政府早前推出「城中學舍計劃」，鼓勵私人市場將商廈及酒店透過計劃，改建為學生宿舍。測量師學會接受《香港01》專訪透露改建成本不低，酒店改建每床位需17至18萬元，商廈改建更高達每平方米2.5萬元，即一間200呎房間，要近50萬元；不少業主對於斥巨資改建，仍持觀望態度。學會建議政府設立配對計劃，讓大學與業主共同投資分擔風險。

改建成本可達數千萬

測量師學會工料測量小組主席魏志衡分析，酒店改建相對簡單，主要涉及房間內部改動，包括更換床舖、書櫃書枱、增加電力插座及燈具改造等，每床位成本約17萬元。以擁有100間雙人房的酒店計算，全棟改建成本約3,400萬元，價錢未計算其他公用地方的改造。

商廈改建則複雜得多，需要「由零開始」，魏志衡舉例，業主需要進行加建廁所、重新間房、防火間隔等大型工程，成本達每平方米2.5萬元，以現時酒店改建宿舍房間約200呎計算，即一間房要超過46萬元。

商廈改建面臨技術限制

除成本外，商廈改建還面對技術限制。測量師學會建築政策小組主席謝志堅解釋，宿舍及住宅單位要求窗戶與室內最深處距離不超過9米，但商廈設計沒有此限制，導致改建時中間位置很多空間無法使用，要改建為公用空間，但坦言業主難以估計其潛在收益。「尤其是甲類地盤的寫字樓，可能只有一面向街有窗，後面空間做不到採光，變成只能向前面間房。」

魏志衡認為，局部改建商廈也有困難，包括要設置獨立通道、處理去水渠管接駁、公契限制等問題。「如果每間房要加廁所，那些去水渠怎樣駁回公家渠管，都是實質困難，要逐個個案研究。」

儘管如此，謝志堅認為，現時商廈租務市場不景的情況下，會有業主考慮改裝，但未必會全棟改裝，可能只會改裝數層，「我們都見過，有些（商廈）全棟可能只租了幾層，就算整棟有業權，都不能夠即時「趕走」租客，剩下幾層都合適改裝」。

另一個政策引起的市場反應，是有興建中的商廈，已正在批則預留未來轉為學生舍宿的設計，「將來他一興建好，拿了入伙紙之後，就馬上轉（宿舍）」。

料酒店傾向保留牌照　確保彈性

至於酒店，測量師學會會長梁志添指，計劃的主要優惠是容許將停車位等酒店設施改裝為健身室、自修室等學生活動空間，並豁免計入總樓面面積。然而，若業主選擇保留酒店牌照，仍須遵守《旅館業條例》規定，包括保留布草房、洗衣房、員工設施及停車位等，無法享用改裝彈性。

梁志添估計，酒店即使有意改裝為學生宿舍，亦未必會參加計劃（即私人改建），傾向保留酒店牌照，以保持日後經營彈性。梁志添解釋，保留酒店牌照可讓業主自行選擇將部分或全部房間用作學生宿舍，並可在市場轉變時迅速調整經營模式，「好市的時候，即使是兩、三星級酒店都可以賣到千多元一晚，做學生宿舍賺不到這樣的錢。」

謝志堅亦同意，「學生宿舍可以一次過收取全年租金，對營運者來說是穩定收入。加上8月入學、6月離開，暑假兩個月（如保留酒店牌）還可做短租，這些都是吸引之處。」

梁志添預料，參與計劃的主要是大學購入的酒店物業，或生意欠佳、地點欠佳的酒店。謝志堅補充，近期紅磡有酒店已改建為學生宿舍，入住率已超過九成，證明近大學的酒店確有轉型誘因。但他強調這是「市場driven（驅動）」，要視乎地點和市場需求。

料需求大　回報比商廈、酒店高

測量師學會土地政策小組主席劉振江認為，學生宿舍的投資回報前景樂觀，現時商廈租金回報只有約3厘多，酒店略高一些，但相信學生宿舍因需求龐大，回報很有機會超過以上數字。

劉振江又表示，香港作為熱門留學地點的優勢將持續，「我們有這麼多間八強大學，香港是一個很吸引的地方去」他舉例指，英國倫敦及澳洲悉尼的學生宿舍都是熱門投資類型，相信香港亦會朝這方向發展。

梁志添亦提到，現時政府已放寬非本地本科生比例限制至最多四成，預計未來將會有更多非本地生來港，市場對學生宿舍的需求將會更大。

多業主仍觀望　學會建議幫助配對

不過，謝志堅坦言，在現時經濟環境下，即使回報吸引，要業主拿出數千萬元改裝，確實有困難。即使借錢改裝，亦不是每間銀行都願意借貸，他透露很多業主仍在審慎觀望。他建議政府設立配對計劃，幫助促成大學與業主合作，「大學可以投資部份資金，承諾租用若干年，讓業主在開始時已有資金做工程，又保證有租金收入。」他相信，這樣可減低業主風險，提高參與意欲。