發展商寶聲資產估值急跌40億 陳耀璋:大孖沙蝕讓因銀行落雨收遮

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疫情持續一年多,經濟市道仍然低迷,各類物業如商舖、寫字樓等資產價格已由高位顯著回落,部分「大孖沙」的身家也「大縮水」。本港老牌發展商之一的寶聲集團董事長陳耀璋(Anson)接受《香港01》專訪時,直言寶聲集團的資產估值也由高位約240億元急跌至目前約200億元。

他認為,近一年個別資深投資者也要蝕賣物業,主要因受銀行施壓所致、「落雨收遮」而要低價沽貨。手持大量舖位的他,對於未來零售前景也不感樂觀,認為單靠本地消費力,完全無法支撐核心區商戶的生意,加上「網上購物老齡化」,消費模式改變等,將對核心零售區舖市構成一大挑戰。

由知名教育家及慈善家陳樹渠創辦的寶聲集團,為本港老牌發展商之一,在港持有逾百伙住宅、工商舖及酒店等作長線收租,另於海外也有進行物業投資。在2016年至2018年期間,受惠整個物業市場的價格大幅颷升,集團2019年初的物業資產總額亦達至約240億元高峰水平。

不過,陳耀璋指,自2019年年中出現反修例風波,至去年新冠疫情爆發,疫情持續近一年,屬預期之外,集團的資產總值也跌至約200億元,不過負債比率僅佔總資產的一成,且擁充足現金流,財政仍然穩健。

旅客歸零 單靠本地消費力難支撐商戶

對於過去一年投資物業市場上,不乏「大孖沙」或資深投資者要「損手」離場,或以「蝕讓價」放售旗下物業,陳耀璋認為主要是由於「銀行施壓」。「初初以為疫情會好似沙士(SARS),半年就搞掂,點知今次疫情令全世界封關,國際客、國內客全部歸零,過左一年都仲未搞掂。」他認為,單靠本地人口的消費力,根本無法支撐核心區商戶的生意,舖位租金承受大衝擊,舖位跌租五成至六成的個案比比皆是,資產價格也隨之而走下坡。

他又指,疫情下銀行未必「call loan」(要求業主提前還款),但會向業主施加壓力,「甚至煩住你、要你減債,好多老牌投資者都中招。」

先母常言「銀行最叻落雨收遮」

說到銀行施壓,陳耀璋憶起其先母、即寶聲集團前主席陳麗玲,常言銀行最叻「落雨收遮」。「落雨擔遮,即係指落雨擔住把遮,幫你擋雨的『死黨』老友,但媽媽未過身時成日教我一句,銀行最叻係『落雨收遮』,銀行絕對唔係你嘅『死黨』,佢地(銀行)喺經濟好果陣不停叫你借多啲,有啲人會雄心萬丈而中計,高位買左好多嘢、負債率高到六成、七成,咪中晒計囉」。

他續指,「今次疫情好多老牌大孖沙損手,尤其是高槓桿、或近年大手入貨果啲。例如數年前,高調話要擴充至5,000間酒店房的投資老手第二代接班人,投資左200億以上,結果酒店業成為(受疫情影響)重災區。」

「又有一個本來好保守的物業大王,80幾歲人咁勇猛喺香港富豪手上買十幾層中環甲廈,每層都3萬幾蚊一呎,結果商廈都變左重災區。依家甲、乙廈租金暴跌、空置率高,而且長遠好多企業開始習慣在家工作,遲啲對寫字樓需求可能再減少。」

網上購物老齡化 零售商舖前景不樂觀

對於未來的零售市道前景,陳耀璋不感樂觀。他指,零售舖位現正處於低位,低潮會維持多久很視乎疫情走勢,然而,核心零售街道正面臨一個「網上購物老齡化」的挑戰。他解釋,過去多年網上消費屬年輕人的玩意,大部分中年人及長者也不太熱衷。

但過去一年疫情嚴峻,不少長者為減低感染風險,被逼學習如何網上購物。「呢一種消費模式過往係內地比較普及,但依家已經蔓延至香港。」他以自己作例子,坦言過往甚少在網上購物,但過去一年首次花費逾萬元,購入一隻瑞士製手錶,亦不排除未來會再於網絡購買其他奢侈品。

市面蝕讓個案僅限於「假豪宅」

舖位、商廈抵受不著疫情的衝擊,住宅市場早前亦偶現蝕讓成交,陳耀璋稱,市面上個別蝕讓只因業主「中伏」買錯「假豪宅」,真正的傳統豪宅並未受到影響。他補充指,「真‧豪宅」從來只集中於港島山頂、西半山、東半山、淺水灣等,而九龍區則有何文田、加多利山、九龍塘、畢架山等,其他自稱為豪宅的通通都是「假豪宅」。這些「假豪宅」的蝕讓個案不會影響「真豪宅」的市場。

近月,先後有多名內地科網新貴來港購入頂級豪宅,動輒斥逾億元,又或以天價租住洋房物業。陳耀璋認為,這批內地富豪大部分也相當精明,並非像過往的「土豪」或「暴發戶」。



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