過去3個月，本港拆息先急跌再攀升。這種短期內走勢劇，可以說是歷史少見。隨著拆息急劇變化，相信一眾業主心情亦經歷了不少轉變。5月初，逾千億元資金流入香港，推動拆息拾級而下。到6月中，作為拆息按揭（H按）參考的1個月拆息，低見0.52厘，較4月底時的3.953厘，大跌3.9厘，業主供樓負擔大為減輕。

可是從6月底開始，金管局多次承接港元沽盤後，本港銀行體系結餘，由超過1,700億元逐步縮減。當銀行體系結餘跌穿600億元，1個月拆息快速攀升，更在周二（19日）升穿2.5厘，較低位抽升約4倍之外。更加重要一點，就是以Ｈ按借取按揭的業主，再次需要以封頂息3.5厘償還款項，實際供樓支出再度增加。假設借款500萬元，供款年期為30年的業主，每月供樓開支又重上至超過2萬元。難怪有意見指出，H按特價時段已結束。

Ｈ按有優惠期　源於特朗普關稅戰

這段為期只有3個月H按特價時段，源自美國特朗普發動的關稅戰。當4月中美雙方宣布，對雙方產品互相徵收高額關稅，引發美國股市﹑匯市及債市急跌。投資者將資金從美國資本市場抽走，轉泊入風險較低的亞洲市場，香港亦得以受惠，港匯觸及7.75強方兌換保證水平。5月初，金管局多次承接市場上美元沽盤，將超過1,200億元資金，注入香港銀行體系結餘，銀行體系結餘「水浸」有助拆息回落

在5月20日，1個月拆息跌穿1厘，由於香港大部份業主。採取拆息按揭計劃，該計劃實際利率，為1個月拆息加1.3厘。當拆息回落供樓負擔自然減輕，至於實際支出減少幅度，當時中原按揭董事總經理王美鳳指出，若以按揭年期30年，平均按揭金額為500萬元計算，每月供款開支為19,138元，與5月初時以封頂利率（3.5厘）相比，業主供款開支減少3,314元，減少幅度達到14.8%。其後拆息進一步下跌，今年6月中更低見0.52厘，2業主每月供款金額減少至約1.8萬元。

當拆息回落時，本港樓市交投較以往活躍。5月份一手成交宗數，按月增加4.3%至1,665宗。6月時一手成交宗數，進一步增加至2,140宗，按月增幅達到28.5%。不過7月份一手成交宗數，卻按月下跌13%至1,813宗，整體而言仍然高於4月水平。

聯儲局企硬　資金轉流出香港銀行體系

這段H按特價時段來得急，去得亦相當急。由於美國聯儲局採取較保守態度，以評估關稅措施對當地通脹的影響，以及美國資本市場多次挑戰高位，促使投資者將資金重新泊入美國資本市場。加上港美之間息差拉闊，資金逐步流出香港銀行體系。銀行體系結餘由5月初時超過1,700億元，逐步縮減至不足的540億元。

隨著銀行體系結餘，逐步由「水浸」變成「水退」，加上8月為企業公布中期業績期，上市公司需要資金派發中期息，再加上內地投資者持續透過港股通購買港股。銀行為應付結算需要，傾向保留資金。相關因素推動港元拆息快速攀升。

港元拆息進一步上揚，周三（20日）1個月拆息升至2.85厘，並且是連升6日。業主的供款利率，企硬於3.5厘封頂利率水平。同樣借500萬元﹑分30年償還，每個月還款為22,452元，較6月中時還款額增加4,418元或24%。

拆息上揚亦帶來其他影響。港美兩地息差收窄，觸發港元套息交易減少。港元匯價亦逐步從7.85弱方兌換保證水平回升，近日更回升至7.8附近徘徊。

市場人士稱息口回升屬預期　1個月拆息料升穿3厘

經歷這段歷史上罕見的拆息波動期後，目前市場人士最希望知道，未來息口會否再次下跌。上海商業銀行財資業務處研究部主管林俊泓指出，近期套息盤斬倉情況加劇，交易量為平時的1至2倍，以致港匯及拆息大升，同時相信很快便見3厘，港匯則有機會升上7.77水平。但預期在美國9月減息，以及斬倉活動，難長久持續等因素下，年內1個月拆息將較多時間處於2厘多水平。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為，1個月拆息有機會挑戰3.5厘水平。意味H按息率將處於封頂水平一段時間。不過他預計美國最快年內減息，拆息有望跟隨回落，不排除本港銀行減最優惠利率（P）。屆時按息或再度回落。

