【政策分析】房策現三大烙印 林鄭切記:市民想安居,不要焦慮

撰文:林劍
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房委會上周五(11日)公布最新數字,顯示公屋平均輪候時間突破5年大關,一般申請者的平均輪候時間延至5.1年,為18年來的新高。長者一人申請者平均輪候時間,也由2.6增至2.8年。
特首林鄭月娥當日迅即回應,直指有關問題令人「非常焦慮」。連同公屋輪候時間,林鄭上任特首未夠一年,香港房屋問題已經出現三組極具象徵性的數字,顯示政府房策不論公營到私人房屋,均告全線失守。
母親節剛過,林鄭昨日(13日)會見傳媒時,祝願全港母親有個愉快的節日。不過,本港有千千萬萬個居於惡劣環境的母親,正活在水深火熱之中,她們所需要的並不是政府「焦慮」,而是落手落腳解決問題。同樣作為母親,如果林鄭月娥真的要為市民解憂消困,無可避免地需要改變施政心態。
目前房屋問題出現如此黑洞,正好為土地大辯論提供充足的「彈藥」。房屋需求殷切,若政府不趁此時向既得利益者說不,釋放珍貴的土地資源,還待何時?

林鄭月娥表示對房屋問題感到「焦慮」。(資料圖片/林若勤攝)

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1. 公屋輪候突破5年大關 未來恐更嚴峻

5.1年這個數字固然令人搖頭嘆息,但更絕望的是,這個數字在短期內近乎不可能有明顯改善。在政府長遠房屋策略之中,未來10年要建28萬伙公營房屋,但尚欠4萬多伙未覓得土地,而據《香港01》早前的報道,公屋供應會在2023年出現斷崖式下跌,該年度供應可能只剩1萬伙甚至更少。

現時政府對於公私營建屋量,一直以6比4作為目標。可是過往幾年私樓都超額完成,而公營卻未能達標,顯示政府整個政策失衡情況嚴重。

發展局局長黃偉綸3月公布賣地計劃時,被問到會否調整相關比例,他表示公私營不可偏廢:「太集中興建公屋,對社區長遠發展唔係咁好。」可見政府並無打算短期內大幅調整政策,公營房屋供不應求勢必更為嚴重。

因此,公屋輪候年期至少在未來數年之內,還會繼續延長。無怪乎房委會資助房屋小組成員、公屋聯會總幹事招國偉坦言,即使日後一般申請者等候年期「破6」,亦不會覺得驚訝。

公屋輪候年期有「水分」 非長者單身不計算在內

須知道,現時的公屋輪候年期,本身已經有一定「水分」。因為房委會自2005年實行單身人士配額及計分制,將非長者單身申請者分開計算。

在政策實施初期,一般申請人的輪候時間,於數字上確是有所縮短,一度降至不足2年。只不過這是建基於有部分人被制度轟出隊外,並不能全面展示公屋輪候的情況。

時至今日,即使用這種「半作弊」計法,公屋的輪候時間仍然突破高位,可想而知問題的嚴重性。運輸及房屋局局長陳帆今年1月曾表示公屋3年上樓的政策目標,已是一項「意識形態多於實務指標」,正好反映出政府的公營房屋政策有多失敗。

樓價愈升愈高,市民愈住愈貴,也愈住愈細。(資料圖片 / 鍾偉德攝)

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2. 居屋呎價破萬 資助房屋也變富人玩意

房委會於3月底推出新居屋單位,4月截止申請。其中啟德啟朗苑單位經市值七折訂價後,平均呎價須9,755元,部分單位呎價突破1萬,是居屋計劃推出40年以來的新高。以整個單位計,啟朗苑最貴單位值488.4萬,長沙灣凱樂苑的「樓王」售價更達630萬。對於一眾收入普通的打工仔而言,已是近乎遙不可及的數字。

居屋「癲價」出現,亦足以見到政府資助出售房屋的一大死穴。資助房屋政策原意,乃是讓中等至中低收入、買不起私樓的家庭置業。可是政府的定價機制,並沒有將市民的負擔能力列入考慮之中,結果在現時私樓樓價不斷上升之下,只能將居屋售價不停推高。

若然房委會認為,出售房屋時需要先考慮收回到多少成本、外面的市況,而不是優先考慮市民負擔能力,就等同扭曲整個政策原意,令居屋也變成一種商品,本質與私樓相同,只是賺多與賺少的分別而已。

居屋價格貴,但由於私樓樓價不斷升,仍無阻大批市民交表申請。(資料圖片/歐嘉樂攝)

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3. 市建局收購物業呎價過2萬    創新高

市建局5月7日宣布向西營盤崇慶里/桂香街發展項目的物業業主發出收購建議,收購價達每平方呎23,568 元,屬有紀錄以來新高。這也是市建局繼去年底以「天價」實用面積每平方呎15,916元收購九龍城區3個重建項目後,再創新的收購價紀錄。

當然,不同地區的地價難以直接比較。但可以預期,隨著市建局收購物業的價錢愈推愈高,日後到該處拆卸後,地皮價值肯定是另一個「癲價」。

市建局初步建議在該項目內提供約8,300平方米的住宅樓面面積,但「麵粉」已貴到如此地步,建成後的樓宇到底是否一般市民能夠負擔,可謂不言而喻。

崇慶里/桂香街發展項目合共涉及101個業權,業主有60日時間考慮市建局的收購建議。(資料圖片/鍾偉德攝)

延伸閱讀:市建局破紀錄呎價逾2.3萬收購西營盤祟慶里/桂香街 涉101個業權

公屋、資助房屋、私樓全線「絕望」

以上三組數字正好揭示,無論是公屋、資助房屋,還是私人樓宇,香港房屋政策皆全線失守,沒有一個範疇可以紓緩市民所困。現屆政府對房屋問題如此看重,現實情況卻一巴又一巴地摑在政府官員的臉上。

其實環顧土地諮詢開展至今,各界對於未來土地供應選項所提出的意見,也就只有個「亂」字可以形容,猶如雞同鴨講。由商界到鄉事派,近日都在不斷吹風要推動公私營合作發展;民間自然不收貨,要求政府先收回粉嶺高爾夫球場。「辯論」變成各說各話。

搬遷高爾夫球場系列:

【一】「粉嶺」與「高球場」可分開處理 重置球場有辦法

【二】粉嶺高爾夫球場歷史建築不能搬? 皇后碼頭呢?

【三】粉嶺高爾夫球場古樹無礙發展 林鄭月娥有辦法

【四】粉嶺高爾夫球場古墳多 解決辦法也比問題多

「焦慮」隨時變「羞愧」

林鄭月娥為官多年,她由2007年起出任發展局局長,至2012年更升任政務司司長,要說今日的土地、房屋問題和她完全無關係,確實也說不過去。

她早前出席立法會會議時,被問到為何不使用《收回土地條例》發展私人農地,她指一旦出現訴訟,過程會相當漫長,有議員就批評政府畏首畏尾,因當局動用此「尚方寶劍」早有先例,只是對象並非財團而已。

土地需求刻不容緩,「土地大辯論」目的是收取大眾市民的意見,而不是為政府找個下台階,證明自己「有做過嘢」。今日房屋問題如此嚴峻,是最好的機會讓政府一鼓作氣,透過諮詢集合民意,回應市民對收回粉嶺高球場的強烈訴求,並從發展商手上取回土地發展主導權。

若政府不思進取,到林鄭任期完結後,眼見土地房屋問題毫無改善,甚至更糟,屆時她該感到的就不是「焦慮」,而是「羞愧」。

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