領展（0823）於周二（22日）公布，擔任公司行政總裁15年的王國龍，將於明年6月底前退任。領展當日舉行股東會，會後王國龍見記者，談及退任決定時，他一時感觸多番哽咽，甚至落淚，明言不捨得公司同事。他又表示見證領展資產規模，由上市時的330億元，增至目前的2200億元，是其職場生涯的驕傲。

王國龍指出決定退任是基於家庭及個人原因，加上已接近退休年齡，屬自然及合適的交棒時機。

見證資產規模增至2200億元

他亦稱以往每次股東大會，往往要花半小時處理「示威者」示威，才能開始會議，但現在半小時內已經可以順利完成。如今領展品牌形象正面﹑資產規模持續上升，對社區價值也有提升。

雖然王國龍對自己能帶領領展，取得理想成績而感到驕傲，但是近年領展先後傳出多項負面消息。當2023年領展股價，由高峰跌逾一半時，宣布供股集資188億元，股民及投資者普遍不賣帳。同年8月王國龍減持領展股份，套現4,500多萬元。雖然作價低於供股價、「蝕住走」，但亦引起一些長情股民非議。

而近日裁減50人至60人，卻向管理層大派2億市值股份，惹來「肥上瘦下」的爭議。有當日出席股東會的小股東指出，公司表現欠佳時高層不應加薪。該名小股東又指出，現時經濟不理想，不應該隨便裁員，影響基層員工。

面對這些批評，王國龍於記者會上回應稱，過往作出不少艱難的決定，2023年初時宣布供股後。外界有不少意見，可是供股後，今日領展擁有更強健財政狀況。

以種花譬喻領展「人手調配」

至於在「人手調配」上，他以種花作比喻，指間中修剪枝葉，樹才有更好的成長。王國龍又表示會尊重離職的同事，因為他們受到的影響不少。

另一個外界不時談論的話題，就是王國龍的超高薪酬。本身是資深銀行家的王國龍，未加入領展前，曾在多家金融機構內任職。包括於1992年至2002年期間，出任摩根大通證券（亞太）投資銀行部董事總經理，以及在2004年至2008年底，出任星展亞洲融資董事總經理及主管。

王國龍自2009年加入領展的前身領匯，先擔任財務總監。至2010年5月接替羅爾仁出任行政總裁。他初加入領展，總薪酬只有191萬元，其後轉任行政總裁後，總薪酬即跳級至逾1,600萬元，近年進一步增至逾7,000萬元。

每年總薪酬三級跳至逾7000萬元

王國龍於2024年度，總收入達到7,809萬元。在華資地產公司舵手中，排在長實主席兼董事總經理李澤鉅之後，而李澤鉅於2023年總收入約1億元。摩根大通估計，歷年來王國龍從領展收取的總薪酬，累計達到8億元。

外界對王國龍有不同觀感，但是他確實是領展轉型的主要推手。王國龍服務領展超過16年，期間整個管理團隊推動轉型大計。他亦不斷發揮「做刁」及融資的專長，推動領展資產規模大增，以及將資產變得多元化。他亦於2018年獲《哈佛商業評論》評選為，2018年全球最佳CEO百強。

任內領展由主打管理本地公屋商場的房地產基金，轉變成為旗下資產，覆蓋本港私人商場及商廈以及在內地﹑新加坡及澳洲等地，均擁有物業的房地產基金。

先簡單回顧領展的發展史，領展於2005年11月25日上市，每基金單位定價為10.3元，當時散戶申請認購時，更獲得5%折扣。計及行使超額配售權，最終透過集資逾200億元相關資金，用於向房委會收購旗下屋邨商場等資產。

領展上市初期，主要透過對旗下商場及街市等資產，當中包括樂富廣場及街市，進行翻新以提升物業價值。從2011年起，即王國龍擔任行政總裁後，向其他私人業主收購商場項目。領展首個收購的商場，是位於將軍澳的南豐廣場商場涉資11.7億元。以每月租金420萬元計算，回報率約4.3厘。其後再向信和及嘉里等發展商，收購私人屋苑商場。

