施政報告公佈後雖然未有太多提振樓市政策，但各大發展商繼續紛紛出動推盤。港鐵錦上路站新盤柏瓏III最新以「北都開心價」登場，首張價單138伙，折實均價約1.39萬元，較三年前柏瓏I、II首批均價大幅下調逾兩成，即時成為市場焦點。

雖然今次劈價賣樓是順應市況而行，但燈神發現柏瓏III對準買家而言可謂「雙面刃」，一方面自自然受惠低價推盤買家可以低水入市，但都要留意返今期屋苑樓花期長達19個月！參照柏瓏I、II近數個月出現的撻訂潮，普遍買家採用建築期付款辦法，即需要在長樓花期內需承擔樓價波動風險，所以新一期柏瓏III的買家，真係要小心、小心再小心，以免成為下一個撻訂買家。

柏瓏III發展商「以快打慢」

曾經是城中熱話的錦上路站柏瓏最近有新動向，發展商似乎亦想在樓市觸底的時間分一杯羹，在7日內已經完成柏瓏III上載樓書，以及開價的程序。剛在星期四（10月9日）已經公布柏瓏III首張價單資料，更加表示有機會下周展開首輪銷售，似乎是想「以快打慢」。

燈神睇返最新一張，首張價單涉及138伙，當中戶型涵一房及兩房，包括54伙一房、84伙兩房戶，在扣除最高16%折扣優惠後，該批單位折實售價由466.62萬至905.6萬元，折實呎價由12,629至16,143元。入場單位為1座1樓B8室，實用面積354平方呎，屬於一房間隔，扣除所有折扣後，入場費為466.62萬元。

折實均價平過3年前足足賣平兩成

不過，就咁睇價錢大家可能覺得無咩特別，但燈神留意到今批單位的折實平均呎價約為13,938元，就即時不禁倒抽一口涼氣。睇返柏瓏I、II 首批價單的資料，燈神發現柏瓏I、II分別在2022年5月首批推出各168伙，當時的折實均價分別為17,608元及17,898元，換言之，今批柏瓏III折實均價13,938元，是比起3年前足足賣平兩成。

自稱「北都開心價 」　柏瓏I、II業主賣樓先自劈兩成

燈神參考返中原城市領先指數CCL，在2022年5月初約為181點。睇返3年過去，截至今年9月中下旬的中原城市領先指數CCL為140點，即在3年間樓價下跌逾兩成，反映今批柏瓏III亦是按市況下調定價，發展商更加話呢個是「北都開心價 」。

呢個「開心價」似乎得發展商同柏瓏III的準買家開心，柏瓏I、II的業主就喊晒口。皆因如果佢地急需賣樓套現的話，就必須要自劈自己一刀，叫價方面麻煩即時劈價兩成才能與柏瓏III睇齊，方可以吸引買家。

換言之，在未計及買新樓有向買家回佣，以及稅款及基本使費下，已經輸緊兩成，不過如果眾業主是揸緊「自住唔驚」的信念，相信大趺市都奈佢哋唔何。

MIRROR成員Jer會否捲土重來

不過燈神反而好奇，上次「走得甩」的MIRROR成員柳應廷（Jer）今次會不會捲土重來，真係趁平入市做業主呢，皆因上次佢有現身參觀示範單位及售樓廠，又表明有意入市係想父母住得好啲，如果佢今次真係順利做到柏瓏業主，唔知又會不會吸引一大班粉絲入市做同佢做鄰居呢。

小心柏瓏III長樓花期！免成下個撻訂買家

雖然柏瓏III首批價單價錢望落好似好開心，但有一點要留意的是，柏瓏III預計落成日期為2027年4月底，樓花期19個月。睇返當時柏瓏I、II亦是以一個長樓花期的形式推出，但因為撞正經濟環境不爭氣拖累樓價向下，最終買入柏瓏I、II的買家在未收樓的情況下，樓價已經跌咗兩成半有多。如果當時買家承做樓價8成的高成數按揭，即係單位未入伙、住都未住過，就已經變成咗負資產。

最終截止9月底，柏瓏I、II 累錄至少260宗撻訂個案，佔全盤1,520伙的約17%，當中有不少買家採用建築期付款辦法，由於樓花期期間樓價下跌，造成估價不足，最終無法上會要撻訂收場。所以，燈神提醒今次有意入市的準業主要量力而為，要預留足夠備用資金應付樓價下行的風險，以免最終要撻訂收場，甚至被追差價。