【財政預算案2026、財政預算案、樓市、樓價、減辣、撤辣】香港住宅樓市出現回暖情況，帶動地皮市場轉趨穩定，近期政府所賣出的地皮作價亦以理想價沽出。據《香港01》統計數字，2025/26財政年度政府地價收入（合計賣地收入及補地價收入）大約為147.4億元，按年上升約9%。

有測量師表示，目前地價升幅更大幅領先樓價，預計發展商將繼續積極參與土地拍賣。又建議政府應把握地價回暖的時機，推售豪宅地皮。

資料顯示，2025/26財政年度期間，政府所賣出的官地合共6幅，涉及5幅住宅地皮及1幅電動車充電站地皮，賣地收入共約83.87億元，較對上一個財政年度(66.3億元)上升約26.5%。

值得留意，本財政年度所賣出的5幅住宅地皮，當中4幅以市場估值上限價或高於估值13.8%至37.8%批出，反映發展商投地出價回暖，轉趨積極，未有再出現過去兩年低潮期的低價批出或直接流標情況。

當中最理想的地皮成交為2025年8月份批出予信置（0083）的屯門海珠路屯門市地段第569號住宅用地，作價10.89億元，每呎樓面地價3,860元，，高過市場上限37.8%。

至於2026年首季批出的住宅地皮，作價更加有指標性。牛頭角彩霞道地皮於2月中以18億元批出予中海外（0688），每呎樓面地價6,352元，較1月份批出的佐敦谷彩興路中小型住宅地皮（作價16.1億元）的每呎樓面地價4,339元，大幅高出50%。

而2月中稍後時段批出的筲箕灣東大街住宅地，則以13.83899億元批出予嘉里建設（0683），每呎樓面地價9,343元，高市場估值上限16.8%。

張翹楚：地價升幅更大幅領先樓價

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，地價與樓價有直接關係，去年整體樓價錄得3.3%升幅，而地價升幅更大幅領先樓價。他認為，主要反映發展商預期未來幾年樓價將持續累計上升。

買地建樓為本業　料發展商續積極投地

張翹楚續分析，若以每年5% 的保守升幅計算，發展商今日投得地皮，至最快三年後推售，期間預計存在約15%的價值差異。儘管目前市場積存單位及未來三至四年的公營房屋供應量均維持在高位，但投地建樓始終是發展商本業，預料發展商將繼續積極參與土地拍賣。

供應達標、收入未達標　建議重推赤柱豪宅地

針對政府財政預算與土地供應，張翹楚表示，以伙數計算，現時房屋供應目標已超標，預計2025/26財政年度亦將維持超標狀態；惟收入依然未達標，儘管供應充足，但政府的長期地價收入仍與預算存在差距。

他建議政府可以重推豪宅地，認為此舉不影響大眾市場。他表示，豪宅多屬低密度發展，非屬「上車盤」，重推如赤柱等滾存豪宅地皮，不會對大體住宅供應量造成壓力。參考近期港島住宅地皮樓面呎價已達9,300元，預料豪宅地皮仍有價有市。

張翹楚進一步指出，雖然發展商競投地皮出價時，未必能重回昔日每呎5萬至6萬元的巔峰水平，但在目前的時機下，以每呎1萬至2萬元投地的機會率相對較高。因此建議政府應把握時機推售豪宅地皮。雖然未必能令相關收益完全達標，但至少能有效拉近與財政土地收入預算之間的距離，緩解財政壓力。

補地價首三季暫錄63.55億

至補地價收入方面，據地政總署資料， 2025/26財政年度的首三季，補地價收入涉及約63.55億元，較對上一個財政年度全年的數字（68.72億元），輕微低約5.2%。不過由於相關數字尚未計及2025/26財政年度第4季的數字，該數字有機會向上調升，

2025/26財政年度期間，未有矚目的大額補地價個案，較大額的個案包括億京旗下橋頭圍項目，補地價金額為14.28億元，以可建總樓面約116.25萬方呎計，每呎樓面補地價約1,228元。

另外，較受市場關注的個案，則有嘉里建設（0683）、新地（0016）合作發展位於長沙灣嘉里鴻基貨倉重建項目，於2025年9月份以約7.97億元完成補地價程序，以重建後總樓面46.09萬平方呎計算，每呎樓面地價1,729元。

值得留意，項目毗鄰由華潤集團及華潤置地（海外）持有的長沙灣發祥街1號潤發倉庫項目，於2023年完成補地價，涉逾137億元，每呎樓面補地價約8,692元。反映同區補地價水平較兩年前大幅低8成。