滙豐續租麗新銅鑼灣廣場二期1.5萬呎寫字樓　獲大幅減租25%

麗新發展（0488）旗下銅鑼灣廣場二期商場，去年4月份宣布為商場租戶提供租金寬減，減租幅度達三至五成。至於物業的寫字樓部分，近月亦開始出現大幅度跌租。其中，由滙豐銀行承租的兩層全層樓面，涉約1.5萬平方呎，新近獲減租續約，租金減幅達25%，呎租跌至30餘元水平。有測量師認為，此類劈租情況旨在「保住大客」，其他散租戶未必受惠。

據土地註冊處資料，銅鑼灣廣場二期14樓全層，現由THE HONGKONG AND SHANGHAI BANKING CORPORATION LIMITED、即滙豐銀行承租，月租為33萬元，租約期由2018年11月初至2021年10月底。

不過，滙豐今年2月與業主簽下新租約，為期四年，租期至2024年9月底，首年租金維持33萬元，隨後三年、即由2021年11月開始，租金將大幅減至24.75萬元，減幅高達25%。

呎租由44元降至33元　貼近東九價

參考該層樓面在2013年高峰期的租金為28.5萬元，即滙豐未來三年的新租金較八年前再低逾13%。上述樓面面積約7,500平方呎，目前提供中小企銀行服務，呎租水平由約44元降至33元，與東九龍甲廈相若。

至於另一層同由滙豐銀行承租的21樓全層，面積同樣約7,500平方呎，現時月租約30.75萬元，已簽下新租約，為期四年，首年租金大致維持不變，但在2021年11月至2024年9月底，租金將會降至24.75萬元，減幅約19.51%，呎租水平由41元降至33元。

出租率降至88.6%　租金跌幅仍未反映

翻查麗新發展（0488）年報資料，截至2020年7月底，銅鑼灣廣場二期整幢物業年末出租率已降至88.6%，較2019年同期的95.9%明顯回落，整幢物業的年度租金收益為1.79億元，按年跌0.9%。單計辦公室部分，租金營業額為5,340萬元，較2019年同期跌6.6%。

普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，主要租戶獲大幅減租的情況，算是發展商在租務上的策略，旨在「保住大客」、維持寫字樓出租率，至於同廈其他散租戶，則未必可享同樣的減租幅度。發展商或提供其他優惠，如延長一至兩個月的免租期。

張聖典：短暫租金回落　不會影響全幢估值

張聖典續指，去年是寫字樓租務市場最差的時候，不少租戶選擇不續租、遷出，今年情況算有所改善，租戶開始願意洽談新租約，雖然租金水平明顯回落，但總比租戶離開好。

如此大幅減租會否影響整幢寫字樓的價值，他認為，目前核心商業區寫字樓，續租租金普遍要下挫兩成或以上，才可獲承租，短期而言有一定影響，但發展商普遍看長遠走勢，如果攤分二十年計算，短暫兩至三年的租金回落，不會對估值構成大影響。