《施政報告》房策欠突破 學者提五大方向 建議居屋改行輪候制

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反修例風暴籠罩下,行政長官林鄭月娥10月16日發表任內第三份《施政報告》。受社會低氣壓影響,以經濟民生政策疏導政治紛爭,其實早已是特區政府的主調,結果一如所料,這份《施政報告》的新措施中,「老、大、難」的土地房屋問題成為「重中之重」。但到底政府提出的新房策,對於解決香港長年累月的深層次問題有多大助力?《香港01》訪問了兩位經濟學者,「年輕人從這份《施政報告》中,實在看不見希望」—是他們對今年《施政報告》的結語。

莊太量直言對今年《施政報告》感到失望,指出現時打工仔抽居屋猶如「買六合彩」,建議由抽籤制改由輪候制。(資料圖片)

香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量對今年的《施政報告》感到失望。他直言《施政報告》提及的政策都是「老調重彈」,其中房屋政策措施雖多,但欠缺突破思維,難讓年輕人看到希望。莊太量提出了五個方向的房策改革。

加強公屋流轉 鼓勵公屋富戶大灣區置業

現時房委會會將公屋所在地點分成市區、擴展市區、新界和離島四個類別,主要是用作編配申請人的上樓次序,以及釐定租金。莊太量認為,這分類的用途可以再進一步。因為現實上市區公屋會較受歡迎,市民上班亦會較方便,他認為可以收緊市區公屋的租住條件,指定年期後就需要遷至其他地區的公屋或是交雙倍租金;新界公屋則可永久租住,其他條件不變。他認為這種措施的好處,是增加市區公屋的流轉量,亦容許更多核心家庭租戶入住市區公屋,工作、子女上學也會較方便。

另外,莊太量建議政府考慮在公屋富戶政策上再加一個項目,讓某些資產足以被介定為富戶,但又未需遷出單位的租戶,以自願形式交出其租住權,政府則提供資助,讓其在粵港澳大灣區置業,相信不少租戶會感興趣。

莊太量建議,公屋可按不同地區劃分,規定市區公屋可收緊租住條件,新界公屋則可定得較寬鬆,以加強公屋流轉。(資料圖片)

居屋改行輪候制 嚴加審查申請人

現時,居屋成為「私樓買不起、公屋無份住」的夾心打工仔上車的「最後希望」,但過程猶如「買六合彩」。以今年推售居屋為例,4,871個單位足足收到超過30萬份申請,破歷年紀錄,平均六十多人爭一個單位。在抽籤制下,落選的申請者尤其是白表申請人,只能重回私人市場,等待下一次「大抽獎」。

莊太量表示,抽籤並不能解決房屋問題,這亦會令有意購買居屋的市民感到絕望:「你永遠不知道何時才能抽中,市民也會無所適從,到底是等居屋,還是直接買私樓?這樣非常打擊他們的人生計劃。」他認為,輪候制相較之下好處更大:「比如說,今期居屋你沒有份,但你知道下期一定輪到你,那市民便可以有預算,有個希望,盡早計劃結婚生育。」

其實居屋輪候制或計分制的建議,近年經常有人向政府提出,但政府的立場均是否定。運輸及房屋局局長陳帆今年1月回應立法會議員謝偉銓提問時提到:「如果申請次數較多可提高優次,會令更多人申請資助出售房屋,包括一些本來比較沒有需要或沒有意願購買資助房屋的人士,會為求提升日後的選購優次而提早加入申請行列。」

不過莊太量認為,這種情況可通過改善審查制度避免。「例如要求申請人入表,取得輪候編號後就不能放棄。其他申請要求譬如入息、年齡上,也可加入一些較『硬』的要求,總之並非任何人都能排隊,這些都可研究。」

莊太量強調,資助房屋是居所,不應該「商品化」,建議嚴格限制轉售以杜絕圖利,遏止炒風。(資料圖片)

資助房屋是居所 禁止轉售圖利

香港的資助出售房屋其中一項為人關注的問題,就是「商品化」。事緣房委會自2007年取消回購居屋單位安排,容許業主居住五年並繳付補地價後,直接於公開市場出售。補地價後的資助單位性質已等同私樓,對買家身份、持有的數目也沒有限制,助長炒風。原本數量已十分有限的居屋,也就賣一間少一間。