王美鳳則認為拆息回升，有助港美息差收窄，令套息誘因減退。而今年本港吸引資金流入，銀行存款增幅明顯，同時貸存比率低企，預期年內拆息水平，仍低於5月前3厘幾至4厘水平。

拆息回升打擊樓市復蘇？　王美鳳派定心丸

拆息回升會否影響本港樓市復蘇情況？王美鳳指出聯儲局即將減息，屆時美國息口回落，將有利拆息向下。同時預期年底前本港銀行最優惠利率（P），及H按封頂息將有望下調，減幅或達0.25厘。由於按揭利息仍處減息周期，故此相信利率正常化，對樓市影響不大，無礙復蘇步伐。

其實目前投行分析師，對於本港樓價前景仍然採取較保守的態度。摩根大通先指出，銀行體系結餘持續回落，1個月拆息重上2厘屬預期之內。同時按目前遠期合約收益曲線顯示，今年底1個月拆息約為2.5厘，2026年4月為2.8厘。

摩通指出目前香港住宅租金回報率約為3.5厘，當供樓利率在3厘或以下，促使投資者錄得淨租金回報率達到0.5厘以上，才會吸引持續套利活動。摩通相信出現有關情況，或需要等待美國減息多於0.5厘才會發生。

摩通又表示，維持香港樓價在2025年下半年大致平穩，以及2026年上升3%至5%的預測。

摩通又表示，未來市場人士要關注於9月17日發生的2件關鍵事件。首先是特首李家超，將於當日發表新一份《施政報告》。目前市場流傳的潛在措施，包括推出「購房通」以便利內地居民在港買樓，以及放寬印花稅安排等。

另一項關鍵事件，就是聯儲局將於美國時間9月17日公布議息結果。摩通預期當局屆時將減息0.25厘，屆時香港銀行亦會降低最優惠利率。

不過摩通亦指出，因應購房通及減息均屬於預期之內發生的事件。除非政策規模超出預期，否則參考歷史往績，當減息預期在消息作實後，地產股會出現短線沽壓。

摩通於報告內又指出，若1個月拆息升穿3厘，將對地產股構成下行風險。在香港主要地產商之中，除了新世界（0017）外，恒地 （0012） 對息口最為敏感。每當利率下跌1厘，恒地融資成本就少12億元，同時指出新世界及新地（0016） 的融資成本，分別減少9.19億元和8.11億元。

摩通又表示因應未來派息的能見度，在收租地產股中較看好太古地產（1972）﹑恒隆（0101）、九置（1997）和領展（0823）。在發展商中較看好恒地和信置（0083）。

拆息回升　龍頭行滙豐加定存息

另一方面隨著拆息上揚，銀行又開始推出較高息的存款計劃，以吸納資金。作為本地銀行龍頭的滙豐，將3個月港元定期存款利率，增加30點子，高端理財客的新資金，最新享有定期存利率為1厘。一般客戶享有的定期存款利率，則為0.8厘。

不過有券商關注，本港息率上升過程中對銀行淨息差的影響。高盛發表報告指出，當同業拆息上行至正常化，與美國聯邦基金利率息差將縮窄，下半年將是銀行淨息差最弱時期。可是隨着拆息回升，銀行淨利息收入﹑整體收入和撥備前盈利，將於明年上半年起呈現復蘇，預料在今年下半年，本港銀行平均拆息處於1.8厘水平，在2026年至2027年拆息平均在2厘至2.5厘水平。

高盛進一步指出，本港銀行同業拆息從5月開始下行，侵蝕銀行淨息差，可是銀行股價仍然具韌性，反映出市場人士似乎已消化拆息較低的利好因素，包括手續費收入增加﹑信貸成本下降，以及貸款需求回升等。

不過高盛對銀行股仍然維持審慎態度，只有滙豐（0005）獲得「買入」評級，未來12個月目標價為110元。同時給予東亞銀行（0023）「沽售」評級，目標價為10.5元。