【商場誌】自稱領展愚忠粉絲:在商言商  領展無責任保護小店

撰文:柯詠敏 鄭秋嬋
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領展、大型連鎖店在主流媒體及大眾眼中,是道難以撼動的高牆。坊間批評他們趕走小商戶,抹去了社區的原有特色及溫度,導致商場的面貌猶如倒模一樣。然而,在部分人眼中,連鎖店及領展並非萬惡。「領展將濕濕𣲷𣲷、老鼠橫行的街市變到很乾淨。……我們不能抹殺一個事實——很多人都喜歡逛連鎖店。」
這是歪理,還是事實?在一片謾罵聲中,支持高牆的聲音或會覺得刺耳,但他們的意見是否不屑一顧?或者,從他們的理據當中,更有助梳理整個大環境的形勢。
攝影:江智騫 羅君豪 曾梓洋

自領展接管房委會旗下的商場及街市後,反對聲音不絕,但同時亦有支持者認為領展將街市變得整潔。

投資領展由裁員而起

在搜尋器輸入「領展商場」,一連串「迫走小商戶」、「又賣商場」的負面新聞當中,發現一個名為「領展大集匯」的網誌,頭像公仔染有一頭綠色髮,細看之下,公仔身上所穿的白色上衣印有領展的標誌。簡介第一句寫道:「LINK仔Collection一個領展愚忠粉絲」。

博主以「愚忠」來揶揄自己,初時以為內容是一面倒支持領展,力數反領展團體的不是;但當滑鼠一路向下滑落,發現博主收集所有領展的新聞之餘,亦會分析業績、回應媒體的看法,以及指出領展未盡完善的地方。

這天相約Link仔在大埔太和商場見面,綠色頭髮的公仔背後,是一個架着眼鏡,說話不慍不火,時常面帶微笑的中年男人。Link仔「愚忠」與否,就由讀者自行定奪;但無可否認,他是一位十分謹慎的投資者。2009年,Link仔遭公司裁員得到一筆離職金,但同時亦擔心家人以後的生活開支,便着手計劃購買股票投資。「我都有買匯豐,但我看不到匯豐的業務發展;而每區都有領展商場,可以隨時隨地去巡查業務,感覺較為踏實。」

與一般投資者不同,Link仔在網誌分享與領展相關的新聞外,還會製造圖表整合資料。他用手機開啟了一個Excel圖表,各區商場的收入、級數,甚至地皮資料都一目了然。「我的投資額有八成都買了領展,自然特別關心公司的情況。加上寫了Blog之後,看見有人問我的意見,自覺責任更大,所以便做了很多功課。」

Link仔認為屋邨商場在領展的有效管理下,變得更能迎合居民的需要。

不是瘋狂加租 只是回到市值

Link仔小時候也在屋邨長大,後來搬到居屋及私人屋苑居住。對於屋邨商場的印象,他認為房委會毫不進取,亦不會站在顧客的立場考慮細節。「早前老婆在大埔墟街市買豬肉,那檔豬肉做半晝就收檔。但在領展管理之下,就不容許這個情況發生。」難道商戶沒有自由決定營業時間?「但站在商場管理者角度,商戶應在合理的營業時間提供服務。」 Link仔稱,銀行業及診所是領展行政總裁王國龍口中的「黑店」,即逢星期六、日不會開舖,店面全黑。「領展刻意將這些『黑店』安排在商場一角,不想令到居民覺得很多商店都關了燈。」

Link仔滔滔不絕地描述領展管理的「德政」,並笑說:「現在行領展商場,看到有『吉』舖會心痛。」Link仔的錐心之痛,大眾似乎難以理解;因為「領展」自2005年接管房委會的商場及街市後,營商手法一直被猛烈抨擊,當中不少小商戶因加租而被迫結業。

Link仔面帶笑意,從文件夾中抽取印有圖表的A4紙,指着棒形圖說:「現在領展平均租值50蚊,外面商場則要70至80蚊。」對於領展被批評瘋狂加租,Link仔收起笑容,斬釘截鐵地說:「沒有這回事。」他解釋,領展商戶的租金佔營業額約12%,而連鎖店如大家樂、莎莎的租金佔成本比例約9.7%至16.5%。「為何會有瘋狂加租的感覺?因為經營了二、三十年的店舖,租金只要萬幾蚊,但翻新之後,租金則增加至兩萬。原本是低於市值,現在才回到市值。」

小店被迫結業 只因未能適應商業模式

小商戶因領展加租而結業的新聞屢見不鮮;Link仔覺得在翻新後留低的商戶大有人在,離開的只是不能適應外面世界一早沿用的商業模式。「領展作為私人公司,無責任為店舖提供保護網,即使房署的新商場也不會。」

