【商場誌】舊式商場聚集多元化小店 專家:理想商場光譜要夠闊

撰文:柯詠敏 鄭秋嬋
出版:更新:

曾經,我們放學後會在樓下商場的小食店、文具店流連;假日會期待到沙田新城市廣場的噴水池邊嬉戲。但隨着屋邨商場私有化、租金上揚等問題出現,屋邨商場以及大型商場的面貌逐漸糊掉。
近十多年葵涌廣場、藍田匯景廣場等舊式中型廣場興起,這些1980、90年代的產物沒有商場定位,欠缺管理者,卻衍生出自由的營商空間,讓各類型小商戶紮根於此。我們不禁會問這是否才是我們需要的商場?
攝影:江智騫 羅君豪 曾梓洋

現時領展或大型商場會挑選商戶組合,但匯景在一條走廊上,有髮型屋、美甲店、首飾店,種類繁多。

狹縫中的多元

城市研究者何尚衡稱,社區需要一個怎樣的商場,是很複雜的問題;但無可否認的是,匯景這類廣場填補了一般商場難以提供的空間及需要。

從藍田地鐵站走到匯景廣場(下稱「匯景」),四周由湖水藍的牆壁變成又紅又綠的招牌,眼球一時應接不暇;再乘扶手電梯到上一層,左右兩側的環境毫不相稱——右邊較光鮮的連鎖食肆一目了然,另一端被小店伸出通道的宣傳物品阻擋了視線,在狹縫中尚可看到超級市場的招牌。

往上走多一層,又是另一番景象。眼前出現兩條無盡的通道,兩旁設有多間小商店,看似雜亂無章的商場,卻自有一套運行的軌迹。

匯景樓高5層,食肆集中於3、4樓,5樓則開設了多達百間小商店。66歲的陳榮輝在5樓經營錢幣、郵票買賣生意約有18年,看盡商場店舖的更替。他一邊拿起放滿100蚊紙的盒子,一邊說:「商場要愈亂,感覺愈密集,就愈旺。」陳榮輝口中所講的亂,是指商場聚集了大量種類不一的小商店。

一般大型商場有清晰定位,根據顧客的消費習慣來安排商舖的組合,同類型的商店多集中在一起。

然而,匯景沒有計算,沒有定位——錢幣店的兩側是理髮店及女性內衣店,對面則是時裝店及糖果店。在同一條走廊,有金舖、銀飾、女裝、小食店等;走到轉角,甚至會發現連續數間足浴店。

不是「劏場」?

匯景的商店大多只有100至200多呎,似乎與一般「劏場」無異;不過,何尚衡稱,匯景廣場與私人住宅匯景花園相連,當初的定位是中型住宅商場,與現時為了賺取更多利潤而「劏舖」的商場不同。

在匯景開業近18年,陳榮輝(中)認為商戶要有個人特色才能脫穎而出。

匯景於1992年落成,開幕一年之後,即被日式百貨公司八佰伴購入4、5樓,成為家品、時裝廣場及超級市場。

1997年,八佰伴撤出香港,並將5樓全層售予本地企業滿年集團。該集團於1998年分4次將商場拆售,最後一次更把過萬呎的日本城分拆成50多間細舖,每間70至200多呎不等。

陳榮輝亦於1998年購入現時約200多呎的舖位。他說,錢幣生意只屬個人興趣,當時的正職是於銀行市場部工作。當八佰伴遷走後,4、5樓有大量舖位空置,銀行有意於廣場內設分行,便派陳榮輝到廣場調查人流。

「當時我在扶手電梯旁站了整整一個下午,一邊按着錶計算人流,你猜猜當時有幾多人經過?」記者笑着搖頭,陳榮輝瞪着眼說:「有足足5萬人!」當時位於廣場附近的啟田邨及平田邨剛入伙,而鯉安苑及康逸苑亦即將落成,陳榮輝認為匯景有發展潛力。「公司在這裏開分行,我都『唔執輸』,便決定於5樓近扶手電梯的位置開舖。」

陳榮輝打趣說自己喜歡買下一大堆沒人要的「垃圾」,店舖、居所通通都是他的「倉庫」,連銀行夾萬也有好幾個。

「要有個人手藝才生存到」

錢幣郵票買賣,與衣飾店收入不同,貨物的價值隨市場浮動,每月利潤難以預計。陳榮輝自言他經常大手購買旁人眼中的「垃圾」郵票,這些面值一個幾毫的郵票,10年後或可升價10倍。現今世代講求速食,奈何這門生意需時間浸淫;陳榮輝坦言:「匯景這類商場才能容納到我們,領展那些又有另一套規矩。」領展、大型商場定期會裝修翻新,甚至更換店舖位置,給顧客新鮮感。可是,匯景經過多番拆售,業權分散,導致商場難以有重大的改變,這變相成為錢幣店、美甲店等小型商戶尚能喘息的空間。

