「灰犀牛」劍指樓市　或為退出寬鬆貨幣政策鋪路

樓市是當前最大灰犀牛

一語直指樓市風險的，正是銀保監主席郭樹清。市場人士對此言議論紛紛，坊間有評論認為與近期深圳房市出現「萬人搶房」「借人頭炒樓」爭奪一手新盤的情況有關。不過事實上深圳搶購一手房的消息時有所聞，因新房限價的調控政策下，部分熱門區域如南山區的一手新盤價格比二手還要低，自然引起搶購熱潮。

反而更值得留意的是，監管機構一哥的說法，除了是直斥樓市瘋搶現象之外，當中會否有更長遠的宏觀金融考慮?

一手樓旺非新鮮事

首先要了解為何深圳會出現「熱炒」一手樓的現象，因為深圳經濟發展急速，去年就有超過30萬人口淨流入，如本港一樣住屋需求旺盛。不過，和本港不同的是，於2017年深圳對於一手樓房已經實施了限價政策，嚴格控制新盤推售價格，希望幫到有實際置業需求人士。不過限價政策令到當地反而出現二手樓比一手樓貴的現象，買入一手樓數年後沽出單位隨時賺到數百萬元的「豐厚」利潤，不少人不惜「借人頭」、甚至和老闆及友人「夾錢」眾籌買一手樓，近期華潤置地深圳新盤銷售更出現上萬人搶購新樓情況。

固然此種現象不值得鼓勵，因為一是盲目炒風，與「房住不炒」理念背道而馳；二是令到有實際住屋需求的市民未能置業。不過，由於深圳樓市的價格升值既包含了投機炒賣風氣，亦涉及實際住屋需求、總體樓房供應和需求落差等多重因素。要妥善解決亦不能單單從銀行房貸收緊入手，而是要結合整個城市規劃發展、提升住屋供應量等基本因素落墨。因此，坊間有言論指銀保監一哥的言論是為了阻止樓市的不良炒賣風氣，相信是忽略了監管機構背後對金融市場的全面理解。

經濟回穩寬鬆政策有機會退場

房地產市場當然和金融市場關係密不可分，深圳樓市的熱潮，亦是自疫情開始內地多次下調存款準備金率所產生的「副作用」。不過，當內地經濟逐步回升，貨幣政策就會有提早轉向的機會。從中國經濟的走向而言，目前製造業連月上升，刺激經濟逐步走出疫情的低谷。本周公布的製造業數據持續向好，不論是官方製造業PMI或是反映中小企行業的財新製造業PMI都保持升勢，後者更創出十年來新高，遠勝市場預期。

隨著經濟逐步走向增長，人行作為全球少數仍舊擁有正常貨幣政策的央行(簡言之是指現時基準利率仍是正數，有需要時仍有充足「彈藥」減息刺激經濟)，為免走上歐美各國「無限放水」硬推經濟的歪路，自然有需要預早規劃未來貨幣政策走向。

參考近期其他重要金融人物的言論以及人行的貨幣報告，不難發現中國貨幣監管機構深知維持正常貨幣政策的重要性，有意研究寬鬆貨幣政策退出的時機，例如人民銀行行長易綱12月1日提出要「防止財政赤字貨幣化，在財政和中央銀行兩個「錢袋子」之間建起「防火牆」」；人行11月26日發佈的《2020年第三季度中國貨幣政策執行報吿》，重提「把好貨幣供應總閘門」等，都是強調發達國家央行那種激進的貨幣政策不會在中國出現。

房產樓價或有壓力

未來隨內地經濟復甦，貨幣政策總會逐步由「寬鬆」轉向「中性」，當市場游資回籠，資產價格及房地產價格將有下跌機會。不過若市場投資者或剛性需求人士未有注意樓市的風險，投機地湧入新盤市場炒「網紅盤」，將會面對股神巴菲特所言「海水退潮就知道誰沒穿褲子游泳」的困局。為免樓市「炒籌」熱潮令市民荷包受損，監管機構有需要率先向市場示警。

說到底貨幣政策在內部而言是要調節經濟，支持企業健康發展：對外而言是要應對國際貿易關係以及宏觀多變的因素。今年內地經濟受到新冠疫情沈重打擊，貨幣政策轉向寬鬆才可刺激實體經濟；不過當疫情逐步受控，經濟活動恢復，關注焦點將更多轉為外圍宏觀格局，相信會是貨幣政策逐步轉向的時機。