領展於2015年起,將130個商場分成三級,分別是「都會」、「匯坊」及「鄰里」。「都會」級指面積達10萬方呎的大商場,如樂富廣場、天水圍頌富廣場等共6個廣場;「匯坊」及「鄰里」級廣場則分別有38及86個。據領展於本月初公布的業績報告指,「都會」級每月的租金為每平方呎71.8元,按年升幅達7.6%;而「匯坊」級的租金每呎達63.1元,升幅達8.4%。

Link仔指領展加租並非打壓小商戶,只是把租金重新上調至市值,並仍較其他商場便宜。

「支持強者的故事不動聽」

在房委會年代,商店與居民間除買賣關係外,還有一份人情味;但Link仔覺得這些情懷始終不及有質素保證的連鎖店重要。他坦言人情味需時間去建立,但站在商業運作的角度,無可能用二、三十年來建立感情。

記者好奇,Link仔曾經都是「屋邨仔」,看見老店被連鎖店取代,不會可惜嗎?他不假思索地說:「不可惜。其實好多顧客都追求連鎖店,買藥會去萬寧、屈臣氏,因你有信心。保存舊店這個說法是對大部分沉默的人不公平。假設有10個人好喜歡這些老店,但有沒有想過另外那90個是一直忍受這些舖頭又舊又經常不開門?」 Link仔頓了一頓,繼續說:「而我就是那90個之一,我想要一些較好的供應商,所買的東西是新款和安全的。」

領展自上場以來,負面新聞不絕。縱然Link仔是股東,沒可能對這些新聞視而不見。Link仔嘴角揚起,笑着說:「媒體要『draw attention』(引人注意)吧。領展可算是強者,支持強者的聲音並不吸引,誰願意去聽人說喜歡到萬寧買牙膏的故事?小店倒閉的新聞才動聽。」面對排山倒海的抨擊,難道沒有一刻覺得領展做錯?「管理層的透明度確實有待改善。例如早前富善邨的街市愈縮愈細,但又沒有通知居民。我估計領展尚未決定將商場裝修,還是變賣。但封起圍板,導致居民感覺不好。」

大型商場雖然單調,但韓錦滔認為勝在夠方便,可以隨處都買到相同的衣服。

連鎖店常客:幫襯只因隨處都有

Link仔的意見或許會刺中部分人的神經,但不能否認,無論領展還是大型連鎖店,在部分人眼中有其價值及好處。在主流媒體的聲音下,普遍覺得連鎖店侵佔商場,令小店結集的地方變得如倒模一樣,抹殺多元的零售環境。可是,在24歲的韓錦滔眼中,連鎖店方便、價錢便宜,足以滿足他的購物慾望。

這天與韓錦滔在荃灣廣場遊走,環顧四周,都是眼熟的大型連鎖服飾店。我們走進其中一間,韓錦滔眼神向着前方,步履堅定地往男裝部進發,然後熟練地向右轉,雙眼才開始朝掛在上方的大衣張望。他笑說:「我每次來的路線都一模一樣,哪個位置掛什麼衣服我都大約記得。」

記者留意到他身上的衣服與店內風格十分相似。他咧嘴大笑,臉頰上露出淺淺的酒窩,然後說:「上身是Uniqlo,下身是H&M,然後襪子都是Uniqlo。」

一個商場 滿足N種需要

韓錦滔在沙田上班,每天坐巴士回到青衣的居所。他每星期有一兩天會到荃灣廣場或荃新天地買衣服或日用品。他憶述荃灣廣場還未裝修前,商店都是二、三線服裝店。2012年荃灣廣場大規模裝修後,引進H&M、無印良品,Pull&Bear等大型服裝品牌。當時他興奮地道:「那以後都不用走出荃葵青了!」

青衣既有大型商場青衣城,亦有屋邨商場,理應照顧到其需要。韓錦滔嘆道,青衣城與住所也有一段距離,並不方便;而屋邨商場則選擇少,缺乏食肆。早前他得悉麥當勞會在商場開業,興奮地說:「等咗咁耐,終於有麥當勞啦!」

旁人覺得連鎖店毫無特色,但韓錦滔覺得到處都有相同的店舖,無論去到哪裏都買到衣服,十分方便。但走在一式一樣的盒子裏,不會想追求更多選擇嗎?韓錦滔說,讀書時期很喜歡逛旺角瓊華中心,因小店所售賣的衣服甚具特色。當瓊華中心於2013年將4層全數租予先施百貨,過百間小店結業後,韓錦滔失去了與朋友流連的場地。自此他便沒再到其他類似的商場。「自己懶惰吧,因為放工都累了,沒有以前尋寶的心態。加上小店的衣服並不便宜,所以便很少逛了。」

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