仲量聯行:甲類住宅連續3年破萬伙　避險買細單位對沖潛在貶值風險

仲量聯行今天（7日）發表《香港住宅銷售市場綜述》指出，樓市自2021年踏入下行周期後，發展商因應市場需求變化而調整發展策略，並已漸成兩大發展趨勢。在經濟及樓市存在不明朗的因素下，較有銷售保證的甲類住宅，即實用面積約431平方呎或以下單位急增。去年已佔私人住宅落成量約44.5%，料今年將進一步增加。

同時，內地及本港中小型發展商過去兩年減少吸納土地儲備，導致今明兩年的60%私人住宅落成量將由三大本港地產商新地（0016）、長實（1113）、恒地（0012）發展。

未來兩年細單位佔總落成量超過五成

據仲量聯行研究部資料顯示，過去10年實用面積431平方呎或以下的住宅單位的落成量由2014年的2,160伙，佔當年私人住宅總落成量13.7%，飆升至2024年的10,794伙，佔總落成量約44.5%，顯示該類單位供應急增，所佔比例將於今明兩年進一步增加。

2025年及2026年預計將分別有11,065伙（佔總落成量53.0%）及11,553伙（約57.5%）431平方呎或以下住宅單位落成。

避險心態上升　買細單位對沖潛在貶值風險

仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示，中美貿易摩擦升溫與關稅爭端持續發酵，樓市不確定性加劇下，買家避險心態上升。面對潛在息口波動與宏觀經濟不穩，準買家普遍採取防守策略，選擇推遲入市計劃或轉投面積細小、入場門檻較低的單位，甚至刻意「買細一個碼」以對沖潛在貶值風險。

加上，政府大幅減少針對400萬元以下物業的印花稅，令細價物業成為跌市中風險較低的選擇。對發展商而言，現時市況疲弱，細價物業可以針對更廣泛的客戶群，銷售較有保證，預期短期至中期而言，發展商仍會較傾向興建細單位。

六成新盤來自新地、長實、恒地

樓市踏入下行周期前，內地及本地各類型發展商均積極吸納地皮。過去三年樓價下滑，普遍發展商的投地意欲不大。大型發展商則尚有不少土地儲備，造就2025至2026年間，60%的新盤單位來自新鴻基地產、長江實業及恒基兆業地產三大發展商，較2023至2024年不足40%的比例顯著提升。

樓市前景未明　料未來數年新盤繼續來自大發展商

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如指，現時新盤貨尾仍不乏其他發展商所發展的新盤項目，待貨尾逐步消化後，主要供應量來自三大發展商的形勢將更明顯，中期而言，將有助發展商調節推盤節奏，令主要住宅發展區的新盤競爭減弱，減低爆發價格戰的機會。

由於樓市前景仍然未明，預期發展商對吸納地皮仍會較審慎，大型發展商土地儲備較充裕，相信新盤落成量主要來自大型發展商的情況未來數年將會持續。