最近香港股市表現相當理想，不少大企業的市值都由低位回升，市況睇落一片情勢大好。不過近幾年積極攻港的內房企業就繼續「冇運行」，講緊就係內房雅居樂集團（3383），佢地兩年前完成強拍、以底價9.66億元成功統一業權的九龍塘義本道6號龍圃別墅所在地盤，竟然淪為銀主盤被接管推出公開招標放售。

難得整個重建地盤由雅居樂在兩年前成功完成收購，不過最終竟然發展失敗，令燈神又要再倒抽一口涼氣。燈神與資深代理朋友傾談下八到，原來今次沒收地盤的銀主（債權人），竟然係一家大型國企保險公司，老友仲話目前樓市大不如前，呢一刻推出市場一定唔會係靚價，睇嚟呢一間大型國企保險公司都未必可以收回成本。

講返呢一個地盤，位置就在九龍塘義本道6號龍圃別墅，這個屋苑早於1967年落成，樓高5層，合共提供44個單位。屋苑地盤面積21,640平方呎，若以地積比率約1.8倍重建，總樓面涉約38,952平方呎。

兩年前底價9.66億完成強拍、統一業權

雅居樂在2023年7月份透過強拍以底價9.66億元成功統一上述項目的業權，以重建後總樓面面積計算，每呎樓面地價高達約24,800元。目前地皮已經平整清空，睇落隨時都可以動工。

高峰期周邊街道豪宅呎價近7萬

一個位於九龍塘、畢架山豪宅區一帶的住宅地盤，市道好時非常搶手，區內的豪宅在高峰期每呎賣價高達4萬至5萬元，個別更逼近7萬元水平。例如2018年2月份，區內九龍塘義德道5至11號的豪宅雲門，一幢實用面積3,241平方呎的洋房，以逾2.21億元沽出，成交呎價68,250元。如果以上述收購呎價來看，似乎雅居樂當日收購時的出手價都叫合理正常。

不過計劃往往追不上變化，目前樓市較高位累積下挫接近3成，雲門最新一宗二手成交個案，呎價已經插至2.85萬元，即係非常接近雅居樂兩年前強拍收購價，所以若果再投入建築成本發展落去，以目前樓市處於低位情況下，蝕賣只會是唯一出路。因此燈神都明白為何雅居樂讓地盤被銀主委託接管人出售，總好過繼續持有地盤自行發展。

銀主債主為大型國企保險公司、料難以收回成本

燈神另外再八到，原來今次銀主（債主）為大型國企保險公司，佢地近期委託咗四大會計師事務所之一的德勤，以及第一太平戴維斯，負責就上述義本道6號龍圃別墅所在地盤進行招標。有老友同燈神講，雖然唔知銀主借咗幾錢出去，不過目前樓市大插水，呢幅地皮賣價預計都唔會理想，似乎銀主要收返個本都難了。

毗連義本道8至10號涵碧別墅收購失敗　個別舊樓實蝕92%

其實本身雅居樂計劃重建的部份，並不單至上述九龍塘義本道6號龍圃別墅，而且還包括義本道8至10號涵碧別墅，不過在2024年中已經鐵定收購失敗，當時已經將部份收購單位重新推出在市場上放賣，例如去年11月雅居樂以800萬元沽出涵碧別墅一伙高層三房戶，呎價9,174元。持貨6年轉手帳面慘蝕1,336.4萬元，單位大幅貶值62.6%。

但值得留意，6至7年前樓市仍處於上升周期，當時雅居樂在港各區開始收購舊樓地盤，上述單位當時透過公司名義買入，因此需要當時需要繳付高達樓價三成辣稅，而連同基本使費，料需實蝕逾1,977萬元或92%。

英皇道地盤淪銀主盤12億沽　較收購成本33億大跌六成

值得一提，雅居樂收購失敗又點至九龍塘義本道呢一單呢。佢地收購的英皇道992至998號及柏架山道2至16號住宅地盤，在2024年8月淪為銀主盤，最終事隔近一年，在今年6月份以12億元沽出，較地盤收購成本33億元大跌逾六成。

呢個地盤佔地約49,967平方呎，原本住宅部分計劃興建兩幢30至34層高層住宅大廈，預計可提供592伙及逾190個車位。不過呢個地盤重建發展同樣告吹，地盤業權亦已經易手。