香港商業房地產（CRE）由高峰大插水，嚴峻情況人所共知，近日有消息就話，連滙豐（0005）都要採取不尋常的舉動，直接參與推動其香港子公司恒生銀行（0011），減輕其不良房地產債務組合負擔。

連大型銀行都要「落Order」處理這些不良債務，可想而知商業房地產這個資產類別跌幅有幾深！不過燈神留意到，原來香港政府都留意到呢個跌勢，近期已經密密趁低位吸納「執平貨」，仲要鋤價鋤一半！

政府積極入市買物業，又要追溯返幾年前的政策，香港政府於2019/20年度《財政預算案》宣布，由社會福利署、產業署負責斥資200億元購置物業作社福設施，購置60個物業，以供設立超過130項社福設施，包括日間幼兒中心、長者鄰舍中心、到校學前康復服務等。

政府近六年至少斥3億買6間舖　料作社福設施

不過其後社會經歷疫情，所以政府一直以來的入市態度，都不算太積極，入市掃貨次數廖廖可數。但近一至兩年，工商舖物業資產價格大幅插水，政府當局似乎開始捉到市場趨勢，嘗試以「執平貨」、「執死雞」的方式入市，似乎顯示到「有啲市場觸角」。

燈神粗略一數，自政府在2019/20年度《財政預算案》宣布計劃斥資200億元購置物業作社福設施後，至今大約6年合共只係出手買入6項物業，合共涉資約3.16億元。

低叫價56%購佐敦商廈低層物業

值得留意一點，政府開始鋤價「執平貨」，就好似在8月份政府以1,600萬元購入佐敦渡船街38號建邦商業大廈2樓全層單位，面積2,879平方呎，成交價1,600萬元，呎價約5,557元。睇返業主放盤資料，原來早在2023年已經放售，不過當時業主態度進取，叫價高達3,680萬元，反映政府都叫趁跌勢鋤價約56%入市。

低意向價1億買大角咀單幢盤基座舖位

至於另一宗金額接近1億元，政府在9月份斥資9,600萬元，買入其士國際（0025）與市建局合作發展的大角咀單幢盤傲寓的基座地下及一樓商舖，為政府近年較大額的入市個案。該舖位早在2022年8月推出放售，意向價2億元，反映政府入市作價較業主意向價大幅低52%或1.04億元，以目前市況來說都算買得精明。

「執雞價」4600萬購蝕讓觀塘舖

另外仲有一單個案亦值得一提，就2023年6月份，政府以「執雞價」4,600萬元買入觀塘駿業街56號中海日升中心一樓B號舖位，上一手業主持貨9年帳面蝕讓1,236萬元或21%。

綜合上述數宗政府入市買商業房地產物業的個案，燈神覺得政府入市觸角似乎較過往已有所提升，能夠把握低位吸納所需物業。

商業房地產被形容「黑洞比想像中深」

不過需要留意一點，究竟商業房地產這個市場是否已經見底？最近就有學者接受媒體訪問時表示，因為市場對舖位寫字樓的需求減退是一個結構性情況，不是一個簡單短期的經濟周期波動，所以舖位和寫字樓的情況沒那麼樂觀，可能還要再跌一段時間。而早幾個月仲量聯行香港主席曾煥平亦將商業房地產的情況，形容為「黑洞比想像中深」。

已避過高位接火棒、用家角度入市

究竟近期政府積極出手「執平貨」是否出色的一手，燈神冇水晶球預測價格升跌，因此難以判斷。不過政府近期的買入價的確較舖市高峰期大幅回落一大截，相信以用家角度及作為社福設施性質而言，已經避免充當高位接火棒的「水魚」，尚算「買得安心」。