林鄭要除去焦慮 勿只針對土地短缺 更要增加公營房屋比例

撰文:評論編輯室
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房委會上周五(11日)公布輪候公屋時間再創高位,要等候5.1年才可獲首次配屋。面對申請個案累積,加上未來幾年公屋興建量下降,輪候時間勢必再增。特首林鄭月娥表示情況令人「非常焦慮」,反映房屋和土地供應不足,又希望社會在土地辯論中得到共識。
然而,林鄭的焦慮,實為自招。政府自我規限公營房屋比例,預留多幅土地興建私人單位,又不肯加強租務保障,才是公屋輪候居高不下的原因。更合理的說法,是政府「成功爭取」公屋短缺。

公屋申請數目長期處於高位,遠超三年首次配屋的承諾。《香港01》早前報道,公屋興建已經落後進度,加上預期公屋興建量在2023年後下跌,未來公屋供應堪憂,輪候時間勢必再增。林鄭隨即借題發揮,呼籲各界協力開拓土地,有地才可興建公屋。此等說法,無疑是推卸港人安居之責。

首先,不談土地房屋分配,只談供應,無以解決問題。這個問題,沿自曾蔭權政府時期,不願爭取更多土地建屋,及早安排更多申請者上樓。到梁振英年代,2014年制訂的《長遠房屋策略》,採納了長遠房屋策略委員會的建議,定下十年出租公屋單位供應為20萬個,佔整體公私營單位的42.5%,另有4成,即18.8萬個撥歸私營房屋單位。

北角邨拆卸後,如今變成私人屋苑「海璇」。(資料圖片)

這個比例顯然低得不合理,在2015年3月底,房委會已經累積13.79萬名一般申請者,以及14.06萬配額及計分制申請者。興建中及日後落成的單位,僅能應付當時需求,新申請者唯有望穿秋水。再者,定下目標後,公屋興建在最近幾年落後進度,要清空輪候冊隊伍更是無期。

若說現時公屋興建落後進度,即使當初承諾增加供應,今天也不會達標,這種說法甚為誤導。公屋興建落後進度,原因之一正是預留地皮興建私營單位,而港鐵、市建局等公營機構,也不考慮把上蓋物業部份興建廉租房屋。不少新公屋單位唯有靠改劃非住宅土地才可興建,又或者只在小型地皮興建。此舉動的成本效益較差,也很容易導致地區居民反對(近日有將軍澳居民反對把五幅地發展公屋),加上改劃、平整土地需時,落成年期一再拖延。政府回應已經把一些本來興建私樓的地皮轉為興建公屋,但效用遠未明顯。

《長遠房屋策略》的公屋供應量長期不達標,未來公屋輪候時間或有機會繼續攀升。(資料圖片)

第二,政府把緊絀的公屋單位撥作綠置居,加劇公屋供應短缺。先不談綠置居加劇公屋戶之間的階級矛盾,綠置居無助公屋流轉,釋出租住單位。關鍵因素是,住戶在購入綠置居五年後,可以補地價出售單位,變為私樓。當經濟好景,補地價後就變成天價綠置居;經濟轉差,樓價下降,也有利補地價,讓業主借機牟利。即使不出售,可供出租的公屋也減少。綠置居根本違背增加公營房屋供應的政策,上月運房局局長陳帆更宣布把綠置居當作公屋單位計算,除了濫竽充數,混淆視聽,坊間實在想不到有其他理由。

政府不肯大刀闊斧增建公屋,估計擔心私樓供應趨緊,令樓價波動,影響一發不可收拾。《長遠房屋策略》訂明,政府在定下公私營供應比例時,會考慮「確保私營房屋市場穩健發展」。幾年過去,新落成私樓單位數目達標,甚至超標完成。中原城市領先指數破頂,樓價節節上升。政府可說「兌現承諾」,承托樓市。然而,這個狀況健康嗎?連中原地產創辦人施永青也認為樓市不健康,因為樓價長時間與購買了脫節,青年人難以單靠工資買樓。說穿了,政府保障的地產財團及物業投資者的利益,卻苦了一眾無殼蝸牛。

香港住屋問題嚴峻,政府正進行「土地大辯論」,為未來開拓土地供應方法,尋求社會共識。(資料圖片)

有遠見的政府,應該在當地已經撥更多土地興建公屋和資助房屋,例如至少合計七成半,透過加大公營房屋供應調控樓價,消化公屋輪候隊伍,同時增加公營房屋總量及土地使用量,畢竟現時私人房屋的總存量及佔地比例及遠比公營房屋多。

林鄭月娥對申請公屋人士遲遲未能上樓、供不應求的情況非常焦慮。她要做的,不是只向公眾喊話,徵求同意闢地,更應徵召土地、房屋、規劃部門商討,如何增加公營土地,阻止再讓利於地產財團,堅決增加土地的公營房屋比例和數目,以及加強租務保障,還劏房戶、基層市民、青年人安居希望,也替林鄭自我療癒這焦慮。

根據房委會最新數字,截至今年3月,一般申請者的公屋平均輪候時間突破5年大關,創18年新高。(資料圖片)