縱觀店舖的種類較冷門,但陳榮輝入行至今有20多年,早已留有一班熟客。他亦喜歡在商場四處逛,留意其他店舖的經營方法。「在這個商場做,要有個人手藝、有特色才能生存。」他舉起手,指着對面的商舖稱:「後一條街的蛋糕店是自己整的,這個場較少見,我覺得有得做;有一間改衣店又是做了好多年,手工好,價錢又平,又是做了很多年。」

然而,匯景更多的商店是售賣日韓服飾或化妝品,陳榮輝搖搖頭說:「他們只是大批拿貨回來,賣貴少少,不夠競爭力,好多一、兩年便玩完。」錢幣店旁邊的理髮店,前身是售賣化妝品。「當時她(化妝品店主)看見貼出來的郵票只是賣幾蚊一個,便問我:『你要賣幾多才回到本啊?』我當時心想:『睇吓點。』哈,不出所料,她半年便執笠。」陳榮輝微微揚起嘴角,面露得意的笑容。

「所有商場變成匯景般,又真的好嗎?」

面對大型商場及連鎖店的吞噬,類似陳榮輝的故事似乎逐漸成為歷史。何尚衡稱,葵涌廣場的興起,證明香港人厭倦了一式一樣的商場。「為何這類商場備受追捧?主要是很多商場都升級,引進了很多大型連鎖店。葵廣、匯景這些八、九十年代的商場貨品種類多,價錢貼近大眾,填補了領展、大型商場不能提供的消費空間。」

何尚衡認為,現時市場的租金太貴,令到小商戶難以應付旺區商場的租金。

何尚衡認同匯景、葵廣等屋邨商場的存在意義,但不同意所有商場都應按這兩個模板來經營。

然而,匯景、葵廣這類舊式中型商場,正好讓居民經營小型生意,如美甲、補習、跌打。「這類型的店舖未必需要很多人流,但就有一班固定客人。只要有一個空間提供服務,他們便可以生存。」匯景的特殊背景產生自由的經營空間,為居民提供了更多不同的選擇。在領展不斷翻新屋邨商場,引進連鎖店的情況下,匯景、葵廣是否才是社區所需的商場?

何尚衡對此不甚同意,他認為每個社區的人口結構、消費能力都不同;即使領展提升商店的檔次來迎合經營方針,事前都經過分析,認為有市場才引入連鎖店。「商場裝修翻新是必要的。葵廣、匯景因為業權分散才沒有追隨社會而進步。如果整個香港的商場都是這樣,又真的好嗎?」

匯景、領展 互相補足

27歲的曾婉冰居住藍田已逾20年,她說匯景是充滿中學時代回憶的地方,但現時則多在啟田商場購買日常所需。她坦言,啟田商場較鄰近住處,方便購買日常用品,加上早年在匯景的酒樓結業後,他們一家便習慣到啟田商場,或到觀塘飲茶。

27歲的曾婉冰在藍田居住了20多年,她說中學時代較喜歡與同學到匯景流連,現在則主要在啟田商場購買日常用品。

啟田商場與匯景只有3條扶手電梯之隔,自2007年起由領展管理。曾婉冰留意到領展接手後,店舖的位置每隔幾年便轉換位置及裝修,商品的價格亦隨之提高。可是,她覺得藍田與其他地區相比,已經有很多選擇。「覺得啟田貴,其實走多5至10分鐘,便到德田廣場,因為位置不及啟田方便,那裏的東西較平;想要多選擇,又可以到匯景。」

對曾婉冰而言,她喜歡匯景的多元,同時啟田亦滿足到基本的生活需要,兩者並沒有牴觸。這天隨她到匯景,重遊中學時代經常流連的地方。走到一間售賣遊戲機光碟的店舖前,她突然提高聲調說:「這間我和弟弟從小便開始幫襯,現在想玩新game(遊戲光碟)的時候,都會過來看看。」

匯景多年來經過多翻拆售,商場業權分散,導致難以實行重大的改革。

我們在模特兒公仔及吊飾架間穿梭,她說以前放學後幾乎每天都跟同學在這裏逛街,吃小食;但現在主要在網上購物,沒再多花時間在這裏。曾婉冰帶我走過幾個「街口」,經過一系列服裝店後,來到門面較為冷清的一端。她指着通道的盡頭,那道滿布手機殼的牆壁立刻映入眼簾。她說這間「癡mon貼」又是光顧了很多年,手機殼款式多,價錢亦比旺角平。「啟田就不能提供這些東西,如果沒了匯景,買game、換手機殼,甚至買小食這些簡單的需要,都變得十分麻煩。」

何尚衡稱,一個社區需要怎樣的商場,要顧及不同因素,但最理想的是商場的「光譜」要夠廣闊。「所謂『光譜』,即是有貴的東西買,同時亦有平的貨物選擇。如果你住圓方,想配條鎖匙的話可以去邊?刻意落旺角嗎?雖然這類商店不是經常幫襯,但當有需要的時候買不到,即是『光譜』不夠闊。」

你想看更多精彩的深度文章嗎?請購買今期《香港01》周報,或點擊此處:成為我們的訂戶

你可能感興趣