斥近60億元投旺角工貿署大樓

在2016年9月時，領展以59.1億元，投得位於旺角工業貿易署大樓的99%業權後，再改造成為銀座式商廈T.O.P。除進軍私人屋苑的購物商場外，領展在香港亦有投地成為發展商。2015年1月與南豐合作，以58.6億元投得觀塘商業用地，並將項目發展成為甲級寫字樓商業綜合項目名為「海濱匯」。

領展於2022年再度出擊，以7.66億元投得位於安達臣道的非辦公室商業用地，該項目將發展成為社區商業設施。

領展購入眾多新項目後，亦將部份資產沽出，對旗下資產組合換馬。由基匯資本牽頭的財團於2018年，先後兩度向領展收購旗下商場，涉及交易總額達到350億元。通過出售旗下資產領展擁有更多彈藥收購新項目，以及支持其在海外拓展策略。

王國龍等團隊帶領下，領展於2015年實踐其「出海」大計。當年3月及7月，分別向南豐收購位於北京中關村的歐美匯購物中心，以及向瑞安房地產（0272）收購位於上海黃浦區兩幢甲級寫字樓，以及連接兩者的商業樓群，以及沿街商舖及停車場。兩宗交易合共斥資逾91億元人民幣。

領展其後將目光，投向中國以外的項目。澳洲是領展首個在海外投資的地點。於2019年12月，領展斥資6.83億澳元﹑即約36.7億港元，收購位於悉尼的甲級商廈。隨後領展在海外發展足跡，遍及英國及新加坡，其中以21.6億新加坡元，即超過100億港元，收購新加坡的商場項目，為最大筆的海外投資。

資產組合換馬　規模達至2200億元

透過連番換馬舉動，領展的資產規模逐步提升。王國龍於周二時指出，資產規模增至2,200億元，較上市時增加近7倍，成為其職業生涯的驕傲。

在王國龍等管理層推動轉型計劃，加上低息環境及零售業處於增長，領展股價由2009年1月時約12元，十年後曾升至接近97元，股價累升逾7倍，連同股息這段時間相信股東笑逐顏開。

然而花無百日紅，踏入2020年形勢出現變化。新冠疫情下，香港經濟及零售業表現疲弱。領展業務發展受到衝擊，疫情後香港經濟復蘇步伐不似預期。同時本港居民移民，及市民開關後持續北上消費，導致本港零售消費市道，仍未能回復至疫情前水平。雖然領展旗下商場的消費群，以屋邨居民為主，但亦受到影響。

於2021年3月底財政年度，領展來自香港商舖租金收入，按年下跌4.2%至48.81億元，續租租金按年跌5.8%。雖然往後數年，來自香港商舖收入回升；但是直至2024年度，才回升至50億元水平。同時在2025年財政年度，商舖續租租金再度下跌，反映出領展需要減租以吸引租戶續租。

經濟環境及零售市道未見起色，是其中一項對領展的衝擊，導致旗下資產出現減值。在2024年財政年度，以及2025年財政年度，分別出現投資物業公平值減值73.6億元及162.8億元。

領展自2019年在澳洲﹑英國及新加坡收購項目。對公司而言，卻成為另一個衝擊。一方面有關項目的效益未如理想，另一方面，自2022年起利息從低位回升，但領展仍然在同年年底，斥資百億收購新加坡商場項目，導致負債增加及利息開支大增。翻查2023年3月底財政年度，帶息負債增加約33%至607.5億元，財務成本按年大增74.5%至17.54億元。在2024年3月財政年度，財務成本進一步增至23.2億元。

隨著財務壓力增加，為了償還銀行貸款，以減輕財務壓力。領展於2023年2月宣布供股集資188億元。可是王國龍卻從2018年起，連番減持領展累計套現3.14億元。但是值得注意，在2023年供股後，王國龍以低於44.2元供股價減持，惹來投資者非議。

小股東冀下任CEO具地產觸覺

在周二股東會期間，有小股東直言對過去10年行政總裁「亂咁嚟」、「亂投資」感到非常不滿。另有小股東彭先生指出，選擇一位具投資銀行家背景的CEO，與領展的地產業務格格不入。集團應考慮具備敏銳地產觸覺的候選人，擔任新CEO。

隨著王國龍即將離任，領展將面臨新時代。摩通認為或拖慢領展3.0的推進進度。花旗則預期王國龍退任後，領展有望實現平穩過渡。