【明日大嶼】檔案揭沙田填海發展商制肘多　團體：𠵱家仲做到？

極具爭議的「明日大嶼」填海發展人工島計劃，政府估算工程造價達6,240億元，屬本港史上最貴的基建項目。政府亦曾向土地供應專責小組簡介，沙田第一城的填海模式值得借鏡，填海造地由發展商負責，並將一部份土地交回政府發展，當局分毫未出，但已藉此加快造地過程，推動公私合營。
不過，本土研究社翻查歷史文件，雖然政府「一毫子也不用出」，但公眾忽略發展商填海後僅約三分一土地發展私樓，甚至被定下各項規劃限制。他們指現時公私合營項目普遍對發展商有利，「到底具體條款係點？根本唔會做得到以前嘅沙田模式。」憂慮政府最終以融資為由，推動公私合營填海方案，令明日大嶼淪為地產商的「福地」。

根據土地供應專責小組提交的報告，於完善土地供應機制上，建議政府應「突破現有框架，研究如何加快造地...引入市場力量，以及便利民間推動發展項目等」。而小組主席黃遠輝早前接受傳媒訪問時亦提及，政府曾於會議內介紹沙田填海的模式，但未有作深入討論。

事實上，不少組織於諮詢期間將「明日大嶼」與「沙田第一城」作比較；曾提出「強化東大嶼都會」、倡議填海2,200公頃的團結香港基金，其理事劉炳章曾於公開場合建議，可參考沙田第一城的做法，讓發展商公開競投填海權，甚至稱：「（政府）一毫子也不用出。」

公私合營填海僅58.9公頃　

針對「沙田模式」填海方法，本土研究社早前取得70年代有關沙田規劃的歷史檔案，當中清楚記錄政府推行計劃的程序。所謂的「沙田填海模式」，實為港英政府發展沙田第14區、即現為沙田第一城一帶土地的填海方案。填海範圍涉及約145.6英畝、即約58.9公頃土地，而翻查資料，連同馬鞍山在內，沙田新市鎮佔地逾3000公頃。本土研究社成員楊夏至認為，兩者面積相距甚大，「佢講到沙田填海模式等同整個沙田發展方案，但事實上僅佔好少部分，」

70年代面對財政困難 公私合營填海加快造地

根據歷史文件，政府當時透過公開招標形式，讓發展商競投該區的填海及發展權。除因應發展規模及填海面積等因素外，造地速度亦為誘因之一。文件中列明當時政府認為透過私人發展商的參與「能盡快提供房屋、服務設施及土地作發展。」（it is most important to the development of Sha Tin that the private sector participates as early as possible in providing housing, services and land for development）「當時情況係政府無錢又要快（發展）。」本土研究社成員陳劍青指出，當時港英政府正面對財政困難，故採用公私合營方式發展沙田，「同𠵱家有錢無地係兩回事。」

發展商僅得三分一土地　規劃條款限制多

發展權最終由四大發展商聯營的財團，以2,060萬元投得。當中發展商不僅需要負責進行填海工程，亦須興建填海所得土地上的相應配套，包括道路、排水系統等。當時政府估算約需1.3億元的建築成本，並預計工程開展後的首四年亦未會獲得任何收益。而政府會將當中的40英畝土地交予發展商作回報，即現時的沙田第一城，不過發展商亦須繳付每年2000元作地租；至於另外的105.6英土畝地則須交還予政府。楊夏至指出，政府當時的確「一毫子也不用出」，但強調非任由發展商隨意發展，當局就規劃定下各項條款約束，包括規定於3年內完成填海工程、須負責在區內興建兩所小學及一所中學。

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