滙豐續租麗新銅鑼灣廣場二期1.5萬呎寫字樓 獲大幅減租25%

撰文:蔡偉南
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麗新發展(0488)旗下銅鑼灣廣場二期商場,去年4月份宣布為商場租戶提供租金寬減,減租幅度達三至五成。至於物業的寫字樓部分,近月亦開始出現大幅度跌租。其中,由滙豐銀行承租的兩層全層樓面,涉約1.5萬平方呎,新近獲減租續約,租金減幅達25%,呎租跌至30餘元水平。有測量師認為,此類劈租情況旨在「保住大客」,其他散租戶未必受惠。

據土地註冊處資料,銅鑼灣廣場二期14樓全層,現由THE HONGKONG AND SHANGHAI BANKING CORPORATION LIMITED、即滙豐銀行承租,月租為33萬元,租約期由2018年11月初至2021年10月底。

不過,滙豐今年2月與業主簽下新租約,為期四年,租期至2024年9月底,首年租金維持33萬元,隨後三年、即由2021年11月開始,租金將大幅減至24.75萬元,減幅高達25%。

呎租由44元降至33元 貼近東九價

參考該層樓面在2013年高峰期的租金為28.5萬元,即滙豐未來三年的新租金較八年前再低逾13%。上述樓面面積約7,500平方呎,目前提供中小企銀行服務,呎租水平由約44元降至33元,與東九龍甲廈相若。

至於另一層同由滙豐銀行承租的21樓全層,面積同樣約7,500平方呎,現時月租約30.75萬元,已簽下新租約,為期四年,首年租金大致維持不變,但在2021年11月至2024年9月底,租金將會降至24.75萬元,減幅約19.51%,呎租水平由41元降至33元。

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出租率降至88.6% 租金跌幅仍未反映

翻查麗新發展(0488)年報資料,截至2020年7月底,銅鑼灣廣場二期整幢物業年末出租率已降至88.6%,較2019年同期的95.9%明顯回落,整幢物業的年度租金收益為1.79億元,按年跌0.9%。單計辦公室部分,租金營業額為5,340萬元,較2019年同期跌6.6%。

普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示,主要租戶獲大幅減租的情況,算是發展商在租務上的策略,旨在「保住大客」、維持寫字樓出租率,至於同廈其他散租戶,則未必可享同樣的減租幅度。發展商或提供其他優惠,如延長一至兩個月的免租期。

張聖典:短暫租金回落 不會影響全幢估值

張聖典續指,去年是寫字樓租務市場最差的時候,不少租戶選擇不續租、遷出,今年情況算有所改善,租戶開始願意洽談新租約,雖然租金水平明顯回落,但總比租戶離開好。

如此大幅減租會否影響整幢寫字樓的價值,他認為,目前核心商業區寫字樓,續租租金普遍要下挫兩成或以上,才可獲承租,短期而言有一定影響,但發展商普遍看長遠走勢,如果攤分二十年計算,短暫兩至三年的租金回落,不會對估值構成大影響。

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