連同私人發展重建項目提供3,860個,預計2019/20年度可建單位總數約15,500個單位,按年大跌4成,並為過去9年來最少。

萊坊:小型發展商或搶高蚊型地地價

萊坊執行董事兼估價及諮詢部主管林浩文直言,今年供應「好似少咗」,主要與公私營房屋供應比例,改為「七三比」有關。皆因政府去年底將未來10年建屋目標削減1萬伙,至45萬伙;其中公私營房屋比例由「六四比」改「七三比」,變相令私樓供應銳減4.5萬伙,至13.5萬伙。

不過他相信,到2023年前,政府的土地供應仍然充足,之後則要視乎「公私營合作」模式、棕地發展,甚至填海及人工島等的實際落成情況,「依家最大問題是沒有時間表,冇人知呢啲供應幾時出到來。」

林浩文建議,要解決問題,中期而言要落實「公私營合作」模式及棕地發展,長遠再考慮填海及人工島。不過他亦指出,政府在未來4至5年住宅單位供應達標的前題下,似乎已預留部分「彈藥」,去應對相關問題,「以預售樓花及貨尾計,以將達9.7萬至9.8萬伙,可達政府的供應目標,因此即使土地儲備中有土儲,仍選擇暫時不推出。」

料樓價或會跌10%

市民最擔心的是私營房屋土地供應減少,或會推升地皮成交價及私樓樓價。惟林浩文相信,今次比例的改變,未必會造成上述的情況,「大型發展商本身有好多土儲,好似農地改劃、強拍等,所以唔太擔心他們會唔夠地。反而小型發展商就可能用高價搶蚊型地,賺少少都做。」

因此他預料,短期內不會對私樓市場帶來太大的影響,但受空置稅及市況影響,今年地價或會跌5至10%,至於樓價則最多跌10%,「如果中美貿易戰、英國脫歐唔太影響經濟,樓價咪唔會跌咁多。」

下年度賣地表中,當中列入的3幅啟德地皮,估值皆過百億元。(資料圖片)

會德豐梁志堅:籲政府增加地積比

會德豐地產(0020)副主席梁志堅則估計,住宅地皮供應減少將推高地價,「發展商土地成本增加,自然要賣得貴啲,但都要睇啲人係咪Afford(負擔)到。」他續稱,賣地計劃涉及3年以後的房屋供應,相信短期內對樓市影響不大,但長遠會否造成影響,則視乎政府能否在短期內公布彌補方法,盡快透過發展棕地及農地,增加土地供應。

梁志堅指出,公私營房屋由「六四比」轉為「七三比」,令長遠私營房屋土地供應減少,他建議政府可增加實際地積比率,新界農地則可透過「改契」修改地皮限制,增加可建單位數目。

梁志堅建議政府可增加實際地積比率,新界農地可透過「改契」修改地皮限制,增加可建單位數目。(資料圖片)

九建楊聰永:感覺政府難取地 

九龍建業(0034)市務及銷售部總經理楊聰永指出,今次賣地表予人感覺「政府難取地」,故拿出來的地皮不多,但相信對市場心理因素影響較大。他指出政府推地後,發展年期為5年,因此對樓市影響滯後,除非政府大幅增加或減少供應,令到市場心理上有較大影響,才會對短期樓市有太大影響。

至於本港中短期土地供應,楊聰永認為不同團體有不同意見,要大幅增加土地創造供應,明日大嶼是其中方案,但亦是「較遠」的供應,難平衡市場目前的龐大需求,加上政府將公私營房屋比例改為七比三,令人感覺房屋供應過分集中公營市場。

英皇國際(0163)執行董事張炳強表示,雖然私人住宅地潛在供應量減少,但發展商仍有不少方法取得地皮,除了競投官地,集團會併購舊樓、從私人市場買地及發展農地,認為供應量合理。

施永青直言,本港面對大量住房需求,賣地難以應付中短期的需求。(資料圖片)

施永青:供應始終難應付需求

另外,中原集團主席施永青表示,香港在面對大量住房需求下,不論明年供應,還是過去幾年政府賣地供應量,都是難以應付需求,所以中短期供求關係一定不平衡,而今次賣地計劃對樓市未必有太大指標作用。

對於今年樓價走勢,他稱,自己不想「亂咁嗡」去猜測樓價走勢,雖然短期供應量一定不足夠,但香港樓價仍受多眾因素影響,包括中美貿易戰等因素影響,莫講是明年,就連今年樓價走勢都「估唔到」。