恒大「自救企劃」 保交樓兼轉型搞車路仍難行|企業熱評

撰文:姚卓然
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恒大(3333)再次召開「復工復產專題會」,主席許家印在會上宣布恒大化解風險自救的三大戰略決定,並十年內實現由房地產業向新能源汽車產業的轉型。可是,成功難度不低。恒大今日股價微跌0.7%,報2.67元,自9月20日低位2.06元反彈29.6%,恒大汽車(0708)升11.4%,報4元,自9月27日1.66元低位反彈1.4倍。雖然股價有所反彈,但不代表集團難關已過。

恒大再次召開「復工復產專題會」,主席許家印在會上宣布恒大化解風險自救的三大戰略決定,一是實現復工復產保交樓,二是實施現樓銷售、大幅降低房地產開發建設規模,三是十年內實現由房地產業向新能源汽車產業的轉型。他又透露,原則上恒大10年內不買地,但現在也不能賤賣土地,同時,未來將全面實施現樓銷售,房地產的銷售規模要從去年的7,000多億元(人民幣‧下同),10年內要壓降到每年2,000億左右,並在10年內完成由房地產向新能源汽車的產業轉型。

同時,為顯決心,中國恒大集團在微信公眾號表示,恒大集團深圳公司在深圳、東莞、江門、汕尾、珠海和中山10多個項目的復工復產工作,正有序進行,恒大全力落實政府保交樓的要求,踐行企業社會責任和擔當。進度較快的幾個項目,已進入室內裝修階段,將陸續向業主交付,亦有部分項目在近期陸續封頂。

恒大再次召開「復工復產專題會」,主席許家印在會上宣布恒大化解風險自救的三大戰略決定。

減槓桿下 足夠資金和庫存存疑

內房過去數年一直以「貨如輪轉」式營運,透過資金高速回籠來達致快速增長,直至中央頒下「三道紅線」才改變這樣的高槓桿的經營模式。如今恒大打算降低銷售,去除現有庫存套現,並不再加槓桿,只銷售現樓,取而代之暫時避免了破產重組的局面。

去年底,恒大的總資產為2.3萬億元,總負債達1.95萬億元,有息負債為6,740億元,集團淨營運現金為1,100億元。到今年上半年,恒大的有息負債降至約5,717.8億元,其中一年內到期的負債為2,400.5億元,而現金卻由去年底的1,587億元減少至只有868億元,假設今年經營現金不變,資金缺口仍有432億元。

今年上半年恒大累計銷售回款3,211.9億元,按年增長2.9%,新開盤銷售項目65個,位於北京、廣州、深圳、天津、重慶、成都、武漢、昆明、貴陽、長沙、瀋陽、福州、烏魯木齊等城市,其中完全竣工及在建的在售項目累計達到1,236個。可是,9、10月合約銷售金額大跌,集團指9月份至10月20日,合約銷售金額僅得36.5億元,合約銷售面積40.5萬平方米。今年物業累計實現合約銷售金額4,423億元,合約銷售面積5,419.2萬平方米。在今年售樓情況受壓之下,回款能力比去年更差,相信資金缺口更大。

今年上半年恒大累計銷售回款3,211.9億元,按年增長2.9%,新開盤銷售項目65個,惟9、10月合約銷售金額大跌。(新华社)

從中長期看,在恒大不買地之下,僅餘的庫存是否足夠未來銷售及還款仍然存疑。上半年恒大總土地儲備項目778個,分布於中國233個城市,總規劃建築面積2.14億平方米,土地儲備原值為4,568億元。此外,集團還擁有舊改項目146個,其中大灣區131個(深圳62個 ),太原4個,石家莊2個, 唐山2個,其他城市7個。

此前,恒大早前未有償還幾單美元債的利息,據內媒指,就在債券利息寬限期行將結束之際,恒大終於兌付其中一筆。恒大於10月21日已把用於支付9月23日到期的8,350萬美元(約6.5億港元)債券利息,匯入受託人花旗銀行的賬戶,讓受託人在10月23日、即30日寬限到期前發放予債券持有人,暫時避過違約。如此看來,恒大目標「房地產的銷售規模要10年內要壓降到每年2,000億左右」,這或意味是中央只讓恒大保交樓、資金回籠僅夠還息、不可再借錢槓桿,而避免此時破產重組。

恒大汽車先後完成恒馳1、3、5、6、7試製車下線,但是因流動性的問題,導致部分相關項目停工。

恒大新能源汽車難以鬥贏同業

然而,恒大有意轉型至新能源汽車亦非易事。現時,新能源汽車市場為兵家必爭之地。9月份新能源狹義乘用車銷量33.3萬輛,按年增長202%,按月增長33.6%,累計銷量181.8萬輛,按年增長203.1%。

目前Tesla、比亞迪(1211)、吉利(0175)、蔚來、小鵬(9868)、理想(2015)均已在市場上立足,並已有一定的規模。其中,以銷量計,五菱、Tesla、比亞迪最為領先,至今仍未推出市面的恒大的恒馳汽車近乎要擁有「震撼市場」的技術才可吸引買家購買,甚至追上先行者的步伐。

恒大汽車此前公布14個車款,並公布先後完成恒馳1、3、5、6、7試製車下線,又順利完成冬季測試、夏季測試、高原測試。恒大汽車在天津、上海、廣州等地建設智能製造基地,目標到2025年實現年產銷超100萬輛,到2035年實現年產銷超500萬輛。

然而,上月底,因恒大汽車流動性的問題,在「恒大‧養生谷」及新能源汽車生活空間配套中,造成有延遲支付供應商和工程款情況,導致部分相關項目停工,爭取復工未獲得重大進展。現金流困難意味恒大汽車明年可能無法實現量產的目標。恒大汽車上半年虧損48億元,又表明如果短期內缺乏資金投入,可能不得不推遲汽車量產。

換角度看,如此大規模的車型建設上馬,需要大量資金生產和周轉,或是看上了的是汽車行業沒有「三道紅線」所限制,如此一來,那麼跟早前地產業務高速擴張的營運模式和手法有何不同?