莊太量提出,政府應嚴格限制轉售資助房屋,賣家不得圖利。「政府不應該提供物業作炒樓。政府就算讓市民以一、二百萬元購買一個1,000平方呎單位,也是無問題的,但應該限制不得用這些單位賺錢。政府的責任僅限於讓市民安居樂業,但香港現時的情況,就是資助房屋也變成圖利的工具。」

他特別提到,曾經見過不少人抽中居屋後,眼見樓價下跌,寧可放棄。他認為如果市民申請居屋是想解決住屋需要,這種行為並不合理:「就算樓價跌,只要買家是自住,應該不會受到什麼影響。」因此,他認為,部份人將資助房屋視為一種資產而非居所,是違反政策原意,這種情況不應該發生。

針對性協助青年 建「模範居屋屋苑」

對於居屋,莊太量還有額外的建議,就是建得更大、更舒適、賣得更便宜。他舉例指,現時香港的居屋單位面積不過400平方呎左右,800平方呎已是極少數

的大單位。站在市民角度,或會覺得追求數十年的目標,最終不過是一個狹小空間,讓人更加看不到希望。他建議,政府日後可參考新加坡組屋的規模,建立「模範居屋屋苑」,專門讓年輕人居住,面積可介乎800至1,000平方呎,而且提供更大的折扣率。

他明白現時的資助房屋總量並不足夠,但認為可先小規模實行:「你不需要全部屋苑都如此做,可先建數百個這類單位,先給大家一個希望。如果效果理想,可把這模式複製。」

莊太量倡政府可放棄某幾個季度的賣地收益,將更多土地撥作公營房屋用途。(資料圖片)

放棄賣地收益 大幅增建公營房屋

在反修例風暴下,政府在《施政報告》內其中一項最重要的政策改動,是終於宣布動用《收回土地條例》這把「尚方寶劍」,收回三類私人土地改劃作百分百公營房屋用途。但莊太量認為,政府未至於完全沒有地建樓,而是太過依賴賣地收益。

莊太量指,香港稅率低,經濟結構也比較單一,要靠利得稅和賣地去維持政府穩定收入。其實,政府可放棄某幾個季度的賣地收益,將更多土地撥作公營房屋用途。他認為,雖然《基本法》107條規定政府須量入為出,避免赤字,但目前港府第一要務,肯定是解決社會矛盾,呼籲政府暫時放棄某些理財思維。

「長遠而言,這考驗政府如何取得平衡。現時肯定是社會穩定、政治向前走,重於政府賣地賺錢。其實政府以往賣地已積累不少盈餘,賺回來的錢還是用來投資、由金管局管理,將錢愈滾愈大,但又不是用來投放社會,等同漫無目的累積儲備。」莊太量明言,在維持社會穩定的過程中,有些經濟上的代價是很難避免的。

放寬樓按是「現實之舉」?

2008年金融海嘯之後,由於樓價持續上升,金融管理局在往後十年間先後推出八輪「逆周期」措施,收緊樓宇按揭成數、引入壓力測試等,防止市民在樓市熾熱期間過份借貸置業,以致一旦樓市下行重現負資產的故事。今次放寬樓按,被認為是重大政策改動,亦令人聯想起二十年前泡沫爆破後的慘況。

莊太量認為,以現時的樓價,400萬元以下的住宅單位本身並不多,即使有,亦是在較偏遠的新界地區,或是面積相當小。提高按揭的上限,確實可以助欠缺首期的青年盡快上車,本身問題不大:「青年人畢業後面對如此樓價,又不能住公屋。如果再等多五年、十年才儲夠首期上車,可能早已過了適婚年齡。」

翻查土地註冊處數字,2018年9月至2019年9月的住宅成交價個案,價格介乎300萬至500萬元的交易徘徊在整體兩成左右,500萬至1,000萬元的成交佔比約六成,是成交的主流。所以,莊太量認為,今輪放寬按揭保險,若是作為一次性措施,是可以接受。當然,如果政府往後想再進一步放寬1,000萬元以上住宅的按揭,就要相當小心考慮,因為1,000萬元以上的住宅,很明顯不是平民所能購買。他亦相信,政府的用意不是重新「燒起」近幾個月稍為回軟的樓市,而是讓年輕人以較低首期盡快上車。

上文節錄自第186期《香港01》周報(2019年10月28日)《學者評《施政報告》六大房策 倡「新界大規劃」 推動經濟變革》。

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