劏房租管|加租指標經常高於通脹率 不設起始租金或致業主先加租

撰文:張嘉敏 王潔恩
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政府委任劏房租務管制研究工作小組,研究實施劏房租務管制的可行性,小組今日(31日)向政府提交報告,小組建議設有強制性條款的標準租約,而租金加幅不可超出差估署的私人住宅租金指數的百分率變化,並設15%封頂機制。小組主席梁永祥指,若針對加租幅度限制太多,會令「劏房單位大減」。
坊間有團體曾建議,以通脹率計算租金升幅上限。參考統計署的近年消費物價指數,其兩年間累積升幅較小組建議的租金指數低,反映未來劏房建議租金升幅,或長期超越通脹率,對基層造成一定負擔。
此外,小組亦不建議設「起始租金」,勢必令業主在簽訂租約時,先將租金定於較高水平,最終仍要由基層「埋單」。

政府委任劏房租務管制研究工作小組,研究實施劏房租務管制的可行性,報告已在今天提交予政府。(資料圖片/梁鵬威攝)

根據劏房租務管制研究工作小組建議,應制定有強制性條款的「標準租約」,並強制規定劏房業主與租客簽訂有關租約。租約中會列明,租賃租期固定為兩年,租期內租金不得上調,但可將租金下調。租客亦有權續租一次,從而獲得「2+2」的四年租住權。

在完成首兩年租期後,小組建議續租時可加租一次,加幅不可超出差估署的私人住宅租金指數與兩年間的百分率變化,並設15%封頂機制。當其百分率變化是負數,租金亦要作出相同下調,而減租幅度則未有設限。

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2011年差估署指標升33.5% 同期通脹率僅升7.6%

根據差估署數據,近年跌幅呈最大變化的為2011年的33.5%、2008年的26.3%,部份年分亦有下跌,如2009年的-1.4%。

不過,參考反映通脹率的綜合消費物價指數,普遍兩年內的升幅均較差估署的私人住宅租金指數變化低,以2011年的數字作比較,綜合消費物價指數與兩年前數字相比升幅為7.6% ,反觀當年的私樓租金指數升幅卻高達33.5%。

即使以較低的數據比較,如2010年差估署私樓租金指數兩年間升幅為3.5%,而參考同期通脹率,兩年間的升幅為約2.9%,同樣低於差估署的指數。

假如基層租戶本身人工增幅跑輸通脹,可想像其人工長期追不上租金加幅,反映15%封頂機制或如坊間的關注團體所言:「好心做壞事」

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加租15%已令租戶每月多繳逾700元

根據工作小組的調查報告,按劏房戶月租中位數4,800元計算,假設當時按機制加租,於2011年最多可加租15%,即每月要多繳720元租金;而於2010年則可加租168元。加租幅度可見對月入只有萬多元的基層住戶,負擔不輕。

梁永祥祥指,起始租金需要考慮單位座位、裝修、樓層等因素,而現時亦無數據,擔心設立起始租金「空窗期」會更長。(羅君豪攝)

梁永祥:設起始租金憂「傾斜租戶」

工作小組主席梁永祥於記者會上指,15%加幅上限根據差估署指數而定,較公屋加租幅度上限高,因劏房屬私人業主提供,「私人業主無義務提供資助房屋福利。」他又指,若限制太多會侵犯私人權益,多次在記者會上重申擔心「好心做壞事」,使劏房單位大減,「搞到業主無晒興趣」。

至於坊間團體一直提倡的起始租金,梁永祥指若有起始租金擔心「空窗期」會更長,「幾個月做唔到。」他又指,當局會再觀察不設起始租金的情況,「係咪無起始租金就會亂晒籠」,屆時不排除政府會再加緊監管,強調今次建議是「先易後難」。

事實上,坊間早已表明,倘若政府不規範起始租金,業主勢必會在簽訂租約時開出較高的租金水平,以「彌補」日後被限制的加租幅度,但梁永祥卻指,若向租戶「傾斜太多」將會影響供應,並指會先觀察租管推行情況,但表示不希望需要「加辣」。