「褪氣」是一種負面的風水現象，表示氣場衰退、運勢不佳！在地產市場中，亦有不斷出現「褪氣」的現象，筆者純粹由市場角度作討論，不涉及玄學角度。我入行40多年，見證地產充滿傳奇的故事，而且往往與一些明星盤甚至「樓王」一同發生，我1982年尾入行，當時港島區賽西湖是一個傳奇！1997年地產高峰的時候，帝景園也是一個神話！除了全港性樓王傳奇之外，地區性亦有樓王傳奇！屯門現在的樓王，相信比較多人同意是瓏門，瓏門未出現之前公認的樓王是卓爾居！很多人卻忘記了1997年當時普遍認為怡峰園是樓王！以上剛巧都是新鴻基作品，厲害！

曾幾何時，在荃灣的荃威花園(1978年開始入伙)也是該區住宅的傳奇！到了最後，荃灣港鐵上蓋綠楊新邨出場(1983年開始入伙)，又再取而代之！

港鐵上蓋屋苑不斷出現不敗傳奇，後來鐵路站越來越多，鐵路上蓋只是由絕對性優勢變為相對性優勢，一個屋苑受歡迎必須有其他質素和意境配合！以上的變化就是「褪氣」！當然筆者要聲明，我的觀點是根據個人的經驗和眼界，難免會有主觀的偏差，本文的價值只是討論而已！以上提及的屋苑，時至今日大多數仍然是出類拔萃！我只是描寫個人見到有關屋苑的高峰期，並不等於質素被取代！好像電影明星一樣，一個明星最紅的時候往往是當時群眾的偶像，但亦會演變為實力派做甘草演員的時段！在投資上，我們要明白這種「褪氣」的變化！當然，樓盤在當時得令的時候賣出，很多時都較明智的！而有關明星屋苑光環褪色之後，價錢可能會由跑贏大市到慢慢跑輸大市也不出奇！所以，基於以上原因，就算樓價全面上升也好，我們仍會見到市場中有價格下跌的屋苑！因為每一個物業承受考驗的能耐和質素均不同！同樣每個屋苑是否能夠配合到市場的新常態，條件也不同！

我們會見到一些例子，在一個屋苑當時得令的時候買入，但是在光環褪色的時候賣出，獲利自然不理想；反過來說，樓價在谷底的時候，市場充滿負面情緒，往往會令一些明星屋苑光芒暫時失色，在這段時間買入很多時會得到較大的折讓，結果市場回復的時候，有關單位不單只重現光環，甚至乎繼續創造奇蹟，成為成功個案的佼佼者！

當然亦有一些屋苑是受到幸運之神眷顧，市場甚至基建上的變化是繼續配合到，於是為這些樓盤的價值得到加持！如果各讀者對有關資料感興趣，筆者日後可以寫多一點，我強調以上的分享未必正確，只希望可以豐富到大家對市場的體會。

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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